Оценка стоимости зданий и сооружений (8 Ч. )

ТЕМА 2

1. Недвижимое имущество как объект оценки. (16`)

2. Рынок недвижимости и его особенности. (16`)

3. Этапы оценки объектов недвижимости. (16`)

4. Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости. (16`)

5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. (16`)

6. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом. (80`)

7. Ипотечно-инвестиционный анализ. (40`)

8. Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом. (40`)

9. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом. (40`)

10. Оценка частичных прав на недвижимость. (40`)

1. Недвижимое имущество как объект оценки (16`)

Ценность земли предопределена ее уникальными характеристи­ками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предло­жения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой де­ятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.

Цели оценки недвижимости. Всовременных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадле­жащих им объектов недвижимости.

Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

- приватизации;

- передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

- использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

- продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

- переуступке долговых обязательств;

- передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

- возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредито­вании физических лиц и юридических лиц, составлении брач­ных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении на­логооблагаемой базы.

Указанные выше случаи определения рыночной стоимости не­движимости относятся к объектам оценки, представляющим госу­дарственную собственность, представленную различными формами.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого иму­щества, находящегося в частной собственности, возникает при:

- купле-продаже объектов недвижимости;

- акционировании предприятий и перераспределении имущест­венных долей;

- внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный
капитал предприятий и организаций;

- дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пай­щиков;

- ликвидации объектов недвижимости;

- сдаче недвижимости в аренду;

- уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости — зданий и земельных участков;

- страховании объектов недвижимости;

- кредитовании под залог объектов недвижимости;

- разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесто­ров;

- исполнении прав наследования, судебного приговора, разре­шении имущественных споров;

- и др.

Недвижимость — это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данно­го товара можно отнести его экономические и физические характе­ристики.

Недвижимость может приносить текущий доход, однако его по­лучение и итоговая величина существенно зависят от качества управ­ления объектом недвижимости.

Ограниченность земельных участков, которые наряду со стро­ениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в от­дельных случаях стоимость объекта недвижимости со временем может увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функци­ональных характеристик.

Недвижимость относится к низколиквидным товарам — в силу высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информа­ционного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости юридического оформления сделки купли-продажи.

Недвижимость — это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связан­ные с землей.

Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, не­разрывно связанных с собственностью на вещественную недвижи­мость.

В практике оценки недвижимости выделяется так называемое прочно присоединенное движимое имущество, включающее движимые компоненты имущества, которые не связаны с недвижимостью и не являются ее частью. Например, мебель, холодильники и другие от­дельно стоящие предметы.

Для того чтобы определить, является предмет движимым имуще­ством или частью недвижимости, на практике анализируются такие критерии, как способ прикрепления предмета, роль, выполняемая предметом для изменения функциональных характеристик недви­жимости, условия арендного договора, на которых сторона присо­единила предмет. Оценщикам подобный анализ необходим для того, чтобы определить, входит ли этот предмет в стоимость оценки.

«Рыночная стоимость — это «наиболее вероятная цена, которую дает недвижимость в конкурентной и открытой рыночной среде при соблюдении всех условий, необходимых для заключения честной сделки, при этом покупатель и продавец действуют благоразумно и информированно, считая, что на цену не оказывается неправомер­ного влияния».

Практическая оценка недвижимости требует от оценщиков ис­пользования в дополнение к рыночной стоимости других видов сто­имости.:

- стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

- стоимость замещения;

- стоимость воспроизводства;

- стоимость объекта оценки при существующем использовании;

- инвестиционная стоимость;

- стоимость объекта оценки для целей налогообложения;

- ликвидационная стоимость;

- утилизационная стоимость;

- специальная стоимость.

Основные принципы оценки недвижимости объединены в четы­ре группы:

1. Принципы, основанные на представлениях собственника о по­лезности объекта.

Полезность заключается в способности товара удовлетворять оп­ределенные потребности потребителей. Недвижимость обладает раз­личной полезностью для жильцов, владельца и арендатора.

Принцип замещения утверждает, что при наличии нескольких ана­логичных или сопоставимых объектов недвижимости на рынке на­ибольшим спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой.

Издержки неиспользованных возможностей — это величина по­терь, связанных с упущенной возможностью в результате конкретного выбора.

2. Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта.

