Расчет возмещения инвестиций (тыс. руб.)

Данный пример является иллюстрацией использования возврата капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции. Здесь норма возврата инвестиций является составной частью коэффициента капитализации – она равна фактору фонда возмещения, рассчитанного по той же процентной ставке, что и доход на инвестиции 0,06 = 0,2286.

1,06⁴ – 1

Другая составная часть коэффициента капитализации – ставка процентов на инвестиции. Использование данной методики обеспечивает полное возмещение инвестиций и получение по ним соответствующего дохода.

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой процентной ставке (метод Хоскольда)

Предположим, инвестиционная компания вложила капитал в проект, рассчитанный на 3 года и приносящий прибыль 18% годовых, что значительно превышает среднюю прибыль по данной отрасли. Не имея больше проектов со столь высокой доходностью, руководство компании приняло решение: суммы, получаемые в счет возврата инвестиций, вновь вложить в другой проект, рассчитанный на 4 года, довольствуясь безрисковой ставкой в размере 8%. Так как 4-летний фактор фонда возмещения при ставке 8% равен:

0,08 = 0,222,

1,08⁴ – 1

то общий коэффициент капитализации составит: 0,18 + 0,222 = 0,402.

Для определения стоимости этого 4-летнего потока доходов, разделим доход за первый год на рассчитанный коэффициент капитализации. За первый год доход составил 1,5 млн.руб., следовательно, стоимость всего потока будет равна: 1,5/0,402 = 3,73 млн.руб. В годовом доходе отдача на вложенный капитал (процентный доход) составит: 3,73*0,18 = 0,6714 млн.руб., а возврат вложенного капитала – 3,73*0,222 = 0,82806 млн.руб. Проверим этот расчет: 0,6714 + 0,82806 = 1,49946 (= 1,5 млн.руб.).

В тех случаях, когда в процессе сделки возможна потеря части инвестированного капитала (например, износ жилого дома, сданного в аренду), часть текущего дохода следует рассматривать как возмещение инвестиций, а другая часть текущих доходов будет доходом на инвестиции. В подобных случаях коэффициент капитализации должен быть рассчитан таким образом, чтобы при оценке стоимости активов было обеспечено как полное возмещение инвестированного капитала, так и получение дохода по нему. В таких ситуациях коэффициент капитализации должен быть увеличен.

При прогнозировании роста стоимости активов весь текущий доход и часть выручки, полученной от его перепродажи, можно рассматривать как доход на инвестиции. Остаток выручки от перепродажи активов обеспечивает возврат инвестированного капитала. Коэффициент капитализации в подобных случаях может быть рассчитан как разность между ставкой дисконта и ежегодным процентом прироста капитала.

Рассмотрев методы расчета возмещение капитала, мы установили, что поступающие периодические доходы могут быть разделены на две части: доход на капитал и возмещение капитала. Доход на капитал – это процентные деньги, полученные на вложенный капитал, т.е. конечная отдача. Возврат капитала характеризуется нормой его возмещения, которая зависит от продолжительности инвестиционного проекта, ставки текущей отдачи, стабильности периодического дохода и прироста или уменьшения стоимости капитала за период владения.

Определение стоимости капитала методами остатка является разновидностью метода прямой капитализации и применяются в том случае, когда известны стоимость и требования к доходности здания, сооружений и земли. Если доход от зданий, сооружений или земли превышает ожидаемые размеры, то оставшаяся часть дохода (остаточный доход) относится за счет воздействия другого элемента.