2015-05-27
965
161) Возмещение инвестиций осуществляется по методу Инвуда, или аннуитетному методу.
162) Исходные данные
163) Оценивается земельный участок площадью 0,2 га, предоставляемый под строительство модульной автозаправочной станции на шесть колонок.
164) Капитальные вложения на строительство (с учетом прибыли инвестора) составляют 4 200 000 руб.
165) Срок экономической жизни 20 лет, планируемый доход на инвестиции 20%.
166) Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:
167) в течение суток с одной колонки продается 400 л бензина;
168) средневзвешенный доход от продажи одного литра бензина и дизельного топлива составляет 1 руб. 20 коп.;
169) с учетом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.
170) Определить стоимость земельного участка.
171) Решение
172) Находим коэффициент капитализации для сооружений:
173) 
174) Определяем годовой чистый операционный доход, приносимый сооружениями:
175) 4 200 000 0,20536 862 512 (руб.).
|
|
|
176) Определяем годовой чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений):
177) 6 350 400 1,2 = 1 008 000 (руб.).
178) Находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок:
179) 1 008 000 862 512 145 488 (руб.).
180) Стоимость земельного участка 145 488 0,2 727 440 (руб.).
181) Последовательность второго варианта метода остатка:
182) 1) расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
183) 2) расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы;
184) 3) расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода;
185) 4) расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений.