Принцип баланса утверждает, что стоимость недвижимости созда­ется и поддерживается при условии равновесия различных проти­востоящих и взаимодействующих элементов, таких, как компоненты недвижимости, производственные факторы: земельный участок, ра­бочая сила, капитал и менеджмент.

Принцип вклада означает, что стоимость каждой конкретной со­ставляющей недвижимости соответствует ее вкладу в стоимость целого объекта недвижимости либо величине, на которую уменьшается об­щая стоимость, при отсутствии данного компонента в недвижимости.

Принцип остаточной продуктивности. Под прибавочным продук­том понимают чистый доход, приносимый земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, за исключением всех производственных расходов. Классическая экономическая школа отождествляла прибавочный продукт с земельной рентой, которая, по ее мнению, лежала в основе стоимости земли. В XX веке эконо­мисты высказывали мнение, что прибавочный продукт следует свя­зывать с организацией производства, которая объединяет землю, ра­бочую силу и капитал в конечный объект недвижимости.

Принцип рыночного соответствия предполагает, что недвижимость имеет стоимость при условии, что ее характеристики соответствуют спросу конкретных рынков. Конкретные рынки также устанавливают стандарт рыночного со­ответствия. Так, согласно принципу прогрессии, недвижимость с низкой ценой в районе с высокими ценами будет стоить дороже, чем в районе с сопоставимой недвижимостью. Согласно принципу рег­рессии, недвижимость с высокой ценой в районе с низкими ценами, будет стоить меньше чем в районе с сопоставимой недвижимостью.

Принцип внешнего фактора означает, что положительное или от­рицательное влияние на стоимость недвижимости могут оказывать внешние по отношению к ней факторы.

Социальные факторы, анализируемые оценщиками, связаны с ха­рактеристиками населения.

Экономические факторы затрагивают основные связи между су­ществующим и будущим спросом и предложением, а также покупа­тельную способность населения. В данном случае оценщики рас­сматривают такие рыночные характеристики, как занятость, уровень доходов, развитие промышленности, инфраструктуру, уровень цен, а также возможные условия финансирования приобретения недвижи­мости. Кроме того, к экономическим факторам относят количество и качество существующей недвижимости, возможность создания но­вых объектов, уровень строительных затрат, рыночные коэффициен­ты загрузки помещений, динамику арендной платы и ценовой диа­пазон сходных объектов недвижимости.

К государственным факторам относят политическую и правовую деятельность на всех уровнях государственного управления, которая может влиять на характер и тенденции функционирования рынка недвижимости и стоимость недвижимости.

Природные и техногенные экологические факторы, к которым отно­сят климатические условия, топографию, состояние почвы, токсиче­ские загрязнители, препятствия будущего экономического развития природного характера, транспортные системы, природную привлека­тельность территории, на которой расположена недвижимость.

3. Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды

Принцип предложения и спроса предполагает, что цена недвижи­мости находится в прямой зависимости от спроса и в обратной — от предложения. Указанная зависимость обычно не носит пропорци­ональный характер.

Принцип конкуренции. Конкуренция возникает между покупате­лями или арендаторами и является результатом взаимодействия уси­лий нескольких потенциальных покупателей или арендаторов при заключении сделки. Конкуренция возникает также между продавца­ми или владельцами недвижимости в процессе взаимодействия уси­лий нескольких потенциальных продавцов или владельцев недвижи­мости при ее продаже или сдаче в аренду.

Дефицит — это фактор стоимости, отражающий текущее или ожидаемое соотношение спроса и предложения на конкретный то­вар. Ценность дефицитного товара, к которому в полной мере можно отнести недвижимость, в силу ограниченности пригодной к исполь­зованию земли, растет не только при увеличении спроса, но даже при его постоянстве. Факторы полезности и дефицита оказывают влияние на стоимость только во взаимодействии друг с другом, так как отсутствие одного из них нивелирует влияние оставшегося.

Под потребностью понимают желание покупателя получить опре­деленный товар, удовлетворяющий те или иные жизненные потреб­ности.

