Принципы оценки объектов недвижимости. Теория стоимости сформулировала четыре основных фактора, влияющих на стоимость: полезность, дефицит (редкость)

Теория стоимости сформулировала четыре основных фактора, влияющих на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность. Данные факторы проявляются через основные принципы оценки, которые определяют их влияние на стоимость объектов недвижимости в процессе ее функционирования.

Основные принципы оценки недвижимости объединены в 4 группы:

· Принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта.

· Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта.

· Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды.

· Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

· Принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта.

Процесс создания стоимости ориентирован на получение будущих выгод. Рыночная стоимость недвижимости не эквивалентна цене приобретения объекта в прошлом или производственным издержкам на ее создание; ее величина отражает представления участников рынка о будущих выгодах от ее приобретения.

Для владельца недвижимости личного пользования стоимость зависит главным образом от ожидаемых преимуществ в результате владения и проживания в этой недвижимости. Стоимость коммерческой недвижимости будет определяться доходом, который она может генерировать в будущем. В связи с этим оценщики недвижимости учитывают местные, региональные и национальные особенности представлений покупателей и продавцов. Ретро-информация об объекте и состоянии рынка имеет значение для интерпретации текущего состояния рынка и прогнозирования рыночных ожиданий.

Полезность заключается в способности товара удовлетворять определенные потребности потребителей. Недвижимость обладает различной полезностью для жильцов, владельца и арендатора. Жилая недвижимость, находящаяся в личной собственности, удовлетворяет потребность собственника в жилом помещении с той или иной степенью удобства. Качество удобств влияет на полезность недвижимости для владельца или арендатора. В данном случае полезность принимает форму генерируемых недвижимостью денежных потоков. Влияние полезности на стоимость зависит от потребительских характеристик недвижимости, к которым относят площадь, местоположение, качество ремонта и другие свойства полезности, существенно влияющие на стоимость недвижимости.

Принцип замещения утверждает, что при наличии нескольких аналогичных или сопоставимых объектов недвижимости на рынке наибольшим спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой. Этот принцип предполагает рациональное поведение участников рынка, не обремененных дополнительными затратами, обусловленными задержкой платежей. Согласно данному принципу, покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем за другой объект со сходными потребительскими параметрами. Принцип замещения признает за покупателями и продавцами право выбора объектов недвижимости с одинаковыми характеристиками.

Издержки неиспользованных возможностей - это величина потерь, связанных с упущенной возможностью в результате конкретного выбора. Инвестор, принимая соответствующее решение, отказывается от других возможностей приложения капитала. Предпочтения конкретного инвестора учитывают его интересы: это либо максимальная доходность при относительно небольшом уровне риска, либо получение надежно прогнозируемой величины доходов на долгосрочной основе. Издержками неиспользованных возможностей для инвестора являются альтернативные инвестиционные варианты, которые оказались более эффективными при сопоставимом уровне риска.

Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта.

Принцип баланса утверждает, что стоимость недвижимости создается и поддерживается при условии равновесия различных противостоящих и взаимодействующих элементов, таких, как компоненты недвижимости, производственные факторы: земельный участок, рабочая сила, капитал и менеджмент. Необходимое равновесие достигается при оптимальном соотношении земли и других объектов, а вложение дополнительного капитала не сопровождается получением дополнительной выгоды. Принцип баланса проявляется и во взаимосвязи недвижимости и внешней среды.

Принцип вклада означает, что стоимость каждой конкретной составляющей недвижимости соответствует ее вкладу в стоимость целого объекта недвижимости либо величине, на которую уменьшается общая стоимость, при отсутствии данного компонента в недвижимости.

Фактически понесенные собственником расходы по преобразованию недвижимости могут сопровождаться изменением ее стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, либо не изменять стоимость.

Принцип остаточной продуктивности. Под прибавочным продуктом понимают чистый доход, приносимый земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, за исключением всех производственных расходов.

Принцип рыночного соответствия предполагает, что недвижимость имеет стоимость при условии, что ее характеристики соответствуют спросу конкретных рынков. Направление использования недвижимости в данном районе должно отвечать спросу по большому спектру факторов, включая экономические обстоятельства, предпочтения владельцев, действующие нормы зонирования и регулирование землепользования и др.

