Расчет стоимости строительства

Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стои- мость строительства, как правило, определяется на стадии предпро- ектных проработок (составление ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений – это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.

На основе сметной стоимости производится расчет размера капи- тальных вложений, финансирования строительства, а также формиро- вания свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:

- материалы;

- расходы на оплату трударабочих;

- расходы по содержанию и эксплуатации строительных машин имеханизмов;

- прочиезатраты;

- накладныерасходы;

- плановыенакопления.

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе:

- ресурсный;

- ресурсно-индексный;

- базисно-индексный;

- базисно-компенсационный;

- на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированныхобъектов-аналогов.

Ресурсный метод – расчет в текущих (прогнозных) ценах и та- рифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о рас- стояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые встроительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) – относительные показате- ли, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

Базисно-индексный метод – перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Базисно-компенсационный метод – суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, определяемых расчета- ми дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации эко- номической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета сметной стои- мости являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно- индексный метод расчета сметной стоимости.

3.4.2.4. Определение износа объектанедвижимости

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта не- движимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Из- нос (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Физический и функциональный износ подразделяется на устра- нимый и неустранимый.

Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимо- стью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характери- зующие этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жиз- ни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы ка- питальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуата- ции, в течение которого объект приносит доход. В этот период про- водимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономиче- ская жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общегоизноса.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хроно- логического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хро- нологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – пе- риод времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис. 3.5).

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисле- ние износа). Оценочный износ – один из основных параметров, поз- воляющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на кон- кретную дату.

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедея- тельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

§ нормативный (для жилыхзданий);

§ стоимостной;

§ метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

 

Рис. 3.5. Периоды жизни здания и характеризующие их показатели

 

Физический износ здания следует определять по формуле:

 

éⁿ ù

И ф =

êåИ i × L i ú: 100,

ë1 û

где И_ф – физический износ здания,%;

И_i – физический износ i-го конструктивного элемента, %,

L_i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восста- новительной стоимости здания;

n – количество конструктивных элементов вздании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям вос- становительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установ- ленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметнойстоимости.

Данная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи сле- дующие недостатки:

§ по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатацииобъекта;

§ трудоемкость применения по причине необходимой детали- зации конструктивных элементовздания;

§ невозможность измерения функционального и внешнего износа;

§ субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

В основе стоимостного метода определения физического из- носа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки со- отношением стоимости объективно необходимых ремонтных меро- приятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа за- ключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесце- нения производится на основе разумных фактических затрат на дове- дение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета за- трат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жиз- ни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, кото- рое можно выразить формулой:

ЭВ

И = ×100

ФЖ

ЭВ

=

ЭВ + ОСФЖ

 

× 100,

где И – износ;

ЭВ – эффективныйвозраст;

ФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ–оставшийсясрокфизическойжизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элемен- тов здания с последующим суммированием рассчитанных обесцене- нии, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу:

,

ХВ

И = ×100

ФЖ

где ХВ – хронологический возраст.

Применение данной формулы также актуально при расчете про- центных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравни- тельных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов. Рассчитанный таким обра- зом процент износа элементов или здания в целом может быть пере- веден в стоимостное выражение (обесценение):

И

О = ВС

×,

100

где ВС – восстановительная стоимость.

На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и не- устранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «корот- коживущие».

«Короткоживущие элементы» – элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудова- ние и т.п.).

«Долгоживущие элементы» – элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т. д.).

Устранимый физический износ «короткоживущих элемен- тов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом слу- чае цена продажи здания снижена на соответствующее обесцене- ние, поскольку будущему собственнику необходимо будет произве- сти «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанав- ливаются до «практически нового» состояния. Устранимый физиче- ский износ в денежном выражении определен как «стоимость отло- женногоремонта»,т.е.затратподоведениюобъектадосостояния

«эквивалентного» первоначальному.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни – это затраты на восстановление быстроизнашиваю- щихся компонентов, определяемые разницей между восстановитель- ной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на

соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение, подоб- но устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной стои- мостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока фи- зической жизни здания.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании – несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым ис- пользованием.

