Полномочия по распоряжению аренными правами

В соотв со ст. 615 ГК: перенаем и поднаем, а также внесение арендных прав в уставный капитал или залог возможен тока с соглас собств-ка.

В соотв с п.5 ст.22 ЗК: при аренде ЗУ, находящегося в гос или муниц собств-ти: арендатор ЗУ вправе передать свои права и обя-ти по д-ру аренды ЗУ, в т.ч. отдать в залог, внести в уставн капитал без согласия собственника, при условии его уведомления.

Эта норма действ тока для долгосрочн аренды. Иф срок д-ра до 5 лет, то наличие такого соглашения м.б. предусмотрено в д-ре; иф срок д-ра до 5 лет, то в ЗК не упоминается, что соглашение м.б. внесено в д-р.

При долгосрочной аренде Э-е возмож-ти арендатора м. измен-ся.

Но: есть ст. 607 ГК, к-я предусматр, что законом м.б. установл особенности сдачи в аренду гос земли. А ст.615 предусматривает согласительную процедуру, иф З-НОМ ИЛИ Д-РОМ НЕ ПРЕДУСМОТРЕНО ИНОЕ. (тока возможность ужесточения).

+ ко всему: из ЗК неясно: в какой форме д.б. произведено уведомление и в какой срок (до или после передачи арендаторских прав?); и иф не была произведена уведомительная процедура: влечет ли это недействительность перехода прав?

ПВАС №11: поскольку п.2 ст.607 ГК и п.2 ст.615 ГК допускают возможность установления НА-ми особ-тей сдачи в аренду ЗУ и такие особ-ти предусмотрены ЗК, то для передачи арендаторам своих прав: достаточно уведомить об этом арендатора.

Уведомление проивозд-ся после передачи в разумные сроки. Форма уведомления д.б. писмь-я или иная, позволяющая арендатору располагать сведениями о получении уведомления адрессатом. Иф уведомление в разумные сроки не направлено: то арендодатель вправе требовать возмещения возникших в связи с этим убытков.

Иф д-р аренды сроком более 5 лет и стороны предусматр согласие для передачи арендных прав, то если д-р был заключен до введения в действ ЗК, то это условие считается правомерным в соотв со ст.402 ГК. А иф после введения ЗК в действ: то стороны не вправе предусматривать такое условие. (а какие посоедствия не сказано: будет ли этот д-р считаться незаключенным? или др-е последствия будут).

З-н СПб от 24.06.04 №282-43: передача арендных прав: тока в согласительном порядке.\В Градостр К в ст. 30*2 говорится, что положение об уведомительном порядке распространяется на инвестиционные договоры: при предоставлении ЗУ для их комплексного освоения.

В целях жилищн строит-ва (из гос З-ль в аренду: арендатор имеет право передавать свои права и об-ти по д-ру аренды 3-му лицу без согласия собственника, независ от срока д-ра аренды.

В ст.22 зафисксировано: отвественным по д-ру аренды ЗУ перед арендодателем при передаче арендных прав становится новый арендатор ЗУ-ка, за искл. Передачи арендных прав в залог.

При этом (при передаче прав): заключение нового д-ра аренды не требуется!

В соотв с п..2 ст. 615 ГК: в сдучае залога арендных прав, субаренды, внесения арендных прав в устанвый капитал: ответственнным по д-ру перед арендодателем остается арендатор, за искл. перенайма. (А по ЗК получается наоборот: ответсвенным становится перед арендодателм то самое лицо, в уставн капитал к-го внесли!)

ГК предусматривает 1 случаей передачи арендных прав ьбез согласия собственника: ст.552 ГК: собственник здания, расположенного на арендуемом ЗУ, при отчуждении здания вправе свободно распоряжатся своими арендными правами без соглас собств-ка ЗУ.

А иф на 1 ЗУ наход-ся 2 здания одного собств-ка. И он хочет 1 из этих зданий продать: тада:

-Иф уч-к неделимый: то собственник реализует здание с уведомления арендодателя, а новый собственник присоединяется к д-ру аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

-иф уч-к делимый: то с соглас арендодателя: д-р аренды расторгается, ЗУ делится, заключается 2 д-ра аренды. И 1 здание отсается на 1 ЗУ, а др-е здания реализуется при уведомлении арендодателя.

З-н об Ипотеке предусматр в отлич от ЗК наличие согласия арендодателя при залоге арендных прав ЗУ.

В ПВАС №11 сказано, что при залоге аредн прав на ЗУ надо руководств-ся положениями з-на об ипотеке как специального з-на по отношению к общим положениям. (т.е. предусмотрена согласительная процедура).

Положения ЗК о правах на З-лю распространятюся тока на собственников здания. ЗК не предусматривает оформление прав на З-лю под арендуемыми зданиями или помещениями в зданиях. В данном случ надо руководст-ся положениями ст.652 ГК (п.1: по д-ру аренды здания арендатору одновременно с передачей права владения и пользования недвижимостью: передаются права на ту часть ЗУ, к-я занята этой недвижимостью и необходима для ее обслуживания.

Это право на часть ЗУ переходит автоматически без заключения спец-го д-ра (т.е. подпис-ся 1 д-р аренды здания, к-й предусматривает аренду и здания и участка).

При этом важно, что этоа часть в оборот не включается. Эта часть ЗУ не становится О-том оборота. И никакого титула на этот участвк у арендатора не возникает.

В соотв с ПВАС: отсуствие в д-ре аренды здания условия об аренде ЗУ: не м. служить основанием для признания его недействительным. Арендатор не вправе в суд порядке требовать заключения с ним д-ра аренды ЗУ. Он м. польз-ся ЗУ, занятым арендуемым зданием без соотв-го д-ра в силу з-на (в теч-е срока аренды недвижимости).

