Земельный участок как объект частной собственности юридического лица

Вне поля нашего зрения не остались и организации, в которых земля как природный ресурс используется в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве. Поскольку земля является основой осуществления хозяйственной и иной деятельности, постольку коммерческие организации - юридические лица подвергнутся нашему вниманию. Согласно ст. 20 ЗК РФ земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется, но они не вправе распоряжаться этими земельными участками (п. 3, 4 ст. 20 ЗК РФ).

Согласно Федеральному закону от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ - государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, обязаны до 1 января 2008 г. переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. В названном законе установлено, что при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателей зданий, строений, сооружений. Из приведенных норм права следует, что государство стремится получить арендную плату с юридических лиц или стоимость продаваемой государственной или муниципальной земли. Однако предусмотренные федеральными законами правовые механизмы не позволяют преодолеть психологические и материальные барьеры юридическим лицам и приобрести в свою собственность или взять в аренду земельные участки, находящиеся сейчас в государственной или муниципальной собственности.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен ст. 36 ЗК РФ. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Как уже указывалось, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком для всех юридических лиц, кроме федеральных казенных предприятий или государственных и муниципальных учреждений (п. 1 ст. 20 ЗК РФ), должно быть либо преобразовано в право частной собственности, либо взято в аренду. Непонятно, почему подобные исключения распространяются только на унитарные предприятия, основанные на праве оперативного управления, и не распространяются на унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения? Политика Российской Федерации, выражаемая в среднесрочных программах, предполагает значительное сокращение этих унитарных предприятий. Выкуп земель в собственность или взятие их в аренду значительно подорвет финансовое положение данных предприятий. Нормы главы 19 ГК РФ не позволяют таким предприятиям осуществлять подобные сделки, поскольку неизвестно, на каком праве закрепляются за ними земельные участки и надо ли получать согласие собственника на сдачу земельного участка унитарным предприятием в аренду в соответствии со ст. 299 ГК РФ. Вопросы о праве на земельные участки, находящиеся у унитарного предприятия, не урегулированы. Общая норма ст. 268 ГК РФ об основаниях приобретения права постоянного (бессрочного) пользования в данном случае не применима, так как есть специальное правило п. 1 ст. 299 ГК РФ о закреплении за унитарным предприятием имущества решением собственника, а не государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права на их аренду *(95) имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами. Приватизация земельных участков означает заключение договора купли-продажи собственником таких зданий и органом управления землей в соответствии со ст. 37 ЗК РФ. Оформление права аренды таких земельных участков должно осуществляться без предварительного согласования мест размещения и без проведения торгов. Договор аренды земельных участков должен заключаться непосредственно органом управления землей с собственником зданий, строений, сооружений.

В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством (п. 2 ст. 36 ЗК РФ). Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). О природе прав на земельный участок в ст. 36 ЖК РФ ничего не сказано. Далее в этой статье предусмотрено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами (ч. 5 данной статьи). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может принять решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введении ограничений пользования им (пп. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). В разд. V "Жилищные и жилищно-строительные кооперативы" ЖК РФ нет упоминания о земельном участке. В разд. VI "Товарищество собственников жилья" ЖК РФ предусматривается, что ТСЖ может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры (пп. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).

В случае если здание (помещения в нем), находящиеся на неделимом земельном участке (понятие делимого земельного участка дано в ст. 6 ЗК РФ. - В.А.), принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. В случае если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим - на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. В этой норме права под иными правообладателями помещений понимаются федеральные, а с момента вступления в силу Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" *(96) и другие казенные предприятия, государственные или муниципальные учреждения, обладающие правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

Для приобретения права частной собственности и других прав на земельный участок юридические лица (а речь в данном параграфе именно о них) обращаются в орган управления землей с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана) (п. 5 ст. 36 ЗК РФ). Орган управления землей в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка заявителю в собственность, федеральным казенным предприятиям и государственным или муниципальным учреждениям - на праве постоянного (бессрочного) пользования. Он готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка соответствующий орган местного самоуправления на основании дежурной кадастровой карты (плана) и градостроительной документации обеспечивает в месячный срок изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка. Орган управления землей в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении данного земельного участка заявителю и направляет ему копию решения с приложением проекта границ земельного участка. На основании проекта границ земельного участка за счет заявителя устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление его кадастровой карты (плана).

Иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков, за исключением земельных участков, находящихся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях России в соответствии с федеральными законами (п. 9 ст. 36 ЗК РФ), в собственность в вышеописанном порядке только за плату.

В ЗК РФ земля рассматривается как объект недвижимости, единство земельных участков и прочно связанных с ними объектов, как объект права собственности и прав на землю. Однако в нем не определяется место земельных участков в праве собственности юридических лиц. В ст. 78 ЗК РФ предусматривается, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями (хотя коммерческие организации могут создаваться только в формах ранее перечисленных нами юридических лиц, и никаких иных коммерческих организаций согласно п. 2 ст. 50 ГК РФ быть не может. - В.А.), некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями. Дальнейшее содержание упомянутой статьи показывает, что термин "использование земли" употребляется не в правовом, а экономикотехническом смысле, так как земли могут использоваться также и опытнопроизводственными, учебными, учебноопытными и учебнопроизводственными подразделениями научноисследовательских организаций, общеобразовательных учреждений сельскохозяйственного профиля для научноисследовательских, учебных и иных целей. Статья 5 ЗК РФ не называет в качестве участников земельных отношений подразделения юридических лиц. В ЗК РФ нет упоминания о соотношении земельных участков с другими объектами, имуществом юридического лица, за исключением п. 1 ст. 65 ЗК РФ, из которого можно сделать вывод, что в будущем предполагается единый налог на недвижимость, включающий ставку и за землю и находящиеся на ней здания, строения, сооружения.

Следуя указанию п. 3 ст. 3 ЗК РФ, обратимся к имущественным отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, которые регулируются гражданским законодательством. О земельных участках как недвижимых вещах упоминается в ст. 130 ГК РФ, в п. 3 ст. 209 ГК РФ говорится об особенностях владения, пользования и распоряжения землей, а ст. 260 ГК РФ по существу воспроизводит ст. 209 ГК РФ. Для характеристики земельного участка как элемента собственности юридического лица необходимо обратиться к ст. 213 ГК РФ, в которой предусматривается, что коммерческие и некоммерческие организации, кроме унитарных предприятий и учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного ими по иным основаниям. Как уже было рассмотрено в § 1 настоящей главы, основными способами приобретения юридическими лицами права собственности на земельные участки являются предоставление их из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданскоправовые сделки.

Сложным является вопрос о внесении в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество земельного участка. Поскольку складочный капитал товарищества имеет символическое значение, вряд ли участники полного товарищества будут вносить земельные участки в качестве вклада. Сосредоточим свое внимание на решении поставленного вопроса применительно к хозяйственному обществу, и главным образом к акционерному. Вкладом в имущество хозяйственного общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права, либо иные права, имеющие денежную оценку (п. 6 ст. 66 ГК РФ). В ГК РФ земельные участки, за исключением ст. 130 ГК РФ, в которой скорее определяется при помощи их понятие недвижимости, чем дается характеристика земли как вещи, как объект гражданских прав не встречаются. Статьи 129 (п. 3), 209 (п. 3) ГК РФ отсылают к земельному законодательству, земельные участки рассматриваются как своеобразные специфические объекты гражданских прав. В связи с этим спрашивается, распространяется ли на вклад учредителя или участника акционерного общества в виде земельного участка правило п. 1 ст. 66 ГК РФ о том, что имущество, созданное за счет вкладов, принадлежит обществу на праве собственности. Попутно следует подчеркнуть, что земельные участки не могут быть произведены в результате предпринимательской деятельности хозяйственного общества. Следовательно, с учетом своеобразия земельного участка как объекта гражданских прав (ни в ГК РФ, ни в ЗК РФ земельный участок прямо не назван видом имущества), нет оснований для распространения на него правил п. 1 ст. 66 и п. 3 ст. 213 ГК РФ. Поскольку процесс приобретения хозяйственными обществами в свою собственность земельных участков получает широкое распространение, постольку следует в законодательном порядке решить проблему нахождения земельного участка в собственности хозяйственного общества. Прежде всего, необходимо квалифицировать передачу вкладов (взносов) учредителей, участников, членов в имущество юридическому лицу. На наш взгляд, такую передачу следует рассматривать не как сделку, а как юридический поступок. В результате передачи учредителем, другими участниками вкладов (взносов) юридическому лицу возникает право собственности последнего, но возникает только на вещи, которые не требуют государственной регистрации. Недвижимое имущество же остается в частной собственности учредителей или участников юридического лица, по крайней мере, такое положение можно сохранить для земельных участков. Другое дело, когда юридическое лицо в процессе своей деятельности выкупает земельный участок, находящийся у него на праве постоянного (бессрочного) пользования. В этом случае хозяйственное общество становится собственником данного земельного участка, а его участники приобретают право корпоративной собственности на долю и в этой части имущества юридического лица. Применительно к производственному кооперативу говорить о внесении паевых взносов в виде земельных участков не приходится. Если же земельный участок приобретен производственным кооперативом в ходе его хозяйственной деятельности, то он включается в имущество данного юридического лица, при этом земельный участок не должен делиться на паи его членов, а составляет неделимый фонд данного кооператива.