Реальная покупательная способность — это способность конкрет­ного лица или группы лиц функционировать на рынке в качестве по­купателя, приобретая товары и услуги за деньги или их эквивалент. Оценка рыночной стоимости недвижимости учитывает способность рынка заплатить за оцениваемый объект.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Отражает основное допущение в отношении поведения рынка недвижимости. Рассмат­ривая рыночные факторы, определяющие стоимость недвижимости, оценщик идентифицирует оптимальное использование недвижи­мости. Таким образом, рыночная стоимость или цена, которую покупатель готов заплатить, а продавец готов принять за недвижимость, базируется на представлении оценщика о наибо­лее выгодном использовании земельного участка или зданий. Несмотря на то, что свободные и застроенные земельные участки имеют тенденцию к оптимальному использованию, заключение оценщика об оптимальном использовании недвижимости может не совпадать с текущим использованием. Поскольку вариант использо­вания земли может быть ограничен существующими строениями, оптимальное использование определяют и для земельного участка как условно свободного, и для недвижимости в целом.

2. Рынок недвижимости и его особенности (16`)

Рынок недвижимости — это механизм, обеспечивающий взаимо­действие физических или юридических лиц с целью обмена имею­щихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и пред­ставляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономически­ми характеристиками и эффективностью по таким наиболее сущест­венные параметрам, как:

1. Товар. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, ис­пользованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др.

2. Формирование цены. Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. В отличие от эффективного рынка, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость яв­ляется ее нестабильность.

3. Способы финансирования сделки. Высокая единичная цена на объ­ект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогнозируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являют­ся объективными предпосылками использования для сделок заем­ных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита

на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке недвижимости и, в конечном счете, на активность рынка недвижи­мости.

4. Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инст­румент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтерна­тивным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка.

5. Баланс спроса и предложения. Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достига­ется редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительст­вом новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся.

6. Число потенциальных покупателей. Высокие цены на недви­жимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономи­ческих индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его миграция и т.д.

7. Информированность участников сделки о состоянии рынка, пове­дении других участников рынка, рыночной активности, качестве то­вара и его заменяемости, о цене предложения и сделках для конкрет­ной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутству­ет опыт сделок с недвижимостью из-за их редкости, с другой сторо­ны, покупатели настаивают на неразглашении сведений о сделке.

8. Методы регулирования. Рынок недвижимости не обладает такой характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование, основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недви­жимости регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и процедуры куп­ли-продажи.

9. Надежность прогнозирования рыночной ситуации. Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка.

Участники рынка — это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью:

- покупатели

- продавцы

- арендаторы

- арендодатели

- кредитные учреждения

- заемщики

- девелоперы

- строители

- менеджеры

- владельцы

- инвесторы.

В зависимости от назначения (направления использования) объ­екта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).

2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производст­венно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).

3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).

4. Незастроенные земельные участки различного назначения (го­родские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповед­ники, зоны разработки полезных ископаемых).

5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктив­ных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижи­мости можно разделить на:

1. Застроенные земельные участки.

2. Незастроенные земельные участки, пригодные для последую­щей застройки.

3. Незастроенные земельные участки, не пригодные для после­дующей застройки.

В зависимости от характера полезности недвижимости (ее спо­собности приносить доход) подразделяются:

1. Доходная недвижимость.

2. Условно доходная недвижимость.

3. Бездоходная недвижимость.

В зависимости от степени представленности объектов:

1. Уникальные объекты.

2. Редкие объекты.

3. Широко распространенные объекты.

В зависимости от экономической активности регионов:

1. Активные рынки недвижимости.

2. Пассивные рынки недвижимости.

В зависимости от степени готовности:

1. Незастроенные земельные участки.

2. Готовые объекты.

3. Не завершенные строительством объекты.

4. Объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою оче­редь, может быть разделен на специализированные субрынки. Суб­рынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпочтениями по отношению к цене недвижимости, сложности управле­ния, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижи­мости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводче­ских ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота.

Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вы­вод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на сто­имость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использо­вания, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существую­щей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозиро­вания доли рынка, которую объект может занять.

Сравнительный подход требует идентификации конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с оцениваемым объектом для объективной корректировки цены про­дажи аналогичной недвижимости в соответствии с меняющейся ры­ночной ситуацией.

Затратный подход предполагает использование рыночной инфор­мации о текущих строительных затратах и рыночных условиях при­менения методов. Данная информация позволяет оценщику опреде­лить размер предпринимательской прибыли, доходность строитель­ных организаций, выявить экономические преимущества, а также уровень функционального устаревания недвижимости с момента за­вершения строительства.

