Доходный подход. В доходном подходе важнейшим понятием является капитализация дохода, представляющая собой совокупность приемов и методов

В доходном подходе важнейшим понятием является капитализация дохода, представляющая собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующих перепродаж имущества капитализируются в текущую стоимость с помощью коэффициентов капитализации.

Существует два вида коэффициентов капитализации: ставки капитализации и нормы прибыли.

Ставки капитализации отражают взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит имущество, и стоимостью этого имущества. В зависимости от показателей чистого дохода и стоимости имущества различают следующие виды ставок капитализации:

8.Общая ставка капитализации.

2. Ставка капитализации для собственных средств.

9.Ставка капитализации для заемных средств

Нормы прибыли представляют собой показатели доходности имущества, учитывающие все преимущества (то есть потоки денежных средств), которые приносит это имущество на протяжении периода владения.

Виды нормы прибыли:

10. Внутренняя норма прибыли (ВНП).

2. Норма прибыли на собственные средства.

11. Норма прибыли на заемные средства.

В мировой практике при доходном подходе используются два метода оценки:

метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных доходов. Это наиболее универсальные методы, применяемые при оценке стоимости различных видов имущества предприятия.

Метод прямой капитализации

Расчет текущей стоимости имущественного комплекса предприятия данным методом выполняется в три последовательных этапа.

Этап 1. Расчет ежегодного чистого дохода.

Этап 2. Расчет ставки капитализации

Этап. З Расчет текущей стоимости имущества предприятия.