Документы о правах на земельные участки

Документы, удостоверяющие права на земельные участки (их не следует путать с документами правоустанавливающими), согласно ФЗ о госрегистрации - документы, подтверждающие регистрацию прав (ст. 9 ФЗ о госрегистрации).

Согласно ст. 12 ФЗ о госрегистрации права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации и фиксируются в Едином государственном реестре. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав считаются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества (в том числе и на земельные участки). В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные о: принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст. 14 ФЗ о госрегистрации). Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными.

В соответствии со ст. 14 ФЗ о госрегистрации свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Форма свидетельства установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219.

Согласно Правилам свидетельство выдается: правообладателю - при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества; арендатору - при регистрации аренды; залогодержателю - при регистрации ипотеки. В случае общей совместной собственности в свидетельстве указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей. В случае совместной долевой собственности в свидетельстве указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников.

Свидетельство заполняется от руки или автоматизированным способом.

Свидетельство должно быть заполнено и подписано регистратором прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. подготовлено к фактической выдаче правообладателю в срок, не превышающий срока, в течение которого должна быть проведена государственная регистрация права конкретного лица (правообладателя). Свидетельство выдается правообладателю в день его явки в учреждение юстиции по регистрации прав. В государственной регистрации права на земельный участок или сделки с ним может быть отказано на основании и в порядке, определенных ФЗ о госрегистрации. В соответствии с п. 1 ст. 7 ФЗ о госрегистрации может быть также сделана выписка из Единого государственного реестра прав, а также даны сведения о содержании правоустанавливающих документов и правах отдельных лиц, иные сведения, оформление и выдача которых также производится в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав и Инструкцией.

Также отдельно оформляемым документом выдаются сведения о переходе прав на объект недвижимости лицам, указанным в п. 3 ст. 7 ФЗ о госрегистрации. Такие сведения выдаются в виде выписки из Единого государственного реестра прав.

Следует учитывать, что согласно ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, при продолжении арендных отношений договор подлежит государственной регистрации.

Если лицо приобрело земельный участок до вступления в силу ФЗ о госрегистрации и не зарегистрировало его на основании ст. 4 данного Закона, правоустанавливающими документами на земельный участок в данном случае будут те документы (свидетельства о праве на землю), которые были ему выданы при оформлении участка в соответствующем земельном комитете.

Не менее важный вопрос о том, какие документы следует представлять лицам, приобретающим земельный участок, в органы государственной регистрации. В данном случае речь идет о правоустанавливающих документах, предъявляемых для государственной регистрации права.

Во-первых, обязательной государственной регистрации подлежат права на земельные участки, правоустанавливающие документы на которые были оформлены после вступления в силу ФЗ о госрегистрации.

Во-вторых, лица, в силу ст. 20 и 21 ЗК обладающие правом оформления права собственности или заключения договора аренды, также после принятия решения об оформлении должны представить в органы государственной регистрации документы, подтверждающие право на закрепление земельного участка в собственность, либо представить договор, заключенный с органом государственной власти или местного самоуправления, обладающим полномочиями по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со ст. 29 ЗК.

Документами, на основании которых осуществляется государственная регистрация, в том числе и прав на земельные участки, считаются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

2) договоры и другие сделки в отношении земельных участков, совершенные в соответствии с законодательством;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные решения;

6) акты (свидетельства) о правах на земельные участки, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Гражданам, не имеющим на руках надлежаще оформленных правоустанавливающих документов, достаточно сложно подтвердить в органах государственной регистрации свои права на землю. Для части из них сделано исключение ФЗ о введении в действие ЗК, в соответствии с которым граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 20 ЗК.

Перечень оснований прекращения права собственности на имущество содержится в п. 1 ст. 235 ГК. Этот перечень воспроизводится комментируемой статьей и в отношении земельных участков, за исключением упоминания о прекращении права собственности в случае гибели или уничтожения имущества (так как это неприменимо по отношению к земле), а также о возможности установления законодательством иных случаев утраты права собственности, т.е. установленный ЗК перечень оснований прекращения права собственности на земельные участки исчерпывающий. Однако он содержит явно не все возможные основания, в частности, в комментируемой статье не упоминается о приватизации и национализации земли.

Приватизация имеет место, когда имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц. Так, в ходе земельной реформы были приватизированы земли, занимаемые сельскохозяйственными предприятиями, они переданы в собственность коллективов этих предприятий бесплатно.

Национализация осуществляется только на основании специального закона. При национализации происходит обращение в государственную собственность земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. При этом должно производиться возмещение стоимости земельных участков и других убытков в порядке ст. 306 ГК.