Доходный подход требует от оценщика знания рыночной инфор­мации о занятости помещений и емкости рынка, уровне арендной платы, эксплуатационных расходах, ожидаемых ставках доходности, а также конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижи­мости.

Можно выделить два подхода к анализу рынка, каждый из ко­торых предполагает рассмотрение всего спектра факторов:

1 подход — анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости;

2 подход — анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике.

В первом случае аналитики начинают с изучения рынка.

1. шаг — оценка рыночного равновесия.

2. шаг — анализ вероятного альтернативного использования не­движимости, оценка рыночной реакции на данный вариант и влияние на стоимость. Для этого рассматриваются физические и юриди­ческие характеристики оцениваемой недвижимости, а также ее окру­жение. Вывод — заключение о наиболее эффективном использова­нии оцениваемого объекта недвижимости.

Второй метод предполагает, что рыночный анализ следует начи­нать с изучения параметров оцениваемого объекта недвижимости, которые формируют его доходность и конкурентоспособность на конкретном рынке.

1 шаг — понимание физических, законодательных, нормативных и местных характеристик недвижимости, что позволит определить потенциальных участников рынка (покупателей, продавцов, пользо­вателей, арендаторов и т. д.) и в конечном счете оценить динамику спроса и предложения на конкретном сегменте рынка недвижимос­ти. Затем изучаются рыночные данные текущего и будущего спроса, объем доступного и предполагаемого предложения, определяется степень рыночного равновесия и прогнозируется конъюнктура рын­ка с учетом важнейших факторов (изменение численности, доход­ности и занятости населения, объем розничной торговли и т. д.)

2 шаг — рассмотрение наиболее вероятных вариантов использо­вания недвижимости с точки зрения настоящей и перспективной рыночной поддержки. Вывод — определение альтернативного наи­более доходного вида пользования, соответствующего оптимальному использованию недвижимости.

Качественная сегментация рынка требует изучения следующих факторов.

1. Назначение (тип использования недвижимости).

2. Физические и экономические характеристики недвижимости:

- размер

- число арендных договоров

- потенциальные арендаторы и пользователи

- физическое состояние объекта

- проектные параметры и т. д.

3. Территориальные особенности рынка предполагают разбивку рынка на интернациональный, национальный, региональный, местный, городской и пригородный, в том числе выделение района или микрорайона города.

4. Замещающие объекты недвижимости, к которым относят не­движимость, аналогичную по полезности (приносимому дохо­ду), но представляющую сегмент недвижимости другого назна­чения. Отбираемые объекты недвижимости должны пользо­ваться таким же спросом, что и оцениваемая недвижимость, и принадлежать тому же территориальному рынку.

5. Дополняющие объекты недвижимости, к которым относят не­ движимость, увеличивающую привлекательность оцениваемо­го объекта при совместном использовании с оцениваемым
объектом. (Например, наличие земельного участка под пар­ковку или готового объекта рядом с офисным или торговым зданием.)

Итог — наложение характеристик оцениваемого объекта на соот­ветствующий территориальный и функциональный сегмент рынка недвижимости для определения конкурирующей массы и объема предложения, включая замещающие объекты.

Для прогнозирования спроса важно изучить доход и возраст жи­телей; возможности миграции, будущую инфляцию, информацию о наличии земельных участков, качество инфраструктуры в районе объекта недвижимости.

Конкурирующее предложение представляет список существующих и строящихся объектов, сопоставимых по потребительским и инвес­тиционным характеристикам с оцениваемым объектом.

В процессе анализа конкурирующих объектов недвижимости следует учитывать следующие факторы:

- текущее предложение объектов недвижимости (количество и качество конкурирующих объектов недвижимости);

- динамика коэффициентов загрузки;

- объем нового строительства (проекты в стадии планирования и в стадии строительства);

- реконструкция в целях изменения назначения недвижимости;

- наличие свободных земельных участков;

- динамика цен на строительную продукцию, услуги девелопмента, земельные участки;

- соотношение объектов недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду, и объектов, используемых собственниками;

- особые экономические условия и обстоятельства;

- влияние законодательных и нормативных ограничений (стро­ительные нормы и правила, положения о зонировании и др.).

Рыночное равновесие по недвижимости обычно достигается в крат­косрочном плане, так как постоянство предложения недвижимости и стабильность цен длятся недолго.

