Оценка имущества: проблемы, методы, оценочная деятельность

Оценка имущества — определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Имущественный комплекс – комплекс имущественных прав юридического лица, на все объекты, задействованные в осуществлении предпринимательской деятельности.

Таким образом, оценка имущества это широкое понятие, включающее в себя и оценку недвижимости при оформление ипотечного кредита, и оценку движимого и недвижимого имущества в рамках оформления наследства, для предоставления отчета нотариусу, и оценку совместно нажитого имущества при разводе и его разделе, и оценку имущества передаваемого в залог или вносимого в уставный капитал создаваемой организации. В оценку имyщества также включает в себя полный комплекс услуг: оценка движимого имyщества, оценка недвижимого имyщества, оценка акций, оценка бизнеса и т.д.

Независимая оценочная экспертиза позволяет установить различные виды стоимости имущества:

· рыночной стоимости - наиболее вероятной стоимости объекта при его продаже на открытом рынке;

· восстановительной стоимости - суммы затрат в рыночных ценах на создание объекта, идентичного оцениваемому объекту;

· инвестиционной стоимости - стоимости, определяемой исходя из доходности объекта при заданных инвестиционных целях.

Определение рыночной стоимости и оценка имущества компании включает в себя определение стоимости всех активов: недвижимого имущества, машин и оборудования, складских запасов, финансовых вложений, нематериальных активов. Кроме того, отдельно оценивается эффективность работы компании, ее настоящие и будущие доходы, перспективы развития бизнеса и конкурентная среда на данном рынке.

Услуги по оценке стоимости имущества предоставляются в соответствии с федеральным законом № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"; и включают в себя проведение экспертизы имущества и оформление комплекта документов, отвечающего требованиям Стандартов, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001, а также требованиям международных стандартов МСО-2000. Результаты работ по определению стоимости объектов недвижимости и готового бизнеса представляются клиенту в следующих формах:

· письменный отчет об оценке;

· экспертное заключение, подготовленное для различных целей;

· расчеты по определению стоимости;

· экспертиза отчетов об оценке;

· оказание помощи в проведении переговоров по сделкам купли-продажи объектов недвижимости и готового бизнеса;

· консультации по вопросам определения стоимости.

Оценка имущества обязательна в следующих случаях:

1. В случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих РФ, г. Москве, либо муниципальным образованиям при:

· передаче объекта в доверительное управление либо в аренду.

· использовании объекта в качестве залога.

· продаже или ином отчуждении объектов недвижимости.

· переуступке долговых обязательств.

· передаче объектов в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

· обязательном страховании и определении ущерба в результате наступления страхового случая.

· реализации инвестиционных проектов с привлечением средств бюджета, либо средств под гарантии города Москвы.

· коммерческом использовании (капитализации) средств бюджета г. Москвы.

· отчуждении, передаче в пользование имущества г. Москвы.

2. В случае возникновении спора о стоимости объекта оценки при:

· национализации имущества.

· ипотечном кредитовании физических и юридических лиц.

· составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов.

· выкупа или ином изъятии имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд.

· проведение оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

· конвертации акций, слиянии и разделении акционерных обществ.

3. В нижеперечисленных случаях для юридических и физических лиц при:

· оплате номинальной стоимости (увеличении номинальной стоимости) доли участника в уставном капитале общества неденежным вкладом.

· определении рыночной стоимости имущества должника для удовлетворения требований кредиторов.

· определении стоимости ценных бумаг в случае отсутствия предполагаемой котировки.

· оценки стоимости представленного обеспечения для реструктуризации задолженности по обязательным платежам в Федеральный бюджет и бюджеты субъектов РФ.

· выкупе Обществом у акционеров принадлежащих им акций.

· оценке залога и реквизированного имущества.

· ввозе оборудования на территорию РФ

· переоценке основных фондов

· определения ущерба

· реорганизации (ликвидации) предприятия (бизнеса)

Стоимость имущества оценивается несколькими методами в рамках стандартных подходов к оценке (затратного, сравнительного, доходного), обосновывающими рыночную цену. При этом оценщик должен использовать все имеющиеся методы, но в отдельных случаях в силу тех или иных причин может ограничиться лишь теми, которые более соответствуют ситуации.

При выводе окончательной рыночной стоимости оценщик должен отразить степень достоверности результатов, полученных тем или иным методом. На достоверность влияют такие факторы как достаточность и полнота исходной информации, степень субъективности применяемых корректировок, объективность и подтверждённость прогнозов. С точки зрения этих и других возможных параметров результаты, полученные в ходе работы, оцениваются экспертом для получения итоговой величины стоимости.

Однако предположить точность, с которой будет проведена оценка тем или иным методом, можно ещё до начала работы над отчетом, так как каждый вид или подвид имущества имеет свои особенности, требующие акцентировать внимание на определённых оценочных методах и отказаться от рассмотрения других.