Формы государственного регулирования рынка недвижимости

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

1) идеологической и законодательной инициативы (концепции развития рынка и программы их реализации);

2) инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

3) профессионального участника при торговле государственными зданиями, сооружениями и другими видами недвижимости;

4) эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

5) регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

6) верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

7) контролера устойчивости и безопасности рынка (через систему государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней).

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух основных элементов:

1) государственные и муниципальные органы и организации;

2) государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух основных формах.

1. Прямое (административное) управление – не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения и разрешения. Прямое управление включает совокупность следующих приемов:

- создание нормативной базы, регулирующей функционирование рынка недвижимости;

- отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости – лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с государственными и муниципальными объектами;

- установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

- контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

- введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

- поддержание правопорядка на рынке;

- выкуп в государственную и муниципальную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

2. Экономическая (косвенная) форма управления рынком недвижимости предполагает, что государство создает некий экономический механизм, который заинтересовывает участников рынка недвижимости действовать в необходимом государству направлении. Экономическая форма управления рынком недвижимости осуществляется с помощью:

- системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов и освобождение от них);

- регулирование учетной ставки (дисконтная политика Центробанка);

- выпуска в обращение жилищных сертификатов;

- предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий безвозмездных субсидий для жилищного строительства на коммерческой основе;

- реализации государственных целевых программ;

- амортизационной политики;

- внешнеэкономической деятельности.

Из перечисленных приемов косвенной формы управления рынком недвижимости наиболее актуальными являются регулирование системы налогообложения и регулирование учетной ставки Центробанка.

Введение достаточно высокой ставки налога на недвижимость приводит к тому, что собственники, неспособные эффективно управлять своей недвижимостью, не могут заплатить налог на нее и вынуждены ее продавать. Таким образом, высокая ставка налога на недвижимость приводит к переходу недвижимости в руки эффективных собственников.

Изменение учетной ставки Центробанка, в свою очередь, сказывается на ценах недвижимости. Влияние ставки рефинансирования на ценовую динамику двоякое. Во-первых, повышая учетную ставку, государство увеличивает привлекательность финансового сектора экономики и, соответственно, снижает привлекательность реального сектора (в том числе и недвижимости). Во-вторых, повышение ставки рефинансирования вызывает рост процентных ставок по кредитам, кредиты становятся менее доступны, соответственно, снижается и возможность привлечения инвестиционных средств, в том числе и предназначенных для приобретения недвижимости. Таким образом, между изменением ставки рефинансирования и изменением цен на недвижимость наблюдается обратная зависимость, то есть ее повышение вызывает снижение цен на недвижимость и наоборот.