Качественная характеристика рынка недвижимости аналитиками дается в следующих определениях: активный рынок и «вялый» ры­нок.

Активный (сильный) рынок — это рынок опережающего спроса и отстающего предложения и, как следствие, — рост цен. Активный рынок называют рынком продавцов недвижимости, потому что по­следние могут диктовать более высокие цены. «Вялый» (слабый) ры­нок — это рынок покупателей, поскольку у них имеется преиму­щество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупатели данной ситуации формируют сни­жение цен.

Однако на практике аналитики избегают простых формулировок. Так как спрос и предложение могут взаимодействовать нестандарт­но, активность рынка недвижимости циклична и характеризуется периодами подъема и спада. Цикл рынка недвижимости испытывает влияние краткосрочных и долгосрочных факторов. Долгосрочный цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, чис­ленности населения и уровня доходов. Краткосрочный цикл зависит главным образом от доступности альтернативных источников фи­нансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей силы.

3. Этапы оценки объектов недвижимости (16`)

Схематично этапы оценки недвижимости включают:

1. Постановка задания на оценку

Идентификация объекта недвижимости включает описание таких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы недвижимости.

Идентификация подлежащих оценке имущественных прав.

Объектом оценки может выступать недвижимость с полными или частичными имущественными правами, обусловленными отделени­ем или разделением прав собственности. В процессе определения рыночной стоимости недвижимости оценщик учитывает такие огра­ничения прав собственности, как договор аренды, сервитута, огра­ничения, вызванные залоговым удержанием объекта недвижимости, притязания на права собственности, а также права распоряжения воздушным пространством или наземной территорией.

Неодинаковая оценка рынком недвижимости конкретных объек­тов частичного имущественного права на недвижимость является иллюстрацией принципа оценки, гласящего, что «в оценке сумма частей не равна целому». Стоимость оцениваемого частичного иму­щественного права может не совпадать со стоимостью его вклада в целое. Следовательно, стоимость недвижимости с безусловным пра­вом собственности не всегда равна суммарной стоимости всех час­тичных имущественных прав. Данный прецедент является следствием разделения безусловного права собственности, избирательной реакцией рынка на конкретное предложение, эффективностью подбора элементов, составляющих имущественный комплекс недвижимости.

Сфера применения или назначение результатов оценки.

Оценка стоимости недвижимости проводится в целях определе­ния:

• цены купли-продажи;

• суммы залога при кредитовании;

• базы налогообложения;

• условий арендного договора;

• стоимости зданий и сооружений бухгалтерской отчетности;

• базы справедливой компенсации при отчуждении имуществен­
ных прав;

• базы договора страхования.

Выяснение способа последующего использования полученного результата стоимостной оценки необходимо для выбора оптималь-

ной процедуры оценки — от сбора и анализа необходимой информа­ции до применения наиболее результативных методов оценки и принципов согласования результатов. Если заказчик не предостав­ляет сведения о сфере использования результатов отчета об оценке, оценщик по собственной инициативе должен обсудить с ним дан­ный вопрос и убедиться, что клиент адекватно понимает проблему. Данная процедура избавит оценщика от возможных недоразумений и необходимости переделывать работу.

Выбор и определение вида стоимости. Целью оценки является оп­ределение стоимости недвижимости, которая в соответствии с дейст­вующими международными и российскими стандартами оценки проявляется в различных видах.

В соответствии с действующими российскими стандартами оцен­ки можно использовать следующие виды стоимости:

• рыночная стоимость;

• стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

• стоимость замещения;

• стоимость воспроизводства;

• стоимость при существующем использовании;

• стоимость для целей налогообложения;

• инвестиционная стоимость;

• ликвидационная стоимость;

• утилизационная стоимость.

Специальная стоимость, включающая страховую, залоговую и другие виды стоимости, не входящие в данные стандарты, но огово­ренная нормативными правовыми актами.

Вид стоимости определяет состав, сбор, подготовку и анализ информации для целей оценки. Выбор подходов и методов оценки недвижимости является производной от вида определяемой стоимости; так, например, при опреде­лении страховой стоимости нецелесообразно применять методы до­ходного подхода. Вид стоимости определяет логику и обоснован­ность согласования итоговых результатов оценки.

