Под ипотекой понимается залог недвижимого имущества с це- лью получения кредита. В процессе ипотечного кредитования анали- зируются состояние и эффективность использования кредита. Такой анализ проводится с использованием различных финансовых коэф- фициентов, основными среди которых являются коэффициент ипо- течной задолженности и ипотечная постоянная.
Коэффициент ипотечной задолженности Кi показывает долю ипотечного долга (т.е. заемных средств) в общей стоимости недви- жимости:
Ki = I/V, (3.20)
где I – сумма ипотечного кредита,руб.;
V – общая стоимость объекта недвижимости, руб.
С точки зрения кредиторов более высокий коэффициент ипо- течной задолженности означает более высокий риск нарушения за- емщиком своих обязательств, поэтому банки обычно устанавливают верхний предел этого коэффициента на уровне 0,7. Таким образом, размер кредита обычно не превышает 70% стоимости недвижимости.
Ипотечная постоянная Pi – это отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к величине ипотечного кредита:
|
|
Pi = PMTi/I, (3.21)
где PMTi – годовая сумма платежей по обслуживанию долга,руб.
I – сумма ипотечного кредита, руб.
Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки про- цента за кредит.
Ипотека – финансовый инструмент, заключающийся в предо- ставлении кредита под залог недвижимости. Кредитор задает мак- симальную величину основной суммы кредитав процентах (часто
75 или 80%) от стоимости собственности, устанавливает макси- мальный срок кредита (который будет короче, чем срок оцененной полезной жизни объекта) и предлагает процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий. Затем рассчитываются пери- одические (ежемесячные) выплаты по ипотеке; во внимание прини- маются три перечисленных показателя: основная сумма, срок (оставшийся),процент.
Предоставление кредита под залог недвижимости имеет четко выраженные особенности:
- средний размер кредита под залог недвижимости значительно превышает средний размер других видовкредита;
- кредит выдается на более длительный срок (от пятнадцати до двадцати пяти лет), что обусловливает повышенные риски как для кредиторов, так и длязаемщиков;
- такой кредит обязывает заемщика осуществлять и другие бан- ковские операции вбанке-кредиторе.
Возможно использование различных вариантов погашения ипо- течной задолженности, каждая из которых имеет свои преимущества инедостатки.
1. Для ипотеки с фиксированной процентной ставкой – FRA (процентная ставка и ежемесячная сумма погашения фиксируются на весь срок предоставления кредита) преимущество для заемщика в том, что он точно знает объем своих обязательств. Например, под залог живой недвижимости берется кредит в 50 000 руб. сроком на двадцать пять лет. Если банк-кредитор определил постоянную став- ку в 12%, размер необходимых выплат будет следующим (t – период времени):
|
|
Ежемесячны
йплатеж
=
Ставка годовых
æ Ставка
ç годовых
t ×12
ö
÷
Сумма
основного
долга
по кредиту
×
ç
×ç1+
ç
ç
è
по
t×12
кредиту ÷
÷
12 ÷
÷
ø =
æ
ç1 +
è
Ставка
годовых
12
по кредиту ö
÷ -1
ø
50 000
0,12
×
×æ1+
0,12
25 ×12
ö
÷
|
,23
=526
,61
руб.
æ
ç1 +
è
0,12
25 ×12
ö
÷ -1
ø
18,7885
Таким образом, в течение двадцати пяти лет клиент будет еже- месячно по фиксированной ставке выплачивать 526,61 руб. За весь период клиент выплатит основную сумму долга в 50 000 руб. и про- центные платежи в размере 107 985 руб.
В данном случае:
Ежемесячны
йплатеж
Совокупная
=
сумма
выплат
+ Сумма
кредита
=
=
+ 50
=526
,61
руб.
Число
платежей
2. Использование ипотеки с плавающей процентной ставкой – ARM (процентная ставка за кредит отражает изменение процентных ставок на рынке капитала) увеличивает неопределенность и уровень кредитного риска для заемщика, так как рост процентных ставок мо- жет привести к риску банкротства. Если в рассматриваемом примере кредит выдан по плавающей процентной ставке, то на второй год вы- платы составят:
49 663
0,13
×
×æ1+
0,13
24 ×12
ö
÷
|
йплатеж
= 12 è 12 ø =
,31
руб.
æ
ç1 +
è
0,13
12
ö- 1
|