Понятие объектов незавершенных строительством. Сделки с объектами незавершенного строительства

В настоящее время довольно часто тот или иной объект, выступающий предметом договора строительного подряда, в силу различных причин (отсутствие денежных средств или строительных материалов и пр.) так и остается на стадии строительства. В подобной ситуации речь идет об объекте незавершенного строительства. Действующее законодательство Российской Федерации не дает прямого ответа на то, что представляет этот объект.

Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимост) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Из данной нормы можно сделать один основной вывод: согласно действующему гражданскому законодательству, объекты незавершенного строительства признаются недвижимостью.

Согласно Градостроительного кодекса РФ, то исходя из толкования его ст. 1 объектом незавершенного строительства признаются такие объекты капитального строительства, как здания, строения, сооружения, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Следует отметить, что указанное определение является крайне некорректным с точки зрения его функциональности. Рассматривая объект незавершенного строительства через объект капитального строительства, законодатель не уточняет, что является таким объектом капитального строительства.

Попытки раскрыть понятие объекта строительства были предприняты в Инструкции о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству. Согласно п. 2.4 Инструкции, объектом строительства является каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем и т. д.), на строительство, реконструкцию, расширение или техническое перевооружение которого должен быть составлен отдельный проект и смета.

Исходя из доктринального толкования определения, можно сделать вывод, что термин «объект строительства» является основополагающим и применяется как к объектам завершенного, так и незавершенного строительства.

Таким образом, единое понятие, которое позволило бы выделить объект незавершенного строительства среди других объектов в действующем законодательстве, отсутствует.

Обращение к судебной практике позволяет констатировать, что судам при рассмотрении конкретных споров приходится неоднократно обращаться к правовому режиму объектов незавер­шенного строительства. В информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 при разрешении спора установлено, что на земельном участке «возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости» [4]. Как следует из изложенного, при определении статуса спорного объекта суд руководствуется не наличием государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а объективными физическими свойствами объекта, изложенными в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Согласно Определению Высшего арбитражного суда РФ от 09.09.2008 № 8985/08 «объектом незавершенного строительства может являться как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особен-ности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта… Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства».

Таким образом, в судебной практике наблюдается разброс мнений в разрешении вопроса о понятии объекта незавершенного строительства и, соответственно, выделяются различные его признаки.

Если же обратиться к научной литературе, то можно отметить, что понятие объекта незавершенного строительства является дискуссионным, ученые до сих пор не пришли к единому мнению о его определении. Р.А. Валеев, считает, что «объект незавершенного строительства — это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке».

Полагаем, что изложенная позиция нуждается в дополнении и уточнении. Прежде всего, приравнивать объект незавершенного строительства, который нельзя использовать по назначению и который не имеет конструктивной целостности, к уже построенному и введенному в эксплуатацию зданию, является нелогичным.

В указанном определении также не учтено то обстоятельство, что строительство на объекте может быть прекращено либо законсервировано.Зачастую случаются ситуации, когда в силу различных причин строитель-ство на объекте не ведется. Согласно предоставленному определению, такой объект не будет являться объектом незавершенного строительства. Совокупностью строительных материалов этот объект также являться уже не будет, так как часть из материалов в процессе строительной деятельности потеряет свои свойства, а некоторые и вовсе исчезнут.

Таким образом, предложенное Р.А. Валеевым определение является несодержательным, так как не включает в себя всех необходимых признаков, характеризующих объект незавершенного строительства. Указание на два признака (создаваемое или рекон­струируемое здание и отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) является недостаточным.

Другой позиции придерживается Д.Ю. Патютко, который вообще не признает объект незавершенного строительства недвижимым имуществом, в силу того, что оно находится в процессе его создания. С такой позицией можно поспорить.

Следует признать, что поскольку объект незавершенного строительства фактически неразделим с земельным участком, на котором находится, и его перемещение невозможно без несораз­мерного ущерба его назначению, то есть попадает под определение ст. 130 ГК РФ, постольку отнесение такого объекта к движимому имуществу выглядит несколько абсурдным.

Согласно ст. 219 ГК РФ, государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество. Объект незавершенного строительства попадает под категорию «вновь создаваемого имущества». В этой связи объект незавершенного строительства вполне обоснованно можно рассматривать как недвижимое имущество.

Д.Ю. Патютко, не признавая объект незавершенного строитель­ства недвижимостью, определяет его как «вид имущественного комплекса, который возникает в процессе создания (реконструкции) здания или сооружения…».

Определение объекта незавершенного строительства через имущественный комплекс представляет собой новый взгляд. Однако признавать такой объект в виде комплексного института, включающего в себя не только имущество, но и вещи, и права на них, в обход общепризнанного классического деления вещей на движимые и недвижимые, является не вполне обоснованным.

Более того, по существу в указанном определении не выявлены какие-либо признаки объекта, кроме как имущественного комплекса и простого перечисления того, что в него входит. Автор также не учитывает, что строительство на объекте может быть приостановлено и законсервировано.

