2015-05-22
265
После приобретения любого бизнеса целесообразно рассчитать ряд финансовых коэффициентов и затем периодически их отслеживать. Анализ коэффициентов и их изменений во времени часто помогает выявить некоторые новые грани предприятия» как находящиеся в пределах допустимых норм, так и свидетельствующие о нездоровых тенденциях. Осторожный предприниматель может использовать анализ коэффициентов для сравнения альтернативных вариантов инвестиций и выбора того варианта, который обещает наибольшую выгоду. Мониторинг постоянно изменяющихся коэффициентов дает возможность обнаружить слабые стороны менеджмента и использования капитала с тем, чтобы привести коэффициенты к определенному желаемому уровню, при котором достигается баланс между безопасностью и риском.
Обычно инвестиции в недвижимость на 50—100% финансируются за счет заемных средств, что оказывает чрезвычайно большое влияние на цены сделок и на коэффициенты, рассчитываемые как по операционным (денежный поток), так и по капитальным счетам. Поэтому ниже будут рассмотрены коэффициенты, используемые при анализе как баланса, так и отчета о движении денежных средств, а также этих двух отчетов, взятых вместе. Для обеспечения сопоставимости при описании анализа коэффициентов будут использованы уже приведенные ранее примеры баланса и отчета о движении денежных средств.
упрощенный баланс (в табл. 12-1) описывают инвестиции в недвижи-
ТАБЛИЦА 12-1
Упрощенный балансовый отчет
АКТИВЫ
Здания (и другие сооружения) $450 000
Земля 50 000
Всего $500 000
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ
Ипотечный кредит (12% годовых на 25 лет) $400 000
Капитал 100 000
Всего $500 000
мость, по которым могут быть рассчитаны коэффициенты. Ниже даны определения этих коэффициентов и объяснено их значение как для каждого отчета в отдельности, так и для обоих отчетов, взятых вместе.