Конкретные рынки также устанавливают стандарт рыночного соответствия. Так, согласно принципу прогрессии, недвижимость с низкой ценой в районе с высокими ценами будет стоить дороже, чем в районе с сопоставимой недвижимостью. Согласно принципу регрессии, недвижимость с высокой ценой в районе с низкими ценами, будет стоить меньше чем в районе с сопоставимой недвижимостью.

Принцип внешнего фактора означает, что положительное или отрицательное влияние на стоимость недвижимости могут оказывать внешние по отношению к ней факторы. Обычно факторы, имеющие значение для большого числа объектов (автодороги, другие объекты инфраструктуры), обеспечиваются государством.

К факторам, влияющим на стоимость недвижимости, обычно относят: общественные тенденции, экономическую ситуацию, мероприятия государственного регулирования и экологию. Взаимодействие указанных факторов определяет рыночную стоимость любого объекта недвижимости.

Социальные факторы, анализируемые оценщиками, связаны с характеристиками населения. Изучение демографических тенденций предполагает рассмотрение состава населения по возрасту и полу, численности населения, уровня образования, темпов спроса на жилую недвижимость и т.д.

Экономические факторы затрагивают основные связи между существующим и будущим спросом и предложением, а также покупательную способность населения. В данном случае оценщики рассматривают такие рыночные характеристики, как занятость, уровень доходов, развитие промышленности, инфраструктуру, уровень цен, а также возможные условия финансирования приобретения недвижимости. Кроме того, к экономическим факторам относят количество и качество существующей недвижимости, возможность создания новых объектов, уровень строительных затрат, рыночные коэффициенты загрузки помещений, динамику арендной платы и ценовой диапазон сходных объектов недвижимости.

К государственным факторам относят политическую и правовую деятельность на всех уровнях государственного управления, которая может влиять на характер и тенденции функционирования рынка недвижимости и стоимость недвижимости. Наиболее важные факторы включают федеральное, региональное и местное налоговое законодательство, местные правила зонирования, строительные нормы и правила, санитарные нормы, специальное законодательство, влияющее на стоимость недвижимости.

Природные и техногенные экологические факторы, к которым относят климатические условия, топографию, состояние почвы, токсические загрязнители, препятствия будущего экономического развития природного характера, транспортные системы, природную привлекательность территории, на которой расположена недвижимость.

Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды

Важнейшие факторы, влияющие на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность, в процессе своего взаимодействия формируют экономический принцип спроса и предложения. Потребительские свойства товара, объем его предложения, возможности и потребности покупателей в его приобретении в совокупности формируют спрос и предложение товара в конкретной рыночной ситуации.

Владение и успешное управление недвижимостью обеспечивают инвесторам возможность получения экономической выгоды. Хотя рынки недвижимости отличаются нестабильностью, недвижимость является основным объектом оценочной деятельности, а рынки недвижимости - важной движущей силой экономического развития.

Инвесторы, вкладывая капитал в недвижимость, основываются на своих потребностях и возможностях. Разнообразие выбора инвестиционных инструментов и, в частности, объектов недвижимости отражает многообразие форм, доступных национальной экономике. Каждый индивидуальный участник рынка стремится получить свои экономические цели и результаты, при этом в процессе взаимодействия всех участников происходит комплексное формирование рынка недвижимости. Многообразие изменчивых и взаимосвязанных факторов, влияющих на стоимость недвижимости, проявляется в основных принципах рыночных ожиданий и рыночных изменений.

Изменения состояния рынка обусловлены динамикой факторов, влияющих на стоимость недвижимости: природные, экономические, общественные, экологические и политические. Характер изменений зависит от активности рынков. Изменения социальных, экономических, политических и экологических факторов влияют на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Задача оценщика состоит в анализе и прогнозировании потенциальных рыночных изменений, существенно влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Однако, в силу изменчивости рыночной ситуации, стоимостная оценка недвижимости проводится на конкретную дату и недолго сохраняет свою обоснованность. Изменение рыночных предпочтений в сфере недвижимости не может быть легко обеспечено соответствующим предложением. Кроме того, физическое, функциональное и экономическое старение зданий снижает их стоимость.

Рассмотрим комплексное влияние на результат оценки общих экономических принципов спроса и предложения, замещения, баланса и внешних факторов.