Однако такой признак выделяет Д.С. Некрестьянов в своем определении, согласно которому под объектами незавершенного строительства понимает «объекты недвижимого имущества вне зависимости от степени готовности, не принятые в эксплуатацию, строительство которых ведется, приостановлено, законсервировано или прекращено». Однако и оно не является достаточно полным. Например, не учитывается такой признак объекта незавершенного строительства, как индивидуальная определенность. Любой объект недвижимости всегда уникален и незаменим.

На основании изложенного, необходимо выделить те признаки объекта незавершенного строительства, которые необходимо учитывать при его определении:

1. Наличие прочной связи с землей объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

2. Индивидуальная определенность объекта;

3. Процесс строительства данного объекта должен быть приостановлен, законсервирован или окончательно прекращен.

Таким образом, наиболее оптимальным представляется вариант, согласно которому объект незавершенного строительства — это индивидуально определенный объект недвижимости, на котором приостановлены, законсервированы, прекращены либо ведутся строительные работы, направленные на сдачу его в эксплуатацию с целью дальнейшего использования по назначению.

Данное определение представляет собой комплексное соединение признаков объекта незавершенного строительства, выделяемых в научной литературе, а также включение в него ранее не рассматриваемого признака объекта — индивидуальная определенность.

Сделки с объектами незавершенного строительства

Понятие объекта незавершенного строительства четко не определено действующим законодательством. По мнению Е. Суханова, такой объект считается недвижимостью лишь при консервации строительства. К этой точке зрения присоединяется О. Козырь, отмечая, что законодательство предусматривает государственную регистрацию объектов "незавершенки", то есть придание им статуса недвижимости, лишь в определенных случаях. Схожих взглядов придерживаются некоторые другие авторы, указывая, что до момента регистрации вновь создаваемое имущество не является объектом права собственности, поэтому именуется законодателем как незавершенное, исходя из чего объект следует рассматривать как строительные материалы - самостоятельные, отдельные объекты права собственности, сделки с которыми должны осуществляться по правилам, предусмотренным для движимого имущества.

Такой подход представляется спорным, поскольку понятие недвижимости связывается исключительно с фактом государственной регистрации права. Но согласно ст. 130 ГК РФ наряду с регистрацией объект должен характеризоваться неразрывной связью с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.

Анализ правоприменительной практики показывает, что суды при квалификации строения в качестве недвижимости прежде всего обращают внимание на характер связи объекта с землей. В Постановлении ФАС Уральского округа от 30 октября 2008 года N Ф09-8059/08-С6 указано, что государственную регистрацию спорного объекта нельзя произвести, так как он представляет собой сборную конструкцию и не обладает признаком невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, следовательно, он не относится к недвижимому имуществу.

В литературе также обращалось внимание на необходимость использования критерия невозможности перемещения объекта при квалификации его в качестве недвижимости и подчеркивалось, что объект фактически существует как до, так и после регистрации.

По общему правилу объект незавершенного строительства подлежит достройке, но его судьба может измениться, если он является предметом спора о разделе имущества супругов.

Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики за II квартал 2001 года (Определение N 57В01-2) указал, что по иску супругов, совместно возводивших дом, суд вправе произвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца. Если нельзя осуществить раздел неоконченного строительством дома, суд может признать за супругами право на строительные материалы и конструктивные элементы дома.

Как быть в ситуации, когда строительство завершено, но здание в установленном порядке в эксплуатацию не введено? В этом случае Пермский краевой суд в Определении N 33-5307 от 23 ноября 2006 года рекомендовал исходить из того, что до ввода в эксплуатацию сооружение является объектом незавершенного строительства и не может считаться жилым домом. Это толкование основано на ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, удостоверяющий выполнение строительства в полном объеме и являющийся основанием для постановки объекта на государственный учет.

Исходя из сказанного можно также сделать вывод, что на объекты незавершенного строительства не распространяется ряд положений действующего законодательства, регулирующих правовой режим введенных в эксплуатацию зданий, например жилых помещений, требования к содержанию и ремонту которых установлены Правительством РФ, в частности Постановлением от 13 августа 2006 года N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".

При совершении сделок с объектами незавершенного строительства необходимо соблюдать следующие условия. В силу ст. 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда вправе вести строительные работы. Поэтому, если строение является предметом действующего договора, сделки с таким объектом не допускаются, на что указано в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 года N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

До момента исполнения договора подряда либо его расторжения стороны связаны взаимными обязательствами, что исключает возможность признания права собственности на объект, его передачу третьему лицу или предъявление заказчиком подрядчику виндикационного иска (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 февраля 2005 года N АЗЗ-9837/04-С2-Ф02-410/05-С2, от 17 марта 2005 года N АЗЗ-16577/04-С2-Ф02-958/05-С2; ФАС Западно-Сибирского округа от 26 февраля 2007 года N Ф04-462/2007(31422-А03-38)).

Согласно ст. ст. 130, 219 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) права на объект незавершенного строительства как недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в установленном порядке и возникают с момента регистрации. Соответственно сделки с объектами незавершенного строительства до момента государственной регистрации недействительны.

