Операции с недвижимостью в жилой сфере. Технология купли-продажи квартир

Операция с недвижимостью - процедура, посредством которой права на недвижимость устанавливаются, изменяются, передаются и прекращаются.

Операции с недвижимостью в жилищной сфере:

1. Дарение и наследование жилья. Дарение это соглашение, по которому одна сторона передает бесплатно другой стороне имущество в собственность. Понятно, что даритель должен быть при этом собственником квартиры, дома. Дарение оформляется соответствующим договором, который должен быть нотариально удостоверен. Под наследованием понимают переход гражданских прав и обязанностей умершего гражданина (наследователя) к его правопреемникам (наследникам). Порядок наследования жилого помещения по завещанию определен гл. 62 ГК РФ. Основанием для наследования жилого помещения может служить отнюдь не всякое завещание.

2. Рента и пожизненное содержание с иждивением собственников жилых помещений. По договору ренты одна сторона (получатель) передает другой стороне (плательщику) в собственность жилое помещение, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное недвижимое имущество периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму или предоставлять иные средства на его содержание. Существует три вида ренты: постоянная (бессрочная), пожизненная и пожизненное содержание с иждивением, которые отличаются по срокам, форме и размеру выплат. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором. В случае смерти одного из получателей ренты его доля переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего обязательство выплаты ренты прекращается.

3. Перевод жилых помещений в нежилой фонд и наоборот. Перевод жилых помещений в нежилые чаще всего осуществляется для улучшения бытового обслуживания населения, например размещение магазина, парикмахерской или ателье. Нежилые строения в жилые нередко переводят дачники, члены садоводческих товариществ. Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот допускается на условиях соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

4. Перепланировка и переустройство квартир. Перепланировки жилого помещения - это изменение конфигурации квартиры, которое также необходимо внести в технический паспорт жилого помещения. К этому виду работ относится разборка (полная или частичная) несущих перегородок (исключая межквартирные), устройство проемов в стенах или заделка дверных проемов, устройство внутренних лестниц, изменение конструкции полов. Определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений относится к компетенции органов государственной власти. Согласование переустройства и перепланировки жилых помещений осуществляется в органах местного самоуправления.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ но договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. В общем случае алгоритм совершения купли-продажи включает следующие этапы:

- определение стоимости жилого помещения;

- проведение рекламной кампании - поиск покупателя (продавца);

- просмотр вариантов и торг по цене;

- подготовка необходимого пакета документов;

- проверка документов на подлинность и правильность оформления;

- подписание договора (по желанию сторон у нотариуса) и получение аванса;

- государственная регистрация сделки;

- передача (получение) всей суммы денег;

- подписание акта приема-передачи недвижимости;

- регистрация (прописка) по новому месту жительства при необходимости;

- перевод телефона на имя покупателя.

В организационном отношении сделку купли-продажи жилого помещения (квартиры, комнаты, жилого дома) можно осуществить с помощью посредников (риелторских фирм, частных маклеров) или самостоятельно собственником.