Принцип предложения и спроса предполагает, что цена недвижимости находится в прямой зависимости от спроса и в обратной - от предложения. Указанная зависимость обычно не носит пропорциональный характер. Таким образом, изменение спроса и предложения на какой-либо объект приводит к изменению равновесной цены. Взаимодействие спроса и предложения является следствием взаимодействия участников рынка недвижимости: производителей и потребителей, или продавцов и покупателей.

Предложение недвижимости - это количество объектов определенного вида недвижимости, предлагаемых на данном рынке в данный период времени для продажи или аренды по соответствующим ценам, при условии стабильности издержек производства.

Спрос в сфере недвижимости - это потребность в приобретении или аренде в данный период времени какого-либо типа недвижимости по ценам данного рынка при условии стабильности численности населения, дохода, будущих цен и предпочтений собственников и пользователей.

Принцип конкуренции. Конкуренция возникает между покупателями или арендаторами и является результатом взаимодействия усилий нескольких потенциальных покупателей или арендаторов при заключении сделки. Конкуренция возникает также между продавцами или владельцами недвижимости в процессе взаимодействия усилий нескольких потенциальных продавцов или владельцев недвижимости при ее продаже или сдаче в аренду. Покупатели и продавцы недвижимости нацелены на максимизацию доходов при адекватном уровне риска. Поэтому в условиях рыночной конкуренции каждый объект недвижимости конкурирует не только со всеми другими объектами, пригодными для данного вида использования на конкретном секторе рынка, но и с объектами других сегментов рынка.

Дефицит - это фактор стоимости, отражающий текущее или ожидаемое соотношение спроса и предложения на конкретный товар. Ценность дефицитного товара, к которому в полной мере можно отнести недвижимость, в силу ограниченности пригодной к использованию земли, растет не только при увеличении спроса, но даже при его постоянстве. Факторы полезности и дефицита оказывают влияние на стоимость только во взаимодействии друг с другом, так как отсутствие одного из них нивелирует влияние оставшегося.

Под потребностью понимают желание покупателя получить определенный товар, удовлетворяющий те или иные жизненные потребности. Потребность, так же, как полезность и дефицит, связана с покупательной способностью.

Реальная покупательная способность - это способность конкретного лица или группы лиц функционировать на рынке в качестве покупателя, приобретая товары и услуги за деньги или их эквивалент. Оценка рыночной стоимости недвижимости учитывает способность рынка заплатить за оцениваемый объект.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Оптимальное использование недвижимости отражает основное допущение в отношении поведения рынка недвижимости. Рассматривая рыночные факторы, определяющие стоимость недвижимости, оценщик идентифицирует оптимальное использование недвижимости. Подобный анализ играет существенную роль при определении стоимости недвижимости, поскольку он определяет место объекта на рынке с позиции альтернативных вариантов использования земли на конкретную дату. Таким образом, рыночная стоимость или цена, которую покупатель готов заплатить, а продавец готов принять за недвижимость, базируется на представлении оценщика о наиболее выгодном использовании земельного участка или зданий. Несмотря на то, что свободные и застроенные земельные участки имеют тенденцию к оптимальному использованию, заключение оценщика об оптимальном использовании недвижимости может не совпадать с текущим использованием. Поскольку вариант использования земли может быть ограничен существующими строениями, оптимальное использование определяют и для земельного участка как условно свободного, и для недвижимости в целом. Сформулированный вариант оптимального использования недвижимости базируется на комплексном анализе рыночных условий и тенденций[http://bibliofond.ru/view.aspx?id=705824].

 

 

Этапы обследования

После общего обследования кварталов (зданий, сооружений), подлежащих реконструкции, и определения рекомендаций по проведению комплексных мероприятий с целью улучшения их состояния назначаются детальные обследования всех зданий, определенных в качестве опорных элементов. При этом за основу обследования принимают результаты общих обследований и изысканий. Детальное обследование проводится с целью определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций для оценки их прочности и устойчивости. Архитекторы проводят анализ качества архитектурно-планировочного и объемного решения здания.