Согласно Закону о некоммерческих организациях в их собственности могут находиться земельные участки, которые, как и другое их имущество, используются лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами. Применительно к общественным и религиозным организациям (объединениям), благотворительным и иным фондам это обстоятельство закреплено п. 4 ст. 213 ГК РФ. При предоставлении земельных участков этим юридическим лицам органы управления землей должны проверять, насколько эти земельные участки необходимы некоммерческим организациям для осуществления их уставной деятельности. Органы управления землей также в соответствии со ст. 173 ГК РФ вправе оспаривать сделки купли-продажи и иные сделки с земельными участками, совершенные некоммерческими организациями в противоречии с целями их деятельности, зафиксированными в учредительных документах.

Право аренды земельных участков юридических лиц - арендаторов как имущественное право может быть вкладом в имущество хозяйственного товарищества и общества в силу п. 6 ст. 66 ГК РФ. Вряд ли целесообразно вносить в качестве паевого взноса в производственный кооператив право аренды земельного участка, принадлежащего юридическому лицу.

* * *

Анализ права собственности граждан и юридических лиц на земельные участки показал, что реализация концепции раздельного правового регулирования в ЗК РФ земельных отношений и имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками не позволила с достаточной ясностью определить ни особенности возникновения права частной собственности, ни его содержания. Ни из норм ГК РФ, ни из норм ЗК РФ нельзя определить с необходимой правовой четкостью место и характеристику земельных участков в структуре имущества частного юридического лица. Именно этим объясняется нежелание юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в свою собственность. Двуединый подход к правовому регулированию земельных отношений связан с сохранившимся представлением о доминирующей роли гражданского законодательства в регулировании всех имущественных отношений, основанных на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Однако содержание ЗК РФ свидетельствует об обратном. В нем предусмотрены не особенности купли-продажи земельных участков или основания возникновения, прекращения, ограничения права частной собственности на земельные участки, а самостоятельные институты земельного права, принципиально отличающиеся от гражданского права в силу того, что использование и охрана земель - основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. К сожалению, многие основные принципы земельного законодательства не получили развернутого изложения в институтах земельного права. Ошибкой законодателя является регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения особым федеральным законом об обороте земель этой категории, что ослабило роль и значение ЗК РФ.

Изложенное доказывает, что ЗК РФ требует серьезного совершенствования, иначе развитие и охрана права частной собственности на земельные участки пойдет по пути, когда суд не в силах будет защитить гражданина или юридическое лицо от злоупотреблений чиновников, других нарушителей их прав на землю, поскольку дать единственно верный ответ невозможно ввиду противоречивости норм земельного и гражданского права. В этих случаях норма п. 3 ст. 3 ЗК РФ о том, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами, не поможет в разрешении земельного спора.