Условия и порядок купли-продажи земельных участков. Способы получения и прекращения частной собственности (права) на землю

Сделка купли-продажи земельного участка оформляется договором, при заключении которого применяются общие положения ГК РФ о договорах, о купле-продаже и правила о продаже недвижимости.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются условия о его предмете и цене.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. К таким данным относятся: кадастровый номер земельного участка, его местоположение (адрес), площадь, категория земли (целевое назначение) и вид разрешенного использования. При отсутствии этих данных условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка договор о его продаже считается незаключенным. Цена земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть определена соглашением продавца и покупателя, профессиональным оценщиком или по итогам торгов.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, на торгах (конкурсах, аукционах). При этом начальная цена подлежащего продаже земельного участка также определяется на основании отчета независимого оценщика. Окончательная стоимость земли, отражаемая в тексте договора, определяется соответственно по итогам торгов.

В соответствии с ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, устанавливаемым гражданским законодательством РФ, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации. По действующему в настоящее время законодательству в России существует более десятка различных способов получения права собственности на землю, которые можно объединить в четыре основные группы:

- решения органов государственной и местной власти о выделении земельных участков;

- гражданско-правовые сделки на рынке земли;

- обстоятельства или события;

- судебные решения.

В соответствии со статьей 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.