Уточнение даты оценки. Любой вид определяемой стои­мости по своей сути является рыночным, так как даже стоимости воспроизводства и замещения рассчитываются в ценах на строитель­ную продукцию, действующих на определенный момент, поскольку они постоянно меняются под воздействием инфляции, конкурен­ции, изменения предпочтений потребителей и т. д.

Дата оценки, используемая в оценочной практике, представлена тремя видами:

• текущая;

• ретроспективная;

• будущая.

В подавляющем большинстве случаев дата оценки — это дата, близкая к дате определения задания на оценку и проведения оценоч­ных работ. Однако в ряде случаев возникает необходимость выведе­ния рыночной стоимости на какую-либо дату в прошлом или бу­дущем.

Оценка рыночной стоимости на ретроспективную (прошлую) да­ту необходима при налогообложении наследства (дата смерти), рас­чете подоходного налога (дата покупки), страховом возмещении (да­та страхового события), судебном иске (дата ущерба) и т. д. Доступ­ность ретроспективной рыночной информации позволяет оценщику объективно и обоснованно провести все необходимые расчеты.

Оценка на будущую дату может проводиться для объектов недви­жимости, находящихся в стадии строительства, проектирования или принятия решений о целесообразности строительства.

Описание объема оценочных работ. Объем оценочных работ уста­навливается оценщиком для определения состава используемых дан­ных, информационного обеспечения, необходимости привлечения сторонних экспертов, способов проверки достоверности информа­ции, а также полноты включения промежуточной и вспомогательной информации в окончательный отчет.

Оценщик должен четко изложить не только то, что предполагается сделать, но и то, что не будет сделано, с указанием конкретных при­чин, особенно если был доступен лишь ограниченный объем инфор­мации.

Уточнение иных ограничений. Единые стандарты профессиональ­ной оценки (USPAP), изданные Фондом оценки, различают полную и ограниченную оценку. В данном случае, как правило, используется ограничен­ный объем информации. Примером такой оценки является оценка недвижимости, проведенная на основе только сравнительного под­хода, а также оценка, осуществляемая для обновления прошлых оце­ночных данных.

Однако даже полная оценка может содержать ряд ограничиваю­щих условий, которые должны быть сформулированы в задании на оценку наряду с такими параметрами, как идентификация недвижи­мости, прав собственности, дата оценки, сфера применения резуль­татов оценки, а также вид стоимости. Введение состава ограничи­вающих условий в отчет позволяет не только защитить оценщика от возможных будущих претензий, но и своевременно информировать заказчика и других пользователей отчета. Например, ограничиваю­щее условие может включать пункт о получении информации из не­достаточно надежных источников, о невозможности проведения тех­нического обследования недвижимости.

2. Сбор информации и предварительный анализ данных

По отношению к оцениваемому объекту информационный мас­сив делят на внешние и внутренние данные. В зависимости от характера информации различают общие и спе­циальные данные, а также сведения о конкурентном спросе и пред­ложении. Общие данные отражают динамику социальных, экономи­ческих, политических и экологических факторов, влияющих на со­стояние рынка недвижимости. Рассматриваемый вид информации должен учитывать происходящие изменения на региональном уров­не и конкретном сегменте рынка недвижимости, к которому отно­сится оцениваемый объект.

Специальные данные содержат юридическую, физическую, гео­графическую и экономическую характеристику недвижимости. Дан­ный вид информации должен быть собран по сопоставимым объек­там и оцениваемой недвижимости.

Информация о конкурентном спросе и предложении позволяет оце­нить конкурентоспособность оцениваемой недвижимости на своем

сегменте рынка. Информация о предложении позволяет оценить имеющийся фонд конкурентной недвижимости, с учетом его загруз­ки, перспективы его расширения за счет нового строительства и ре­конструкции, а также сведения о емкости рынка. Данные о спросе должны отражать экономические возможности потенциальных вла­дельцев и пользователей недвижимости.

Используемая в процессе оценки информация должна быть до­статочно полной, представительной и достоверной.

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Для определения наиболее эффективного использования земель­ного участка оценщик может использовать две схемы, в соответствии с которыми либо участок рассматривается как незастроенный (ус­ловно свободный), либо анализируется наиболее эффективный ва­риант его использования с уже существующими строениями.

Анализ наиболее эффективного использования незастроенного участка предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих сохранение действующего назначения, постройку нового объекта, перепланировку земельного участка (разделение или укрупнение), а также продажу.