Данный вид обследования зданий проводится в два этапа: предварительный и технический. Предварительное обследование проводится с целью уточнения имеющихся общих сведений, характеризующих застройку в целом как градостроительное образование. В результате предварительного обследования уже конкретизируют первоначальное заключение о возможной реконструкции, реставрации или сносе здания. При этом устанавливают различные ограничения, накладываемые на эти виды мероприятий уже с учетом состояния конструкций здания и его планировки. Предварительное обследование — это как бы повторный анализ имеющейся информации, но с взглядом на техническое состояние здания. Особое внимание уделяют следующим вопросам:

· - срок эксплуатации здания с момента возведения;

· - принадлежность здания к исторической среде города;

· - основной материал остова здания; состояние несущих конструкций; конструктивная схема здания;

· - возможные изменения конструктивной схемы в процессе текущих и капитальных ремонтов;

· - анализ условий содержания конструктивных элементов;

· - фиксация всех отступлений от нормативных правил эксплуатации здания.

В результате предварительных обследований выявляется полная картина имеющихся дефектов конструктивных элементов, исследуются режимы содержания конструкций по тепловлажностным характеристикам, режиму аэрации подвальных и чердачных помещений. При осмотре устанавливают состояние элементов фасада, перекрытий и интерьеров здания. В результате предварительного обследования определяются места вскрытий конструктивных элементов для их освидетельствования, и составляется план проведения технического обследования.

Техническое обследование объекта проводится в составе бригады с соблюдением всех правил техники безопасности. При этом в первую очередь выявляются аварийно-опасные участки, и на них проводятся неотложные мероприятия по временному усилению. В состав технического обследования включаются мероприятия по подробному изучению архитектурно-планировочного и объемно-композиционного решений, состояния конструкций и инженерно-технического оборудования здания. Техническое обследование включает следующие виды контроля технического состояния зданий: проведение плановых или внеочередных осмотров; сплошное техническое обследование; подготовка к разработке проекта капитального ремонта или реконструкции здания; проведение экспертизы зданий в аварийных ситуациях; контроль технического состояния здания после законченных работ по капитальному ремонту или реконструкции.

Техническое обследование заключается в выявлении дефектов и неисправностей здания в целом и его отдельных элементов. При этом выявляются процессы динамики развития дефектов, оценивается физический износ элементов здания и суммарная оценка износа всего здания. При проведении технического обследования применяют методы натурных наблюдений, разрушающих воздействий, инструментальных исследований. Самым прогрессивным методом является неразрушающий контроль технического состояния конструкций. Последовательность контроля идет, начиная с подземных конструкций здания, затем надземных конструкций, далее инженерных систем, и затем составляется техническое заключение по детальному обследованию.

Архитектурно-планировочное обследование выявляет изменения первоначального плана, наличие пристроек, встроек, надстроек, наличие в стенах дымовентиляционных каналов, заложенных и перебитых проемов. Устанавливается наличие в домах прачечных, котельных и других служб или производств, обусловливающих утяжеление режима работы строительных конструкций. В результате этого обследования составляется обмерочный чертеж.

Обследование подземных конструкций начинается с наземного осмотра состояния отмостки, установления ее дефектов, определения материала фундаментов и их технического состояния. Осмотром определяется наличие внешних входов в подвалы, крылец над входами в здание, наличие неравномерных осадок фундамента, степень осадок и уклоны отмостки. Если замечены значительные деформации в стенах, а в здании отсутствуют подвалы, то производят отрывку шурфов на глубину 0,5 м ниже подошвы фундамента. По результатам осмотра фундамента делают его зарисовку с размерами и описанием конструктивного решения, материала, состава грунтов основания. Если в здании есть подвал, то проводится осмотр состояния его стен.

Далее производится обследование наземных конструкций здания: стен, перекрытий, перегородок, крыши, лестниц, полов, оконных и дверных заполнений. При обследовании как наружных, так и внутренних несущих стен устанавливают наличие сырости и деформаций (трещин, выпучиваний, отклонений от вертикали, ослабление участков стен, деформации или разрушения перемычек). После внешнего осмотра стен производят отбивку штукатурки как снаружи здания, и так и изнутри. Это мероприятие выполняется для изучения качества кладки, прочности кирпича, раствора, их размеров, прочности сцепления кирпича с раствором, зарисовываются и фотографируются все трещины в стенах. При обследовании панельных стен устанавливают наличие в них трещин, протечек в наружных панелях, промерзание наружных стен и стыков, протечек в наружных стенах по линии заделки балконных плит. В зимнее время идет проверка пониженной температуры на внутренних поверхностях стен, а в летнее время - повышенной температуры. При обследовании деревянных зданий устанавливают участки выпучивания стен и другие их деформации. Особое внимание уделяют наличию гнили или участков, поврежденных жучком.

