Юридические особенности недвижимости и их воздействие на рынок недвижимости

Юридические особенности недвижимости и их влияние на эко­номические процессы в этой сфере находят свое отражение в трех обстоятельствах.

1. Рыночный оборот недвижимости всегда осуществляется че­рез оборот прав на недвижимость.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Регистрации подлежат:

Ø право собственности;

Ø право хозяйственного ведения;

Ø право оперативного управления;

Ø право пожизненного наследуемого владения;

Ø право постоянного пользования;

Ø ипотека;

Ø сервитуты;

Ø а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в соответствии с п.1 Положения «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии».

Существенны два момента:

Ø Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, как это отмечается в ст. 8 п.2 ГК РФ, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Ø Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (ст. 433 п.3 ГК РФ).

2. Объект недвижимости всегда имеет определенный правовой статус, определяющий возможности его использования и экономи­ческого оборота, причём возможности использования и об­ращения объектов недвижимости всегда ограничены.

В российском законодательстве ограничения возможностей собственника (пользователя) предусмотрены рядом законодатель­ных актов:

Ø ЗК РФ – в нем по целевому назначению выделены семь катего­рий земель и указано, что земли должны исполь­зоваться в соответствии с установленным для них целевым назна­чением. При этом перевод земель из одной категории в другую рег­ламентируется Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»;

Ø В ЗК РФ указывается, что иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Ø Градостроительный кодекс Российской Федерации («территориальные зоны»(ст.35), «разрешённое использование»(ст.37)).

Ø Жилищный кодекс Российской Федерации в ст. 17 п.3 указывает,
что не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Ø В ст.3 Федерального закона от 26 июня 2002 г. № 101-ФЗ «Об оборо­те земель сельскохозяйственного назначения» указывается, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

3. Право предоставляет возможность и целесообразность рас­пределения недвижимого имущества как ресурса между разными субъектами через распределение прав собственности.

В ГК РФ содержание права собственности раскрыто следующим образом: «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом».

В соответствии с ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Наиболее известный тому пример — сделки аренды, при которых происходит отделение правомочия пользования (или пользования и владения) от права распоряжения, что позволяет одновременно разным субъектам (арендатору и арендодателю) реализовывать свои интересы, свя­занные с недвижимостью.

Необходимость более точного определения принадлежащих тем или иным субъектам прав привело к выделению ограниченных вещных прав, в основе понятия которых лежит прин­цип предоставления субъекту того объема полномочий, который достаточен с точки зрения собственника для рационального ис­пользования объекта с учетом роли и функций этого субъекта.

Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

Ø право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

Ø право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

Ø сервитуты;

Ø право хозяйственного ведения имуществом;

Ø право оперативного управления имуществом.

Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Каждый вид вещного права предоставляет его обладателю оп­ределенный набор правомочий по отношению к объекту права, что, по сути, означает разделение правомочий, входящих в пакет прав собственности, между собственником и обладателем ограни­ченного вещного права. При этом роль верховного суверена остается за собственником, который имеет возможность наделять и перераспределять права между зависимыми от него субъектами.

Чем более точно определены права, тем эффективнее функционирует рыночная система.

Экономическая теория прав собственности в ее применении к сфере недвижимости существенна в двух аспектах.