2018-01-08
275
В мировой практике участники рынка недвижимости выработа- ли унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные груп- пы (табл. 3.1).
Таблица 3.1 – Принципы оценкинедвижимости
| Группа | Принцип | Характеристика |
| Принципы имущества | Полезности | Любой объект недвижимости обладает стои- мостью для потенциального владельца |
| Замещения | Рациональный покупатель не заплатит за объ- ект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же по- лезностью | |
| Принципы, связанные с объектом не- движимости | Остаточной продуктив- ности | В основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. чистый до- ход после того, как оплачены затраты на труд, управление и эксплуатацию капитала |
| Предельной продуктив- ности | В результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек | |
| Вклад | Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов | |
| Возрастающей и убывающей доходности | Закономерность об убывающей предельной производительности, т.е. наращивание капита- ловложений ведет к пропорциональному росту прибыли до определенного предела, после че- го прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений | |
| Сбалансиро- ванности (про- порциональ- ности) | Оптимальное сочетание факторов предприни- мательства, обеспечивающих максимальную стоимость. Составные части объекта недви- жимости должны быть согласованы между собой | |
| Оптимальных величин | Оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости | |
| Оптимального разделения имуществен- ных прав | Имущественные права следует соединять и разделять так, чтобы увеличить общую стои- мость объекта недвижимости |
Окончание т а бл. 3.1
| Наиболее эф- фективного использования | Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного исполь- зования | |
| Принципы внешней рыночной среды | Соответствие | Максимальная стоимость образуется тогда, ко- гда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потреб- ностям и ожиданиям рынка |
| Зависимость | Стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, близости к экономической среде и инфраструктуре и т.п. | |
| Спрос и предложение | Цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка | |
| Конкуренция | Рыночные цены устанавливаются на опреде- ленном уровне, кроме того уравнивается доходность инвестиций | |
| Изменение | Стоимость недвижимости непрерывно изменя- ется во времени. Изменению подвержен как сам объект недвижимости, так и внешние условия | |
| Принцип наилучшего и наиболее эффективного ис- пользования | Разумное и возможное использование объекта недвижимости, даже если текущее использо- вание объекта другое, обеспечивающее самую высокую стоимость недвижимости на дату оценки* |
*В оценочной деятельности существуют особенности примене- ния данного принципа для оценки земельных участков.
Выбор оптимального использования земельного участка зависит от:
- потенциала местоположения участка – оценка удобств (не- удобств), негативных факторов, сопутствующих данномуварианту;
- возможности рынка принять данный вариант использова- ния – оценка того, насколько данный вариант использования участка вписывается в характер спроса и предложения на данном рынке – ин- фраструктура, демографическая ситуация в исследуемом районе, воз- можныеконкуренты;
- правовой обоснованности застройки – экспертиза с точки зрения законодательства, градостроительных нормативов, перспек- тивных планов застройки, ограничений местной администрации и требований местногонаселения;
- технологической обоснованности застройки – оценка воз- можности осуществления планируемого варианта строительства в за- данные сроки, при соответствующем графике финансирования и про- екте организации строительно-монтажныхработ;
- финансовой обоснованности застройки – подразумевает оценку эффективности инвестиционногопроекта;
- физических, грунтовых и ландшафтныххарактеристик.