При обследовании перекрытий сначала проводят их внешний осмотр с установлением типа конструкции и материала. Определяют наличие промерзания в местах стыковки со стенами, деформаций (прогибов, перекосов и трещин в местах сопряжения со стенами). Если перекрытия были под мокрыми помещениями, то проверяют наличие протечек. В случае обнаружения видимых прогибов перекрытий производят инструментальный замер величины прогиба. В деревянных перекрытиях выясняют возможные участки поражения домовым грибом или жучком. В перекрытиях по стальным балкам выясняют возможные прогибы и замеряют их, далее находят участки с коррозией балок, загнившие участки наката, ослабление кирпичной кладки. В сборных железобетонных плитах перекрытий находят трещины между швами плит, смещение плит относительно друг друга по высоте.

Осматривая лестницы, необходимо установить их конструктивную схему и материал основных элементов. Далее необходимо определить состояние сопряжения ее элементов, наличие трещин в несущих конструкциях, выбоин в лестничных площадках, трещин в стенах, где заделаны ступени. В деревянных лестницах также надо определить наличие трещин и сколов древесины, гниль и повреждения жучком. В стальных лестницах надо определить места с коррозией.

Осмотр перегородок идет визуально, в случае обнаружения дефектов (гниль, осадок, отклонение от вертикали, поражение домовым грибом или жучком, зыбкость, выпучивание, появление трещин) проводят зондирование и устанавливают причину разрушения. В кирпичных или плитных перегородках устанавливают наличие трещин в местах сопряжений со смежными конструкциями пола или потолка. Возможны выпучивания и выпадения кирпичей. Панельные перегородки в процессе деформации могут вызвать выкрошивание раствора в местах сопряжения со стенами и потолком, а также дверными коробками. Могут наблюдаться выбоины и обнажение арматуры.

Особо осторожно необходимо осматривать крыши. В данном случае надо определить тип и техническое состояние несущих конструкций, измерить толщину слоя утеплителя, его влажность, состояние гидроизоляционного слоя. Затем определяют состояние кровельного материала (черепицы, шифера, металлических листов при скатной кровле или рулонного покрытия при плоской кровле).

При осмотре и определении состояния полового покрытия фиксируют следующие дефекты (уклоны, зыбкость, отколы, выбоины, местные просадки отдельных досок, поражение гнилью, грибком или жучком).

При осмотре дверных и оконных заполнений выявляют наличие сгнивших узлов сопряжения деталей, перекосов, коробления, повреждений гнилью или жучком.

Наиболее важно тщательно обследовать состояние инженерного оборудования в зданиях (водопровод, канализация, мусоропровод, системы отопления, кондиционирования, санитарно-технические приборы, санитарно-техническая арматура).

Специфическими по эксплуатации являются летние помещения, поэтому их тщательно обследуют. Балконы и открытые лоджии работают в самых неблагоприятных условиях, на них скапливается вода, снег, действуют перепады температуры, газы от выбросов транспорта. Все эти воздействия усугубляются, если происходит откол облицовки и раскрытие арматуры, которая начинает резко коррозировать. При осмотре балконов выявляют расчетную схему и наиболее нагруженные элементы, определяют сечение несущих балок, плит, подкосов или подвесок. Устанавливают техническое состояние этих элементов, проводят испытания пробной повышенной нагрузкой с замерами деформаций в основных элементах. Далее изучают причины, вызывающие деформационные изменения. В заключение проводят проверочные расчеты и дают рекомендации по усилению основных конструкций лоджий и балконов.

В целях наиболее точного определения состояния конструкций и их элементов проводят инструментальные обследования конструктивных элементов. Этот процесс очень важен с целью определения пригодности основных конструктивных элементов разбираемого здания для их дальнейшего использования в реконструируемом здании или на других объектах, если здание подлежит сносу.