Наиболее эффективное использование земельного участка с су­ществующими строениями заключается в сравнении вариантов со­хранения назначения объекта, сложившегося на дату оценки, планов реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и пе­репрофилирование, полный (частичный) снос, а также сочетание этих вариантов.

Проверка финансовой осуществимости требует расчета затрат на реализацию каждого рассматриваемого варианта использования. Оценка максимизации стоимости альтернативных видов использо­вания основана на анализе таких переменных величин, как сто­имость земли, ставка доходности, адекватная риску конкретного ва­рианта использования, а также капитализированная общая сто­имость недвижимости.

Выводы по оптимальному использованию недвижимости должны быть отражены в соответствующем разделе отчета. Оценщик должен обоснованно сформулировать наиболее эффективный вариант ис­пользования и подкрепить его расчетами временного периода, необ­ходимого для перепрофилирования недвижимости, освоения рынка, а также указать участников инвестиционного процесса: инвесторов, потенциальных собственников, пользователей, кредиторов и т. д.

4. Выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости

Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с пози­ции трех основных подходов:

• затратный подход;

• сравнительный подход;

• доходный подход.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка применяют следующие методы: сравнение продаж, долевое распределение стои­мости между землей и строениями, выделение стоимости, разбивка на участки, техника остатка и капитализация земельного арендного дохода.

Метод долевого распределения стоимости между землей и стро­ениями. На основе анализа цены продажи застроенных либо находя­щихся в стадии застройки земельных участков рассчитывается ти­пичная доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости, сходной с оцениваемым объектом.

Метод выделения стоимости. Данный метод определяет стоимость земли как разницу между рыночной ценой всей недвижимости и рас­четной стоимости расположенных на ней зданий и сооружений. Ме­тод дает хорошие результаты при условии, что стоимость строений может быть определена достаточно точно.

Метод разбивки на участки. Метод используется для оценки крупных незастроенных участков земли, которые в принципе могут

быть разделены на более мелкие с последующим освоением. Сто­имость незастроенного участка земли может быть определена как сумма дисконтированного чистого дохода, рассчитанного с учетом прогнозной динамики поступлений от продажи и расходов на за­стройку.

Техника остатка. Метод предполагает, что совокупный доход от недвижимости генерируют и земельный участок, и строения. Метод применим для объектов с легко определяемой стоимостью зданий и сооружений, что позволяет рассчитать приносимую ими сумму дохо­да. Разница между общим чистым операционным доходом и дохо­дом, который приходится на здания и сооружения, — это доход от земли, который можно капитализировать в ее стоимость.

Капитализация земельной арендной платы. При наличии достовер­ной информации о рыночных ставках земельной арендной платы и ставках дохода стоимость земельного участка рассчитывается по стандартной формуле капитализации.

5. Согласование предварительных результатов оценки и выве­дение итоговой величины стоимости

Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диа­пазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффи­циенты весомости промежуточных результатов, полученных на ос­нове использования различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математиче­ским методами.

При подготовке отчета оценщик обязан объяснить причины рас­хождения в значениях стоимости, а также обосновать процедуру.

6. Подготовка отчета об оценке и согласование результатов с заказчиком

На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что являет­ся документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей. Отчет об оценке обычно содержит резюме и развернутую форму.

При оформлении отчета необходимо указать сле­дующие моменты:

- дата составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

- юридический адрес оценщика;

- сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценоч­ной деятельности;

- точное описание объекта оценки и его балансовой стоимости;

- реквизиты юридического лица;

- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости;

- перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения,

- принятые при проведении оценки допущения;

- последовательность определения стоимости и ее итоговая ве­личина;

- ограничения и пределы применения полученного результата;

- дата определения стоимости объекта оценки;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавли­вающих количественные и качественные характеристики объ­екта оценки.

4. Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости (16`)

Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости включает следующие операции:

- определение массива необходимых сведений;

- выбор информационных источников;

- сбор необходимой информации;

- систематизация, обработка и анализ;

- описание информации в отчете.

Внешняя информация представляет большой массив сведений, ха­рактеризующих государственные, экономические, социальные, об­щественные и экологические факторы, влияющие на процесс оцен­ки и, в частности, определяющие состояние рынка недвижимости. Данная информация является универсальной, поскольку совокуп­ность накопленных данных может использоваться оценщиками при определении стоимости любых объектов оценки. Однако ее система­тизация, анализ и формирование выводов, используемых при прове­дении конкретных расчетов, определяются не только видом оцени­ваемого объекта, но и прочими условиями задания на оценку.