Данный вывод сделан в п. 21 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 года N 51). В качестве примера можно привести Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 марта 2008 года N Ф04-1711/2008(1992-А75-9), из которого следует, что договор простого товарищества является незаключенным, поскольку не зарегистрировано право собственности на внесенный в качестве вклада в совместную деятельность объект незавершенного строительства.

Аналогичное положение действует в случае продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов в порядке исполнительного производства. В п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года N 59) указано, что до тех пор, пока право собственности на объект не будет зарегистрировано, он не может быть продан.

Из данного правила есть исключение. Согласно ст. 6 Закона о регистрации права на недвижимость, возникшие до вступления Закона в силу, признаются действительными, а регистрация таких прав проводится по желанию правообладателей, но для совершения сделки права на строение должны быть зарегистрированы.

Отсутствие у продавца на момент заключения договора государственной регистрации права собственности на отчуждаемый объект недвижимости не может служить основанием для признания сделки недействительной, если право возникло до введения в действие Закона о регистрации. Соответствующий вывод сделан в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 октября 2005 года N 16-В05-22, он основывается на п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, согласно которому государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Закона права проводится при регистрации перехода права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества.

Необходима ли государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства для совершения сделок купли-продажи долей в нем? В Постановлении ФАС Центрального округа от 28 апреля 2006 года по делу N А36-181/15-03(А36-417/2005) сказано, что отсутствие регистрации на спорный объект не является основанием для отказа в удовлетворении требования о выделе в натуре доли в имуществе, находящемся в общей собственности товарищей. По моему мнению, указанный вывод суда требует уточнения. Если незавершенное строительство - предмет действующего договора строительного подряда, то объект не может являться предметом сделок, поэтому и выдел доли в натуре недопустим. Однако, если договор подряда исполнен, право собственности на незавершенное строительство возникает с момента государственной регистрации (ст. ст. 130, 219 ГК РФ). Следовательно, выдел доли вправе осуществлять только собственник.

В силу ст. 25 Закона о регистрации право собственности на незавершенное строительство регистрируется при наличии разрешения на строительство, проекта, описания объекта, а также документов, подтверждающих права на земельный участок. Согласно ст. 222 ГК РФ недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, признается самовольной постройкой, которая подлежит сносу, кроме случаев, предусмотренных действующим законодательством.

Само по себе наличие законных прав на участок не гарантирует презумпции правомерности возведения на земле объекта недвижимости. Нужно также учитывать целевое назначение выделенного земельного участка. В противном случае объект незавершенного строительства может быть признан самовольной постройкой (Постановление Президиума ВАС РФ от 19 сентября 2000 года N 1288/00).

При рассмотрении спорных ситуаций в контексте ст. 222 ГК РФ также целесообразно обращать внимание на расположенные на земельном участке инженерные коммуникации и соблюдение в связи с этим положений СНиП при производстве строительных работ (Постановление ФАС Поволжского округа от 5 октября 2005 года N А72-8596/03-И566).

Согласно ст. ст. 549, 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе его расположение на земельном участке. Аналогичные нормы имеются в ГК РФ относительно других сделок, например аренды (ст. 607) и залога (ст. 339). Переход права собственности по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства подлежит государственной регистрации, а цена является существенным условием сделки (ст. 555 ГК РФ).

Наряду с ценой признаки объекта должны быть четко сформулированы в договоре. В противном случае, как указано в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 25 декабря 2006 года N Ф04-8409/2006(29419-А45-21), сделка в соответствии со ст. 432 ГК РФ является незаключенной, так как сторонами не согласован ее предмет.

Возникает вопрос: каким же образом индивидуализировать объект незавершенного строительства? ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 12 июля 2006 года N Ф04-4280/2006(24387-А45-39) указал, что доказательством служит акт технического состояния либо иной документ, содержащий описание объекта.

В связи с тем что речь идет о недвижимом имуществе, оно подлежит учету в государственном кадастре недвижимости в соответствии с Порядком ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденным Приказом Минюста России от 20 февраля 2008 года N 35.

Следует выяснить, имеется ли в натуре объект незавершенного строительства на момент заключения сделки. Так, ФАС Московского округа в Постановлении от 9 октября 2006 года N КГ-А41/9253-06 указал, что, поскольку на месте фундамента возведено производственно-административное здание, фундамент как самостоятельный объект гражданских прав прекратил свое существование.

Подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи объекта незавершенного строительства? Постановлением от 19 июня 2006 года N Ф04-3633/2006(23640-А03-22) ФАС Западно-Сибирского округа отказал в удовлетворении иска о признании недействительной сделки по приобретению недостроенного здания в связи с отсутствием регистрации договора, подчеркнув, что обязательная регистрация сделки осуществляется только в случаях, предусмотренных законом, например продажа предприятия (ст. 560 ГК РФ) или жилого помещения (ст. 558 ГК РФ).