Обнаруженные при обследовании деформации конструкций можно разделить на общие и местные. К общим относятся деформации конструкций в пределах всего здания, а местные являются следствием деформации узлов, сопряжений в пределах одной конструкции. Для точного определения деформаций в пределах ±0,01 м применяют специальные приборы, приспособления, системы и целые комплексы приборов.

Как известно, причиной основных деформаций конструкций здания является неправомерная осадка основания фундамента. Это происходит вследствие неправильных расчетов при проектировании зданий или при неправильных условиях эксплуатации зданий, приводящих к замачиванию посадочных грунтов, оттаиванию ледовых прослоек, авариям на инженерных сетях. Измерения сдвигов отдельных конструкций проводятся с помощью теодолитов. Для определения положения сразу нескольких точек здания в одной плоскости, контроля точности строительно-монтажных работ, деформаций большепролетных конструкций при статических или динамических нагрузках применяют инженерные фотограмметрические и стереограмметрические методы.

Очень важным моментом при техническом обследовании конструкций является установление характера трещинообразования. Трещины бывают различных типов: микротрещины, макротрещины, внутренние пустоты, вкрапления инородных тел. Методами дефектоскопии можно установить без вскрытия бетона расположение дефектов в арматуре и в теле бетона. Для таких операций применяют методы ультразвуковой дефектоскопии (импульсное или непрерывное облучение). Ширину раскрытия трещин определяют с помощью микроскопов. Динамику раскрытия трещин определяют с помощью маяков (гипсовые, стеклянные или металлические). Глубину трещин определяют с помощью строительных игл и щупов, совмещая эти исследования с ультразвуковой дефектоскопией.

Оценка поверхностной коррозии в труднодоступных местах строительных конструкций осуществляется с помощью оптического прибора РВП-451 или зарубежных модификаций. Для вычисления толщины защитного слоя бетона и диаметра арматуры в железобетонных изделиях применяют метод просвечивания и ионизирующих излучений — радиоизотопный метод.

Для точного измерения механических напряжений в металлических конструкциях, возникающих после их сварки, а также для обнаружения трещин используется прибор ИНТ-М2 в комплекте с датчиками типа ВД-1 и ВД-2.

Самыми перспективными методами определения прочности материалов конструкций становятся неразрушающие методы исследования. Места отбора проб для лабораторных испытаний и проведения испытаний непосредственно на элементе здания устанавливают с учетом действующих нагрузок и воздействий, напряженно-деформированных состояний обследуемых элементов. Неразрушающие методы разделяют на два типа: механические и физические. Образцы для испытания либо вырезаются из тела конструкции, либо отрываются со скалыванием по определенной методике. Как правило, берутся три образца для лабораторных испытаний. Нарушенные элементы сразу заделываются прочным материалом. Испытания проводятся по строгой методике с фиксацией всех изменений внешнего вида, появлением трещин и последующего разрушения образца.

Испытания прочности кирпичной кладки любого вида, бетонных и природных камней, а также кладки стен из них проводятся с помощью испытуемой кладки. Испытания проводят ультразвуковым методом.

Испытания металлических конструкций и арматуры железобетонных изделий производят путем вырезки образцов из тела элемента. Марка металла проверяется путем статического растяжения образцов. Испытания образцов на ударную вязкость при температурах +20 и -20 °С проводятся на ударной установке. Металл подвергается химическому анализу (содержание углерода, кремния, марганца, серы, фосфора и других химических элементов).

Деревянные конструкции испытывают огнестрельным способом, а также ультразвуковым методом.

Установление степени коррозионного и температурного поражения конструктивных элементов здания производится методом физико-химического анализа проб бетона или металлических образцов. При этом определяют:

· - глубину карбонизации и нейтрализации бетона агрессивными газами;

· - вид и относительное количество продуктов коррозии;

· - величину капиллярного водопоглощения;

· - концентрацию водородных ионов в водной вытяжке из цементного камня.

Особое внимание при обследовании железобетонных и металлических конструкций надо уделять участкам, подвергающимся температурным нагрузкам, как высоким, так и низким. Свойства таких конструкций резко изменяются, происходит потеря сцепления арматуры и бетона, уменьшаются модули упругости бетона.