Прекращение права собственности на землю осуществляется, как указано в комментируемой статье, в порядке, установленном гражданским законодательством. Однако порядок отчуждения собственником земельного участка и отказа от своего участка регламентирован также ЗК (ст. 52, 53 ЗК). Особенности этого порядка в отношении земель сельскохозяйственного назначения установлены ФЗ об обороте сельхозземель. Так, ст. 8 данного Закона определен порядок осуществления купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Принудительное лишение собственника земельного участка возможно по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Статья 235 ГК предусматривает, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме следующих случаев:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам. По российскому законодательству гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением того, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание (ст. 24 ГК); гражданин, являющийся индивидуальным предпринимателем, если он не в состоянии удовлетворить требования кредиторов, связанные с осуществлением им предпринимательской деятельности, может быть признан несостоятельным по решению суда, и требования кредиторов в этом случае удовлетворяются за счет принадлежащего ему имущества (ст. 25 ГК); юридические лица, кроме финансируемых собственником учреждений, отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом (ст. 56 ГК).

В соответствии со ст. 278 ГК обращение взыскания на земельный участок по обязательствам собственника допускается только на основании решения суда (в то время как для другого имущества в соответствии со ст. 237 ГК законом или договором может быть предусмотрен иной порядок обращения взыскания).

Право собственности на имущество (в том числе земельный участок), на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество;

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу. Так, ст. 5 ФЗ об обороте сельхозземель установлена обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности (т.е. если участок или доля оказались в собственности лица на законных основаниях, то это влечет за собой нарушение требований ст. 3 и 4 ФЗ об обороте сельхозземель). Если участок в установленный срок собственником не отчужден, орган государственной власти субъекта РФ обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении его к продаже земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах);

3) выкуп у собственника земельных участков для государственных или муниципальных нужд, основания и порядок которого регламентированы ст. 49 и ст. 55 ЗК;

4) реквизиция - ст. 51 ЗК;

5) конфискация - ст. 50 ЗК;

6) отчуждение имущества, в том числе земельного участка, в случаях:

а) выплаты участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре в силу п. 4 ст. 252 ГК (например, компенсация стоимости доли земельного участка, причитающейся члену фермерского хозяйства, выходящему из состава хозяйства, поскольку земельный участок крестьянского хозяйства разделу не подлежит);

б) решения суда о признании права собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором эта недвижимость расположена, в силу п. 2 ст. 272 ГК;

7) изъятие у собственника земельного участка при ненадлежащем использовании этого участка в случаях:

а) если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Данная норма содержится в ст. 285 ГК;

б) если участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом (ст. 284 ГК). В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не может быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Земельный кодекс подробно регламентирует порядок изъятия в двух последних случаях земельных участков у владельцев, пользователей и арендаторов (ст. 45 - 47), о собственниках же специально не упоминает. А ст. 286 ГК, посвященная порядку изъятия земельного участка из-за его ненадлежащего использования у собственника, отсылает к земельному законодательству в части определения органов, уполномоченных принимать решения о таком изъятии, а также установления порядка обязательного заблаговременного предупреждения собственника о допущенных нарушениях. Поскольку специальных норм в отношении процедуры лишения права собственности на земельный участок при нарушениях земельного законодательства пока не установлено, следует ориентироваться на нормы ст. 54 ЗК, устанавливающие такую процедуру в отношении землевладельцев и землепользователей (ст. 54 ЗК). В частности, к лишению права собственности вполне применимы нормы об исключительно судебном порядке принятия решения об изъятии земельного участка, об обязательности предварительного административного воздействия на нарушителя, о форме предупреждения о нарушении, выносимого органом государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля, с установлением срока для устранения нарушения.

В соответствии со ст. 286 ГК земельный участок, изымаемый ввиду его ненадлежащего использования, подлежит продаже с публичных торгов. Но для этого собственник земельного участка должен письменно уведомить орган, принявший решение об изъятии участка, о своем согласии исполнить это решение; при несогласии же собственника с таким решением указанный орган может предъявить требование об изъятии участка в суд.

В соответствии с п. 3 ст. 6 ФЗ об обороте сельхозземель заявление в суд о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения направляется органом государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органом местного самоуправления при его ненадлежащем использовании, повлекшем за собой причинение вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Заявление в суд направляется по правилам, установленным ЗК для принудительного прекращения прав на земельный участок лица, не являющегося его собственником, из-за ненадлежащего использования земельного участка.