Оборотоспоспособность земельных участков

В соответствии с гражданским законодательством объекты права (в данном случае - земельные участки) различаются по оборотоспособности.

Оборотоспособность - это свойство объектов права быть отчужденными от владеющего им лица.

К процессам отчуждения относят куплю-продажу, дарение, обмен, наследование и иное правопреемство, разделение, объединение, а также залог и аренду.

Земельные участки могут быть изъяты из оборота, ограничены в обороте или находится в обо­роте без ограничений.

Земельные участки, изъятые из оборота, не могут предостав­ляться в частную собственность, а также быть объектами сделок.

Изъятыми из обо­рота являются земли, занятые особыми федеральными объектами:

- объектами атомной энергетики, хранилищами ядерных и радиоактивных
материалов, градообразующими объектами закрытых административно-
территориальных образований;

- объектами органов государственной охраны, службы безопасности,
службы исполнения наказаний;

- зданиями и сооружениями Вооруженных сил РФ, других войск, военных судов, охраны Государственной границы РФ;

- захоронениями;

- государственными природными заповедниками и национальными парками.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность.

Ограничены в обороте некоторые земли государственной или муниципальной собственности, не указанные вы­ше, как изъятые из оборота:

- предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд, для производства ядовитых и нар­котических веществ;

- предоставленные для нужд организаций транспорта, связи, космической инфраструктуры, занятые гидротехническими сооружениями;

- закрытых административно-территориальных образований;

- лесного фонда, водного фонда, особо охраняемых природных территорий;

- занятые особо ценными объектами культурного, исторического, археологического наследия народов РФ;

- загрязненные опасными и радиоактивными веществами.

Остальные земли находятся в обороте без ограничений (за исключением некоторых видов земель, не предоставляемых иностранным лицам).

Кроме того для земельных участков устанавливаются виды разрешенного использования.

Для одного участка может быть установлено несколько видов разрешенного использования. При этом для поселений градостроительным регламентом устанавливаются основные, условно разрешенные и вспомога­тельные виды разрешенного использования.

Виды разрешенного использования земельного участка определяются при зонировании территории. Они утверждаются для земель поселений органами местного самоуправления в составе градостроительных регламентов. В случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, разрешенное использование земельного участка определяется нор­мативными правовыми актами, принимаемыми органами власти в соответствии с федеральными законами.

Застройщик - физическое или юридическое лицо - может самостоятельно выбрать основной и вспомогательный вид разрешенного использования из тех, что разрешены градостроительным регламентом.

Если выбранный вид разрешен условно, то застройщик должен предварительно обратиться в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки, состав и порядок которой утверждается главой местной администрации. Комиссия может дать рекомендации на условно разрешенный вид использования после публичных слушаний с участием заинтересованных граждан и правообладателей соседних участков. Разрешение на основании мнения комиссии выдает глава местной администрации.

Если параметры проектируемого здания не удовлетворяют параметрам, установленным градостроительным регламентом (по площади участка, геологи ческим характеристикам и др.), та же комиссия после публичных слушаний может выдать рекомендации по разрешению отклонений от предельных параметров разрешенного строительства или реконструкции. Разрешение также выдается главой местной администрации.