Цена может рассматриваться как доказательство заинтересованности, необходимое для предъявления иска в суд. При рассмотрении спора ФАС Западно-Сибирского округа (Постановление от 6 июля 2006 года N Ф04-4223/2006(24310-А46-13)) установил, что два ООО заключили сделку купли-продажи незавершенного строительством объекта (склада). Возникшие между сторонами противоречия привели к тому, что покупатель обратился в суд с иском к продавцу о регистрации перехода права собственности. Продавец предъявил встречный иск о признании договора недействительным в связи с нарушением продавцом порядка совершения крупной сделки, предусмотренного ст. 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об ООО).

При рассмотрении дела суд пришел к выводу, что оспариваемая сделка является крупной и ее заключение находится в компетенции общего собрания. Поскольку собрание не проводилось, генеральный директор не вправе производить отчуждение имущества. В силу п. 5 ст. 46 Закона об ООО крупная сделка относится к категории оспоримых, поэтому общество, заявляя о незаконности действий генерального директора, должно доказать нарушение своих прав и законных интересов. В обоснование иска ООО (продавец) указало, что инвентарная стоимость объекта значительно превышает стоимость, предусмотренную договором, что подтверждает факт заинтересованности общества и право на предъявление иска. С учетом данных обстоятельств договор купли-продажи объекта незавершенного строительства признан ничтожным.

Нередко объекты незавершенного строительства возводятся по инвестиционным контрактам, регулируемым помимо ГК РФ Федеральным законом от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". При рассмотрении спора между субъектами инвестиционной деятельности ФАС Московского округа в Постановлении от 6 апреля 2005 года по делу N КГ-А40/2182-05 указал, что объекты инвестиций, в том числе незавершенное строительство, являются общей долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса. Поэтому распоряжение этими объектами без согласия всех инвесторов противоречит ст. 246 ГК РФ и является незаконным.

Законодательство не содержит четкого ответа на вопрос, допускается ли аренда объекта незавершенного строительства. Отсутствие специальных правил свидетельствует о том, что должны применяться общие положения ГК РФ об аренде. Однако в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 17 июля 2006 года N А56-49787/04 сделан вывод, что аренда незаконна, поскольку незавершенный строительством объект может быть использован только с целью окончания строительства. Видимо, данный вывод основывается на том, что объект незавершенного строительства, исходя из его юридического определения и целевого назначения, становится пригодным для использования после достройки и ввода в эксплуатацию в установленном законом порядке.

По моему мнению, более обоснованной представляется позиция ФАС Восточно-Сибирского округа, согласно которой суду при рассмотрении спора надлежит установить возможность использования объекта незавершенного строительства в целях, предусмотренных договором аренды. Положения ГК РФ, регулирующие статус объекта незавершенного строительства, не запрещают передавать его в аренду. Следовательно, толкование закона, ограничивающее права собственника имущества, должно подтверждаться соответствующими доказательствами (Постановление от 16 мая 2006 года N А58-6030/05-Ф02-2029/06-С2).

Являясь недвижимым имуществом, объект незавершенного строительства может выступать предметом договора залога. К данным правоотношениям наряду с ГК РФ применяется Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). Договор ипотеки незавершенного строительства подлежит государственной регистрации, при отсутствии которой считается недействительным (ст. 339 ГК РФ).

Договор ипотеки может заключаться одновременно с договором купли-продажи объекта незавершенного строительства в качестве обеспечения исполнения обязательств по сделке. В практике ФАС Западно-Сибирского округа возник спор, при рассмотрении которого установлено, что обязательства по договору ипотеки исполнены, но юридическое лицо - залогодержатель ликвидировано. Согласно ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда. Руководствуясь данной нормой, регистрационная служба отказала залогодателю в удовлетворении заявления о погашении записи об ипотеке, что послужило основанием для обжалования действий службы в суд.

Ликвидация залогодержателя привела к невозможности совместного обращения с заявлением в регистрационной орган и рассмотрения дела в суде в порядке искового производства (ст. 150 АПК РФ). Прекращение ипотеки не отнесено действующим законодательством к перечню споров, которые могут быть разрешены арбитражными судами в порядке особого производства. Исходя из того что обязательства по договору были исполнены, и учитывая, что ликвидация юридического лица влечет прекращение его прав и обязанностей (ст. 61 ГК РФ), суд признал отказ в государственной регистрации прекращения записи об ипотеке незаконным (Постановление от 27 сентября 2006 года N Ф04-6214/2006(26643-А27-22)).

В настоящее время указанная проблема решена, поскольку Федеральным законом от 30 декабря 2008 года N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество" Закон об ипотеке дополнен ст. 25.1, согласно которой при ликвидации залогодержателя - юридического лица регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.

В соответствии со ст. 340 ГК РФ, ст. 69 Закона об ипотеке залог объекта незавершенного строительства должен осуществляться одновременно с залогом земельного участка, на котором данный объект располагается. Согласно ст. 65 Закона, если иное не предусмотрено договором, права залогодержателя распространяются на сооружения, которые построены на участке в период действия договора. Незавершенное строительство становится автоматически предметом залога, если возведено на заложенном земельном участке. При этом, как указано в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 11 января 2005 года N А56-21422/04, не имеет значения, что на момент заключения договора об ипотеке на участке уже велось строительство сооружений, которые не были заложены. В данном случае нужно учитывать, что согласно ст. 64 Закона об ипотеке стороны договора вправе установить, что строящиеся здания не обременяются залогом. В противном случае залогодержатель вправе при неисполнении основного обязательства обратить взыскание на возведенные сооружения.