В ряде случаев необходимы испытания конструкций в их проектном положении или после их демонтажа. Естественно, что при испытаниях конструкции не доводят до разрушения, но нагружают контрольными нагрузками выше, чем проектные. При этом фиксируют прогибы, образования трещин, углы поворота различных элементов. На основании этих показателей делают расчеты и строят заключение о дальнейшей способности к эксплуатации.

Оценка состояния конструкций производится по степени их износа, на основании проведенных испытаний и выявленных деформаций и дефектов. Все эти сведения заносятся в дефектные ведомости. Систематизируя признаки повреждения конструкций, устанавливают определенную категорию технического состояния конструкции и делают вывод о пригодности к эксплуатации или необходимости проведения мероприятий по ее усилению.

Весь цикл работ по обследованию зданий заканчивается составлением технического заключения о состоянии объектов и возможности проведения на них реконструкционных мероприятий. Заключение составляется лицом, ответственным за весь цикл работ по реконструкции. Это комплексный документ, в состав которого входят следующие разделы:

· - здание, на основе которого проведено обследование;

· - использованные первоисточники о значимости объекта, техпаспорт и вся техническая документация на объект;

· - состав бригад, проводивших обследование, фамилии лиц, проводивших испытания конструкции и делавших расчеты;

· - краткое описание архитектурно-планировочного и объемно-композиционного решения объекта, функциональное назначение и условия эксплуатации здания;

· - результаты проверочных расчетов;

· - первоочередные мероприятия по усилению ослабленных конструкций.

Самым важным разделом отчета является заключение о состоянии несущих конструкций здания. С этой целью проводят проверочный расчет несущей способности оснований фундаментов и конструкций объекта, используя результаты проведенного обследования. При его выполнении следует брать нагрузки и воздействия согласно положениям норм и уточнять их с учетом проведенных обследований. Действительные постоянные нагрузки от собственного веса конструкций должны быть установлены на основании определения плотности и фактических размеров элементов. Путем случайного отбора не менее пяти образцов рекомендуется определить нормативные нагрузки от собственного веса конструкций путем статистической обработки результатов взвешивания образцов. Этот способ применяют для материалов, обладающих существенной изменчивостью плотности: легких и ячеистых бетонов, засыпок, утеплителей и других подобных материалов. Для стали и тяжелого бетона плотность устанавливается по справочным данным. Способ определения нагрузок от собственного веса конструкций путем установления плотности образцов предполагает их взвешивание, вычисление объема конструкции и на основании этих данных - получение плотности, которая и является исходной для установления фактической нагрузки.

Проведение поверочных расчетов строительных конструкций реконструируемых зданий разделяется на два этапа:

· - определение несущей способности отдельных элементов (расчет по предельным состояниям первой группы);

· - определение усилий в конструкциях от внешних нагрузок и воздействий, соответствующих проектному заданию на реконструкцию.

В тех случаях, когда конструкции не имеют никаких отклонений от проектного решения и при наличии технической документации, включая данные об их несущей способности, поверочные расчеты могут быть выполнены в ограниченном объеме. При этом производят сопоставление внутренних усилий, возникающих от расчетных нагрузок, с несущей способностью конструкции, приведенной в технической документации.

Поверочные расчеты несущей способности существующих конструкций здания должны выполняться по данным проведенных обследований. Здесь учитываются фактические размеры сечений, прочностные и деформативные характеристики материалов, обнаруженные дефекты и повреждения элементов конструкций.

Переход от нормативных значений сопротивлений к расчетным, а также способы перехода от определяемой прочностной характеристики (предел текучести для стали, класс по прочности на сжатие для бетона) к другим характеристикам прочности и деформативности осуществляется в соответствии с требованиями СНиПов: «Нагрузки и воздействия» 2.01.07-85; «Бетонные и железобетонные конструкции» 2.03.01-84; «Алюминиевые конструкции» 2.03.06-85.

Заключение о техническом состоянии зданий и сооружений служит основой для предварительного решения о целесообразности реконструкции строительной части сооружений.

· Экономическая целесообразность реконструкции устанавливается по двум факторам:

· - наличие финансовых средств на ее проведение;

· - ожидаемый социально-экономический эффект от улучшения условий проживания и развития новых функций. В данном случае бизнес-план дает расчет предполагаемой прибыли[http://studopedia.ru/3_98702_otsenka-sostoyaniya-konstruktsiy-rekonstruiruemogo-ob-ekta.html].