Ни Г, ни З з-д-во не предусматривают возмож-ти оформления прав на З-лю арендатором помещений.

Согласнос п.3 ст.36 ЗК: соб-ками нескольких помещений в зданиях м.б. заключен д-р аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Но: эти положения не применимы к арендатору помещений!

В соотв с п.2 ст.654 ГК: установл-я в д-ре аренды здания плата за польз-е зданием вкл. плату за польз-е ЗУ!

Но: ВАС позицию ГК не разделяет и считает, что арендатор здания платит З-й Н-г, иф соб-ком З-ли явл-ся г-во, т.к. оно не явл-ся Н-гоплетльщиком.

В соотв с Инструкц МНС №56 от 21.02.2000: за ЗУ-ки, необходимые для обслуживания Ж-х и неЖ-х строений, переданных в польз-е юр лицам или гр-нам по д-ру аренды: З-й Н-г взимается с арендодателя.

ВАС считает, что арендатор помещения явл-ся фактическим землепользователем ЗК, занятого арендуемым им неЖ-м помещением и следоват-но явл-ся плательщиком З-го Н-га.

При сдаче в аренду гос или муниц-го им-ва: нормы публичного права часто закрепляют ограничение воли сторон (публичные ограничения (в 1 очередь это распростр-ся на арендн плату (прежде всего это касается размера арендн платы). Для Ч-го лица эти публичн ограничения обязательны будут тока в том случае, иф они внесены в д-р аренды при его заключении!

В результате: в типовой форме д-ра аренды гос З-ль появилась фраза: «В случае измен-я НПА, регулирующих исчисления размера арендной платы: арендодатель вправе в одностороннем бесспорном порядке изменить размер арендной платы (но не чаще, чем 1 раз в год).

Сервитут.

Сегодня сущ-ет 2 вида сервитутов:

-Ч-й: регулир-ся Г-м з-д-вом. Устанавл-ся на основе д-ра в пользу конкретн лица. Он платный! Это ограниченное вещное право.

-публичн: он регулир-ся З-м з-д-вом! Впервые в РФ о публичн сервитуте указ-ся в Указе П3-та от 22 июня 1994 г(применит-но к предоставлению застроенных ЗУ при их продаже. Он устанавл-ся для 3 целей:

1. Пользование О-ми инфраструктуры

2. С целью доступа муниципальных служб для ремонта О-та инфраструктуры

3. Размещение межевых и геодезических знаков.

Публичн сервитут введен Зем и Водн кодексами, затем градостроит кодексом (для гос и общ нужд). Наиболее полное распространение получил в ЗК: в результате установления публичн сервитута: возникает обременение ЗУ-ка правами 3-х лиц (как и в частном), но публичн сервитут возникает на основании НА, а не соглашения. И возникает он в пользу неопределенного круга лиц (для обеспечения интересов г-ва МС и насел-я). Он устанавл-ся по результ общественных слушаний.

ЗК содерж исчерпывающ перечень видов публичн сервитутов: для проезда, прохода, доступак О-там инфраструктуры, с целью охоты, с целья свободного доступа к прибрежной полосе, с целью рыболовства в замкнутых водоемах, сбора доступных растений.

Ч-й сервитут: платный. Публичн: как рул бесплатн.

Иф устанволение приводит к затруднению его пользованием, то соб-к имеет право требвоать плату (из Б-та). А иф установление ПубСерв-та приводит к невозмож-ти использ-я ЗУ, то м. требовать изъятия ЗУ для гос и муниц нужд.

Приотановить ПублСерв-т нельзя!

Для линейно-кабельных сооружений, проходящих по гос или муниц землям, не предоставленным никому в пользование, устанавл-ся Ч-й сервитут (т.е. участок Муниц-й земли д.б. преобразован в ЗУ, а дальше для целей доступа Муниц-х служб: устанавл-ся публичн сервитут.

Безвозмездн срочн пользование. (БСП)

Считается, что этот инст новый, установл-й в ЗК 2001 г. И впервые он детально описывается!

Раньше было 2 временных титула: аренда и срочное платное пользование.

Новый титул БСП поглотил титул «служебный надел».

Это вещное право возникает по 3 основаниям:

А) из актов гос орг-в (тока у юр лиц по п.1 ст.20 ЗК). Тут: титул предоставл-ся на срок не более 1 года!

Б) Из д-ра (лишь в том случ, иф ЗУ наход-ся в ч\с-ти. Иф это на срок менее 1 года: не подлежит гос регистрации.

В) Акты орг-ций: ЗУ м. предоставл-ся в виде служебн надела работникам орг-ций на время их трудовых п\о.

Служебн надел м. сохран-ся и после прекращения Т-х п\о в случ выхода на пенсию по старости и инвалидности. Он также сохран-ся для членов семьи, иф работник призван в ВС, иф направл-ся на учебу, л. в случ гибели работника при выполн-ии служебн об-тей (за неТ-доспособн родств-м, супругом: сохран-ся пожизненно. За детьми – до достижения ими совершеннолетия).

Иф на служебн наделе посеены с\х культуры, то при разрыве Т-х п\о надел сохран-ся до сбора урожая.

Служебн надел не предоставл-ся лицам, к-е явл-ся соб-ками уч-ков с\х назначения (л. пользователями таких ЗУ).

24 сент 2004 г. был принят ФЗ, к-й внес дополн-я в ст…., к-е наход-ся в гос собственности: им земля также предоставл-ся в безвозм срочное пользваоине).