При совершении сделок с объектами незавершенного строительства, находящимися в федеральной или муниципальной собственности, следует руководствоваться Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (см. Постановление ФАС Поволжского округа от 21 июня 2005 года по делу N А55-9837/03-36).

Анализ судебной практики приводит к выводу о том, что юристам при оценке правомерности сделок с объектами незавершенного строительства необходимо обращать внимание на следующее:

- объект сделки не должен быть предметом действующего договора строительного подряда;

- права на не завершенное строительством здание, строение, сооружение и переход права собственности подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке;

- договор должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать объект и его расположение на земельном участке;

- цена является существенным условием договора купли-продажи;

- при заключении договора залога следует установить, обременяются ли ипотекой имеющиеся на участке сооружения и строящиеся здания, возведение которых планируется в период действия договора.

Предмет регулирования Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

В ФЗ от 16.10.2006 N 160-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона

Комментарий к статье 1

I. В комментируемой статье указывается предмет регулирования рассматриваемого Закона.

В частности, отмечается, что настоящий Федеральный закон регулирует:

1) отношения, связанные с привлечением денежных средств:

а) граждан;

б) юридических лиц,

для долевого строительства:

а) многоквартирных домов,

б) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве;

2) отношения, связанные с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости;

3) устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Помимо определения предмета комментируемого Закона, ч. 1 данной статьи дает определение понятию "участники долевого строительства", под которыми согласно данной норме понимаются: граждане и юридические лица, вносящие денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве. Рассматриваемое понятие является одним из ключевых в комментируемом Законе, поэтому представляется, что наиболее целесообразно было бы дать ему расширенную трактовку в ст. 2 Закона, где и определяются основные понятия, используемые в настоящем Законе. Однако законодатель избрал несколько иную технику.

Еще один момент, на который хотелось бы обратить внимание, - это особый акцент, который делается в определении понятия "участники долевого строительства", на том факте, что они должны вносить свои денежные средства именно на основании договора участия в долевом строительстве. Согласно ст. 4 комментируемого Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Данный договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

И судебная практика строго следует данной норме Закона. Так Данилова Т.А. обратилась в суд с иском к ЗАО "Строймонтаж" о взыскании неустойки за нарушение обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, СПЧ, квартал 64, корпус 21, ссылаясь на то, что ответчиком были нарушены сроки выполнения работ, установленные договором.

Определением судьи Выборгского районного суда г. Санкт-Петербурга от 22 января 2004 года исковое заявление Даниловой Т.А. оставлено без движения и предложено уплатить государственную пошлину в размере от цены иска в срок до 30 января 2004 года.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 22 марта 2004 года указанное Определение суда оставлено без изменения.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2005 года материал истребован в Верховный Суд Российской Федерации и Определением от 31 августа 2005 года передан для рассмотрения по существу в президиум Санкт-Петербургского городского суда.

Постановлением президиума Санкт-Петербургского городского суда от 12 октября 2005 года названные судебные постановления оставлены без изменения.

В надзорной жалобе Данилова Т.А. просила отменить состоявшиеся судебные постановления по основаниям нарушения норм процессуального и материального права.

Суд первой инстанции, оставляя без движения исковое заявление Даниловой Т.А., исходил из того, что между сторонами был заключен инвестиционный договор и Закон РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" на указанные правоотношения не распространяется, в связи с чем при подаче данного искового заявления истец обязан уплатить государственную пошлину. Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда согласилась с такими выводами суда первой инстанции.

Оставляя без изменения судебные постановления нижестоящих судов, президиум Санкт-Петербургского городского суда также исходил из того, что спорные правоотношения не регулируются Законом РФ "О защите прав потребителей". Необходимость уплаты государственной пошлины при подаче настоящего иска президиум обосновал еще и тем, что при разбирательстве данного дела по существу применению подлежат нормы Гражданского кодекса РФ, предусматривающие возможность уменьшения неустойки. Федеральный закон от 7 февраля 1992 года N 2300-1 не предусматривает оснований для уменьшения неустойки и освобождения от ее уплаты.

Взыскание неустойки в полном размере может привести к нарушению прав других лиц, участвующих в строительстве данного жилого дома.

Однако, как усматривается из материала, между Даниловой Т.А. и ЗАО "Строймонтаж" был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома для удовлетворения ее личных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В соответствии с разъяснением, данным в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 1994 года N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, - с другой стороны.

Согласно статье 9 Закона Российской Федерации от 26 января 1996 года N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Кроме того, согласно пункту 9 статьи 4 Закона РФ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", действовавшего на момент рассмотрения материала президиумом Санкт-Петербургского городского суда, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Исходя из требований вышеприведенных норм, а также с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 1 и 2 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, к возникшим между Даниловой Т.А. и ЗАО "Строймонтаж" правоотношениям применяется Закон РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", в соответствии с частью 3 статьи 17 которого потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по искам, связанным с нарушением их прав.