Совокупный массив внешней информации можно условно разде­лить на следующие блоки:

- тенденции экономического развития анализируются оценщиками от общего к частному: мировой, национальный, региональный и го­родской уровень;

- местные особенности Общие тенденции развития мировой, на­циональной и региональной экономики, влияющие на стоимость недвижимости, могут не совпадать с процессом развития района, в котором находится объект оценки. Оценщику следует изучить осо­бенности конкретного региона, связанные с экономической и соци­альной политикой местных органов власти, возрастным и професси­ональным составом населения, экологией, степенью зависимости от соседних территорий, транспорта и т.д.;

- демографическая ситуация изменение численности населения, возрастной и профессиональный состав, территориальное распределение и предпосылки для возможной миграции;

- законодательная и налоговая политика государства. Её влияние выражается как в виде прямых законодательных актов, регулирующих оценочную деятельность, так и косвенно. Оценщики должны накапливать информацию по зонирова­нию, планам развития, экологии, политике местной администрации по освоению отдаленных районов, транспортным системам и норма­тивным актам, отражающим позицию органов власти различного уровня в отношении недвижимости;

- покупательная способность населения. Совокупный доход сред­ней семьи состоит из заработной платы, доходов по банковским де­позитам, предпринимательского дохода, пенсий, государственных выплат социального характера, пособий по безработице и т. д. Вели­чина остатка свободного дохода после уплаты подоходного налога и других расходов косвенно определяет спрос, как на жилую недвижи­мость, так и на торговые, промышленные, офисные и складские по­мещения;

- динамика цен. Анализируя динамику цен, оценщики прогнозиру­ют уровень покупательского спроса, темпы инфляции, изменение соотношения цен на различные товары и услуги;

- программа капитального строительства. Активность капитального строительства носит циклический ха­рактер и зависит от внешних факторов: фазы экономической актив­ности, политических событий, а также доступности кредитных ре­сурсов и внутренних факторов: насыщение территориального рынка строительной продукцией, длительная экономическая жизнь недви­жимости, продлеваемая периодической реконструкцией и модерни­зацией объектов, исчерпанием земельных участков, отдаваемых под строительные площадки, и т.д.;

- динамика затрат на строительную продукцию. Оценщик должен помнить о временных колебаниях строитель­ных издержек, которые снижаются или стабилизируются в периоды дефляции и растут в периоды инфляции;

- организация кредитования недвижимости. Условия финансирования оказывают влияние на цену объектов недвижимости. Условия кредитования предусматривают процент­ную ставку, срок, порядок погашения, дисконтные пункты, способ участия в капитале и доходе от недвижимости, возможность пере­продажи объекта, обремененного долгом, и т.д.

Внутренняя информация представляет описание характеристик оцениваемого объекта, его окружения и типичности для конкретно­го сегмента рынка. Как правило, собранная оценщиком внутренняя информация имеет максимальную степень достоверности.

Системный сбор и анализ внутренней информации позволяют сгруппировать весь массив данных в несколько блоков:

- юридический статус объекта оценки юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договора аренды земельного участка);

- сведения о физических характеристиках объекта оценки и его окружения, сведения о зонировании участка и градостроительных ограни­чениях. Информация о физических характеристиках объекта должна давать представление о состоянии земельного участка, зданий и со­оружений, входящих в состав недвижимости, имущества, не являю­щегося недвижимым, но подлежащего оценке в его составе, а также содержать описание района расположения оцениваемого объекта и его непосредственного окружения, влияющего на величину стои­мости;

- экономическая информация об оцениваемой недвижимости включает официальную бухгалтерскую и финансовую отчетность по оценивае­мой недвижимости и дополнительные сведения. На основе данных о чистом операционном доходе и ценах продажи рассчитывают общую ставку капитализации Rо;

- конкурентный спрос и предложение. Как правило, аналогичная недвижимость делится на две категории: объекты, которые конкурируют с оцениваемым объек­том и оказывают значительное влияние на уровень цены, и объек­ты, которые сходны с оцениваемой недвижимостью, но не конку­рируют с ней.

Информационное обеспечение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости (на примере московского рынка не­движимости) см. ксерокопию.