Функциональный износ подразделяют на устранимый и не- устранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замеще- ния, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффектив- ной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:

§ недостатки, требующие добавленияэлементов;

§ недостатки, требующие замены или модернизацииэлементов;

§ сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов – элементы зда- ния и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатацион- ным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимо- стью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов – позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответ- ствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и проти- вопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физическогоизноса

минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стои- мость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтиро- ванных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие ко- торых в настоящее время неадекватно современным требованиям ры- ночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций

«сверхулучшений»минусфизическийизнос,плюсстоимостьдемон-тажа и минус ликвидационная стоимостьдемонтированныхэлементов. Неустранимый функциональный износ вызываетсяустарев-шими объемно-планировочными, конструктивными, архитектурно- эстетическими и другими характеристикамиотносительносовремен-ных стандартов строительства. Признакомнеустранимогофункцио-нального износа является экономическаянецелесообразностьосу-ществления затрат на устранение этих недостатков. Крометого,не-обходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условийдля

адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению Взависимостиотконкретнойситуации,стоимостьнеустрани-

мого функционального износа может определяться двумя способами:

1) капитализацией потерь в аренднойплате;

2) капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необ- ходимых для содержания здания в надлежащемпорядке.

Для определения необходимых расчетных показателей (величи- ны арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скор- ректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом ото- бранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функцио- нальным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом ка- питализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капи- тализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии. Он может быть произве- ден аналогичным образом. Данный подход предпочтителен для оцен- ки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых, тем не ме-

нее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по совре- менным объектам-аналогам, в отличие от величины эксплуатацион- ных затрат.

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обу- словленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообло- жения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вы- звавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может

«самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей ры- ночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

- капитализации потерь в аренднойплате;

- сравнительных продаж (парныхпродаж);

- срока экономическойжизни.

Доходныйподход

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Основная идея метода капитализации дохода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем.

В качестве таких доходов выступают:

- доход от эксплуатациинедвижимости;

- доход от перепродажинедвижимости.

Из сказанного ясно, что основная сфера применения метода – оценка доходной недвижимости.

Суть подхода состоит в использовании того или иного варианта (метода) пересчета потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:

- величины будущихдоходов;

- периода получениядоходов;

- времени получениядоходов.

В общем виде, основу доходного подхода (используемого и при оценке бизнеса) составляет простая и известная формула: доход равен стоимости, умноженной на ставку капитализации:

I = V*R, (3.1)

где I –доход;

V – стоимость объекта;

R – ставка капитализации.

Из этого в свою очередь следует:

V = I/R. (3.2)

Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации. Эта общая формула и лежит в основе всех разновидностей до-

ходного подхода.

Доходный подход может быть реализован в трех основных ва- риантах:

- метод валовой ренты (часто рассматривается как разновид- ность метода сравнительного анализапродаж);

- метод прямойкапитализации;

- метод дисконтированных денежныхпотоков.

Применение любого из методов осуществляется из предположе- ния, что объект недвижимости является источником дохода (подле- жит сдаче в аренду), а потому стоимость объекта определяется через связь между величиной ренты и стоимостью.

Разница в методах состоит в технологии использования данного принципа.

Метод валовой ренты состоит в определении соотношения между ценой и потенциальным валовым доходом (валовой рентой), который может приносить оцениваемый объект за определенный пе- риод (год).

Практически это означает, что оценщик должен найти рыноч- ную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи со- поставимых с оцениваемым объектом (отсюда он может рассматри- ваться как разновидность метода сравнения продаж – МСП).

Например, есть следующие данные:

 

Таблица 3.4 – Методваловойренты

 

Сопоставимые объекты	Цена продажи	Годовая арендная плата	Отношение (цена – арендная плата) мультипликатор
1 объект	120 000	20 000	6,0
2 объект	100 000	20 000	5,0
3 объект	110 000	20 000	5,5

Исходя из этих данных, оценщик может сделать вывод о типич- ной для данного рынка величине соотношения «цена/рента», рассчи- тав среднее (5.5), медианное – середина ряда (5.5) и на основании проведенных расчетов определить наиболее оправданную величину данного соотношения.

Соотношение «цена/рента» носит название валового рентного мультипликатора (ВРМ).

Теперь для определения величины стоимости необходимо либо получить от собственника данные о величине годовой арендной пла- ты, либо также воспользоваться рыночной информацией об уровне арендной платы для данного типа объектов.

Иначе говоря, в рамках данного метода стоимость недвижимо- сти равна годовой арендной плате (или арендной плате за иной пери- од), умноженной на ВРМ:

V = R*ВРМ. (3.3)

Методы прямой капитализации и дисконтированных де- нежных потоков предполагают более тщательное изучение доходно- сти объекта.

Ключевыми понятиями, которые используются при их примене- нии, являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД) и ставка капитализации (R). В этом случае задача оценщика состоит прежде всего в том, чтобы грамотно определить ЧОД от оцениваемого объек- та недвижимости.

Под чистым операционным доходом (ЧОД) от объекта недви- жимости понимается разница между фактическими доходами от не- движимости и операционными затратами по содержанию объекта не- движимости.