Принимая во внимание изложенное, вынесенное судом первой инстанции определение об оставлении без движения искового заявления Даниловой Т.А. в связи с неуплатой ею государственной пошлины нельзя признать законным, также как нельзя признать законными и судебные постановления кассационной и надзорной инстанций.

Определением Судебной Коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 марта 2006 г. N 78-В06-1 суд, отправляя дело на новое рассмотрение, указал на то, что суд первой инстанции необоснованно оставил исковое заявление без движения в связи с неуплатой истцом государственной пошлины, поскольку в соответствии с законодательством потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по искам, связанным с нарушением их прав.

Таким образом, в суде для применения законодательства о защите прав потребителей должно быть доказано, что недвижимость приобретается исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. В качестве доказательств этому могут быть установлены следующие факты: имеет ли данный гражданин жилую площадь, каков состав семьи участника долевого строительства, какова площадь ранее занимаемого жилого помещения, состоит ли он на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий и др.

В то же время необходимо отметить, что среди прочих финансовых инструментов квартира как объект инвестирования обладает рядом существенных преимуществ. Вложение в нее дает владельцу достаточно широкие возможности управления своим поведением в зависимости от различных сценариев развития рынка недвижимости и собственных предпочтений, а именно право продать жилое помещение или права на него (соответственно ст. 549, ст. 382 ГК РФ), обменять (ст. 567 ГК РФ), подарить (ст. 572 ГК РФ), заложить (ст. 334 ГК РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", сдать в аренду (наем) (ст. 288, ст. 671 ГК РФ), использовать для личного проживания и проживания членов своей семьи (ст. 288 ГК РФ), перевести жилое помещение в нежилое для размещения в нем предприятий, учреждений, организаций (ст. 288 ГК РФ). Наличие нескольких вариантов использования жилой недвижимости, самостоятельная возможность выбора наиболее эффективного и целесообразного варианта в зависимости от складывающихся жизненных условий ее собственника в любой момент времени фактически делает невозможным определение мотива приобретения квартиры по схеме долевого участия в строительстве.

Сложность в разграничении потребительского и коммерческого мотивов участия в долевом строительстве, длительность процесса строительства (до 2,5 - 3 лет; за это время цель участия в долевом строительстве может меняться несколько раз) - все это свидетельствует о том, что участник долевого строительства - это субъект, обладающий качествами и инвестора, и потребителя. Тем более что законодательством предоставляется право участникам долевого строительства извлекать прибыль из подобных отношений (например, посредством уступки права требования по договору на этапе строительства или продажи готового жилья по окончании строительства за цену, превышающую размеры внесенных денежных средств в счет цены договора участия в долевом строительстве).

Инвесторы получают доход в денежной форме после реализации жилья или прав на него, а потребители получают "скрытый доход" - доход в виде материальной выгоды, который также может быть переведен в денежную форму. Покупатели готового жилья на вторичном рынке недвижимости (также потребители) получают только квартиру. Их дополнительный доход в случае продажи квартиры, если и возникнет, то только за счет роста цен, но никак не за счет участия в долевом строительстве.

Законодатель фактически приравнял всех участников долевого строительства к потребителям, защитив таким образом их права и переложив, соответственно, все риски инвестиционно-строительного процесса на застройщика. В такой ситуации было бы справедливее разграничить права, обязанности и ответственность участников рынка недвижимости в двух возникающих отношениях, а именно: когда квартира приобретается в построенном доме и когда речь идет о долевом участии в строительстве.

II. Еще одна группа общественных отношений, которая регулируется рассматриваемым Законом, указана в ч. 2 комментируемой статьи. Так, в соответствии с данной нормой, кроме предусмотренного ч. 1 комментируемой статьи случая привлечения денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Указанное обстоятельство усилило финансовый (а не только гражданско-правовой) характер долевого строительства.

Стоит отметить, что в данной редакции ч. 2 комментируемой статьи действует с 20.07.2006. В этой связи практика ее применения еще не сложилась. Автору настоящего комментария еще не приходилось наблюдать в действии механизм реализации данной нормы. В то же время необходимо отметить, что использование жилищных сертификатов в качестве средства решения, пожалуй, одной из самых больных проблем современного российского общества имеет достаточно долгую историю, начало которой дает Указ Президента РФ от 10.06.1994 N 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов".

Данным Указом в целях расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их от инфляции установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, имеют право привлекать финансовые средства граждан РФ с использованием жилищных сертификатов. Этим же Указом утверждено Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов.

Жилищные сертификаты - это особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на:

1) приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов в установленном действующим законодательством порядке;

2) получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата. Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата.

Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата. Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. При этом минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 кв. метра.

В качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические лица, зарегистрированные на территории РФ, имеющие права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права.

Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать:

1) банки,

2) кредитные учреждения,

3) товарные и фондовые биржи.

