Емфітевзис та суперфіцій

До числа прав на чужі речі належали також речові, відчужувані права довгострокового користування чужою землею, що передавалися в спадщину: сільськогосподарською — для її обробки (емфітевзис), міською — для бу­дівництва (суперфіцій). Ці права досить схожі з сервітутами, оскільки їх предметом є можливість користуватися чужою річчю. Відрізнялися вони тим, що були довгострокові та передбачали більше можливостей. Встановлення одного з цих двох прав на земельну ділянку робить право власності майже номінальним.

У зміст емфітевзису входить право користування земельною ділянкою (з правом зміни характеру ділянки, але без права погіршення), збирати з неї врожай, право закладати емфітевзис, відчужувати, передавати в спадщину. Але право відчуження емфітевзису обмежувалося обов’язком відчужувача повідомити влас­ника про це, причому власник мав пріоритетне право протягом двох місяців придбати емфітевзис. При відчуженні власник отримував два відсотки від суми продажу. Суб’єкт емфітевзису зобов’язаний був сплачувати орендну плату за користування, а також земельний податок.

Суперфіцій являв собою подібне до емфітевзису речове, відчужуване, з можливістю передати в спадщину право будівлі на чужій міській ділянці та право користування цією ділянкою. Право власності на будівлю належало власнику земельної ділянки, оскільки в Римі існувало правило, що будівля пов’язана із землею, а тому й передається разом з нею.

Для захисту суперфіція та емфітевзису застосовували ті самі позови, що й до захисту права власності, але у формі позовів за аналогією.