Место недв-и в рыночной сис-е

Недв. имущ-о вып. одновр-о 2 важ. ф-ии

-ср-во произ-ва

-предметы лич. потреб-я

Недв. нах-ся в центре слож. переплетения разл. эк-х п/ц-в:

10. Участники рынка недвижимости. Участники рынка нед-ти в укрупненном виде яв-ся продавцы и покупатели, а также гос-во и иные лица задействованное на рынке нед-ти. Продавцы и покупатели могут быть юрид-ми и физ-ми лицами, а также гос-во. В настоящее вр. гос-во создают систему регулирования рынка и обеспечивает ее функционирования. Поэтому гос-во может выступать в роли: 1) регулятора рынка – отвечающего за создание справедливого правила для всех уч-ов рынка и обеспечивают их соблюдения по средствам принятия соответст. законодательных и нормативных актов и осуществить контроль за их выполнения. 2) Уч-ки рынка яв-ся крупным соб-ом и продавцом земель иного нед-го им-ва. Несовершенство рынка нед-ти конечном счете и яв-ся тем фактором который делает присутствии профессиональных уч-ов на нем но только желательных, но и необходимых.

11. Жизненный цикл рынка нед-ти. общие правила: 1) покупает по дешевле, продавая подороже, относится к нед-ти, как к любой другой виде инвестирования. На рис. пред-ны 4 цикла основанные на исследование рын.с его классич-ми условиями-экон-ми спадами и подъемами. 1) цикл спада 2) цикл поглощения 3) цикл нового строительства 4) цикл насыщения 1)Цикл спада наблюдается тогда, когда рынок перенасыщен и число не занятых строений нач. увеличиваться содер. не заселенный строений отрицательно сказывается на финансовом состояние проекта. Этот рынок-рынок покупателей влад. нед-ти требуется приложить интенсивное усилие в об. маркетинга и поиска финансовом поддержки. На рынке появ. не большое число новых объектов кредиторы прак. приостанавливают свои операции до нового подъема, а цены на нед-ти снижаются. 2)Цикл погл. из-за отсутствия нового строит. яв-ся рез-ом цикла спада начинает набирать силу спрос и пред-ия. Рынок переходит в новой цикл-цикл погл. созданного объекта. После тогокак инвес. Излишки будут погл. рентная ставка(арендная плата) начнут растить. Соответ. с возрастанием спроса и умень. предприятия начинает проводиться пред. инвестиц. исслед-ия по созданию новых объектов нед-ти. 3)Цикл нового строит-ва данному циклу соответ-ет повышенной спрос на рынке объектом строит-ва наряду с сокращ пред-ий. На свободный зем уч рентные ставки увел. вместе с ценой на нед-ть. В этот период повышается уровень инвляции и стоимость строительства возрастает, что увел продажную цену объекта нед-ти. 4)Цикл насыщения рынка рост продаж нед-ти происходить м/у темпами и в конце концов сок-ся, возникает излишек готовый строит-ые продукции, а стр. деятельность постепенно останавливают.

12. Регулирование оценочной деятельности. Регул. оценичной дея-ти-это система мер и процедур направ.на повышение кач. услуг оценщиков и соответствии их опред. Критериям,устанавливаемым профес. сообществом оценщиков(саморегулирование) или гос органами либо совместно регул развивается в рамках след. процедур: 1) опред. методом треб. процедуром оценки,которые трад-но формулируется стандартах оценки. 2) Опред требованиям к морально-этическим качествам оценщика связан. с его незавершенно данное треб-ия формул кодексам проф этики 3) Опред треб-ий к уровню профес-ой подготовки и опыту практич. работы оценщика,которое отражается в уровне проф. званий. Саморегулирование Членство,профес. организ.,выполнение треб. устава↔система проф. званий(проф. подготовки,опыт,работы) Стандарты↔кодекс этики Основные формы саморег. оценичной дея-ти: Гос регулирование: разработка и принятие стандартов проф. дея-ти; надзор за дея-ти СРО(саморегулируемое организация).

19.

Федеральный стандарт оценки

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)

(утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256)

I. Общие положения

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Общие понятия оценки

3. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

4. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

5. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

6. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

7. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

8. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

9. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

10. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

11. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

12. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

20.

Обязательные требования к договору на проведение оценки (ФЗ-135, ст. 10). Договор на проведение оценки должен содержать точное указание на объ­ект(-ы) оценки, а также его(их) описание. Этим обеспечивается идентификация объекта(-ов) оценки.

Обычно установлению подлежит рыночная стоимость объекта оценки. Это правило распространяется и на случаи, когда в нормативно-правовом акте, либо договоре об оценке не определен конкретный вид стоимости, а также на случаи, когда в нормативно-правовых актах используются термины, не предусмотрен­ные ФЗ-135 или Стандартами оценки (например: "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и др. (ФЗ-135, ст. 7)). В договоре об оценке должен быть указан "вид стоимости имущества (способ оценки)", этим обеспечивается однозначность выводов по результатам расчета стоимости объекта(-ов) оценки.

Договор на проведение оценки должен содержать "указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки". Здесь следует отметить, что саморегулируемые организации оценщиков обязаны иметь свои стандарты оценки, которые, в свою очередь, обязаны выполнять оценщики - члены этой СРО. Такие стандарты, как мы отметили выше, могут иметь дополнительные к установленным Федеральными стандартами оценки требования к отчетам об оценке.

К обязательным реквизитам договора на проведение оценки относятся также: сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, а имен­но: фамилия, имя, отчество, сведения об обязательном страховании граждан­ской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ-135; наименование са­морегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации.

И последними обязательными требованиями к договору на проведение оцен­ки являются: сведения о размере денежного вознаграждения за проведение оценки, а также указание на размер, порядок и основания наступления дополни­тельной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 246 ФЗ-135, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Здесь предполагается, что юридическое лицо, с которым оценщик(-и) заключил(-и) контракт(-ы), име­ет право принятия на себя обязательства по дополнительному обеспечению обя­занности оценщика возместить убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам. Таким образом, убытки, возникающие в результате ошибочных или не­компетентных действий оценщика, могут быть покрыты в размере заранее ого­воренной суммы за счет имущества юридического лица, сотрудником которого является оценщик9.

21.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.