Далее рассмотрим порядок выпуска в свет жилищных сертификатов. Эмитент жилищного сертификата (застройщик) осуществляет выпуск облигаций в соответствии со Стандартами эмиссии ценных бумаг, утвержденными Приказом ФСФР России от 16.03.2005 N 05-4/пз-н. Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязательства по ним перед собственниками жилищных сертификатов. Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств.

Жилищный сертификат должен иметь определенный срок действия. Жилищные сертификаты могут быть выпущены в одной из форм, предусмотренных Федеральным законом от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг". Формы жилищных сертификатов (именная бездокументарная, документарная на предъявителя) должны быть определены в решении об их выпуске.

В случае выпуска жилищных сертификатов в документарной форме сертификат такой ценной бумаги помимо обязательных реквизитов, предусмотренных указанным Федеральным законом, должен содержать следующие обязательные реквизиты:

1) наименование "жилищный сертификат";

2) срок действия жилищного сертификата;

3) размер общей площади жилья, оплаченной при приобретении одного жилищного сертификата;

4) общий объем эмиссии жилищных сертификатов данной серии;

5) схему индексации номинальной стоимости жилищного сертификата при его выкупе эмитентом;

6) предварительные условия договора купли-продажи квартиры, который обязуется заключить эмитент с собственником определенного количества жилищных сертификатов, дающего право на приобретение квартиры, с установленными характеристиками;

7) порядок согласования дополнительных и окончательных условий будущего договора купли-продажи квартиры, которые заранее не определяются в жилищном сертификате, в том числе указание на срок, в течение которого эмитент должен давать ответ на разногласия по условиям договора, в случае возникновения этих разногласий;

8) условия, дающие право владельцу сертификата заключить договор на покупку квартиры, в том числе:

а) дату, раньше которой жилищный сертификат не может быть предъявлен эмитенту владельцем с требованием о заключении договора;

б) минимальное количество сертификатов, дающее право требовать заключения договора купли-продажи квартиры и порядок ее оплаты;

в) срок исполнения эмитентом жилищного сертификата обязанности по передаче квартиры собственнику жилищных сертификатов;

9) полное наименование банка (банков), контролирующего целевое использование привлеченных средств.

Отсутствие какого-либо реквизита делает жилищный сертификат недействительным.

Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30 процентам общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.

Эмитент обязан при предоставлении ему жилищных сертификатов их собственником:

1) заключить договор купли-продажи квартиры с собственником, представившим необходимое количество жилищных сертификатов и требование о заключении договора;

2) погасить жилищный сертификат по номинальной стоимости, рассчитанной в соответствии со схемой индексации номинальной стоимости жилищного сертификата, в течение 7 банковских дней с момента обращения собственника жилищных сертификатов, имеющего жилищных сертификатов меньшее количество, чем 30 процентов общей площади квартиры определенного типа, а собственника жилищных сертификатов, имеющего любое количество их, - с требованием об их погашении.

В случае если погашение жилищных сертификатов не может осуществить непосредственно эмитент, то погашение на тех же условиях в установленном договором купли-продажи порядке обязан произвести гарант. Эмитент обязан иметь договор, по которому поручитель (гарант) обязуется выплатить собственнику сертификата денежные средства в случае неисполнения эмитентом своих обязательств. Поручителем (гарантом) может выступать банк, страховая компания.

Жилищные сертификаты могут обмениваться на жилищные сертификаты новой серии, если таковые выпущены. При обмене жилищных сертификатов на жилищные сертификаты новых серий не допускаются изменения их соответствия оплаченной общей площади жилья определенного типа и местоположения и взимание эмитентом дополнительных сборов с владельцев жилищных сертификатов.

Сделки с жилищными сертификатами, в том числе договоры купли-продажи, должны совершаться в простой письменной форме. Передача жилищных сертификатов осуществляется в соответствии с законодательством о ценных бумагах.

Запрещается вносить и принимать жилищные сертификаты в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ.

Помимо изложенного следует иметь в виду, что при выпуске и обращении жилищных сертификатов должны учитываться требования Законов, регулирующих деятельность коммерческих организаций, - Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах", Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".

А вот с возможностью государственных и муниципальных предприятий выпускать жилищные сертификаты возникает вопрос. В соответствии со ст. 113 ГК РФ унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество. Имущество унитарного предприятия является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками предприятия. В этой связи оно не может обладать земельным участком на праве собственности. В то же время в ГК РФ не содержится запрета государственному или муниципальному предприятию выступать в качестве арендатора земельного участка. В связи с изложенным при выпуске жилищных сертификатов этим субъектом должны учитываться требования Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".

Особо обратим внимание на то, что разрешенное застройщику привлечение денежных средств путем эмиссии денежных сертификатов не выводит его из-под действия комментируемого Закона и не освобождает его от необходимости получить разрешение на строительство объекта недвижимости до начала эмиссии.

Итак, застройщик принял решение о привлечении денежных средств от дольщиков путем эмиссии денежных сертификатов. Если он является обществом с ограниченной ответственностью, то согласно ст. 31 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ может провести эмиссию облигаций (жилищных сертификатов) не ранее третьего года существования общества при условии надлежащего утверждения годовой бухгалтерской отчетности за два завершенных финансовых года.

Если застройщик представляет собой акционерное общество, то он должен выполнить аналогичное требование в соответствии со ст. 33 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ - выпустить облигации в сумме, превышающей величину уставного капитала, при отсутствии обеспечения третьих лиц - также не ранее третьего года функционирования акционерного общества.

Для унитарного предприятия таких ограничений Федеральным законом от 14.11.2002 N 161-ФЗ не установлено, однако согласно ст. 24 этого Закона эмиссия облигаций унитарным предприятием может быть произведена только по согласованию с собственником имущества унитарного предприятия объема и направлений использования привлекаемых средств.

Для застройщика эмиссия жилищных сертификатов (облигаций особого вида) представляет собой согласно ст. 816 ГК РФ вид займа денежных средств.

В соответствии с п. 2.1.1 Стандартов эмиссии ценных бумаг процедура эмиссии облигаций (жилищных сертификатов) включает следующие этапы:

1) принятие решения, являющегося основанием для размещения сертификатов;

2) утверждение решения об их выпуске;

3) государственная регистрация выпуска;

4) размещение сертификатов;

5) государственная регистрация отчета об итогах выпуска сертификатов или представление в регистрирующий орган (ФСФР России) уведомления об итогах выпуска.

Несколько слов скажем о жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах, т.к. они также вправе привлекать денежные средства граждан.

Жилищно-строительный (жилищный) кооператив - добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (п. 1 ст. 110 ЖК РФ).

Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан - своих членов на приобретение или строительство жилых помещений на территории РФ в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам жилищных накопительных кооперативов, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов граждан - членов жилищных накопительных кооперативов. Жилищным накопительным кооперативом является потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

III. Действие комментируемого Закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальной собственности), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица. В регулируемых гражданским законодательством отношениях могут участвовать также РФ, субъекты РФ и муниципальные образования.

Согласно ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство состоит из ГК РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, регулирующих указанные отношения, которые могут регулироваться также указами Президента РФ, которые не должны противоречить ГК РФ и иным законам. На основании и во исполнение ГК РФ и иных законов, указов Президента РФ Правительство РФ вправе принимать постановления, содержащие нормы гражданского права.

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории РФ определяются Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений". Названный Закон также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

В соответствии с указанным нормативным актом под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, а под капитальными вложениями - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Объектами капитальных вложений в РФ являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Инвесторы имеют равные права на:

1) осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений;

2) самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ;

3) владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;

4) передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ;

5) осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;

6) объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством РФ;

7) осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Субъекты инвестиционной деятельности обязаны:

1) осуществлять инвестиционную деятельность в соответствии с международными договорами РФ, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, законами субъектов РФ и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ и органов местного самоуправления, а также с утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами);

2) исполнять требования, предъявляемые государственными органами и их должностными лицами, не противоречащие нормам законодательства РФ;

3) использовать средства, направляемые на капитальные вложения, по целевому назначению.

IV. Договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта.

Законодатель не дал уточнений, что такое "иные объекты недвижимости", строительство которых также подпадает под действие комментируемого Закона. В этой связи не ясна окончательно и сфера действия Закона. Судя по формулировке п. 1 ст. 2 Закона, он имеет явную социально-потребительскую направленность. Закон распространяется на процесс возведения многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости. Согласно ст. 1 и п. 2 ст. 2 Закона о долевом строительстве договор долевого участия возникает в основном тогда, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений (жилых или нежилых) и общего имущества в многоквартирных жилых домах. При этом "иные объекты недвижимости" (п. 1 ст. 1), по-видимому, также должны носить потребительский характер (например: помещения гаражей, магазинов, кафе, химчисток и т.п.). Возможно, изначально предполагалось, что эти объекты будут располагаться в составе жилых домов.

В то же время п. 2 ст. 2 комментируемого Закона не исключает возможность применять его в отношении любых объектов (не только многоквартирных домов) строительства, за исключением объектов производственного назначения. Таким образом, на вопрос, смогут ли граждане или организации заключать договоры долевого участия на строительство помещений в отдельно стоящем гараже, магазине или прачечной, комментируемый Закон однозначного ответа не дает. Как будет регулироваться строительство уже упомянутых гаражей, магазинов, химчисток и т.п. объектов, покажет практика.

Если же предметом договора строительства является не помещение как объект гражданских прав, а дом в целом либо объекты производственного значения, то речь может идти уже об инвестиционном договоре. Это прямо следует из норм ч. 3 ст. 1 и п. 1 ст. 2 Закона о долевом строительстве.

Тем самым, по мнению автора, договоры, предметом которых является инвестирование денежных средств в строительство индивидуально определенных обособленных объектов (здания, строения, сооружения) или их комплексов, должны регулироваться нормами ГК РФ и Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Кроме того, в случае строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение) следует применять инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вл