и корпоративные ценные бумаги
Уровень риска инвестиций | Инвестиции | |
в недвижимость | в ценные бумаги | |
Низкий | Право преимущественной аренды | Облигации |
Ниже среднего | Закладные (ипотека) | Высоколиквидные акции |
Средний | Гибридные обязательства | Акции фирмы, использующей только собственный капитал |
Выше среднего | Собственный капитал | Акции фирмы с высокой долей заемного капитала в структуре капитала |
Высокий | Заемный капитал | Акции быстро растущих компаний |
Очень высокий | Опционы | Опционы и фьючерсы |
Доходная недвижимость имеет существенные преимущества по сравнению с традиционными финансовыми активами (акциями и облигациями).
1. В отличие от корпоративных акций, по которым дивиденды выплачиваются в лучшем случае ежегодно, владение доходной недвижимостью обеспечивает инвестора (собственника) ежемесячным потоком доходов, в основе которого лежит ежемесячная оплата аренды. Денежный поток доходов от корпоративных акций зависит от объема реализации продукта, стратегии развития предприятия и его финансовой устойчивости. Потоки доходов от недвижимости более стабильны, потому что они базируются на договорах аренды, которые чаще всего имеют срок от трех до пяти лет.
|
|
2. Сфера использования денежных потоков от корпоративных ценных бумаг с течением времени может изменяться, поскольку корпорация может продавать и покупать сферы бизнеса, расширяться или сокращаться. Использование денежных потоков от недвижимости более стабильно, так как недвижимость - это фиксированные активы.
3. Денежный поток доходов от владения недвижимостью менее динамичен, чем денежный поток доходов от корпоративных акций и находится в жесткой противофазе (отрицательной корреляции) к потоку доходов от инвестиций в традиционные финансовые активы.
На рис. 3 отражается реальная ситуация типичного колебания ставки доходности от инвестиций в корпоративные ценные бумаги и от недвижимости. Недвижимость обеспечивает более устойчивый поток доходов и, что особенно важно, доходность недвижимости имеет четко выраженную тенденцию к росту в период спада доходности от финансовых активов. Кроме того, при инвестициях в доходную недвижимость необходимо учитывать, что рыночные цены на недвижимость возрастают по мере роста инфляции и резко уменьшаются в периоды снижения инфляции.
Рис. 3. Сравнительный анализ потока доходов от недвижимости и
финансовых активов
(сплошная линия - колебания ставки доходности от инвестиций в
недвижимость; пунктирная линия - колебания ставки доходности от
инвестиций в ценные бумаги)
Недвижимость обеспечивает более высокий уровень доходности, поскольку требуются затраты для возмещения основного капитала, инвестированного в недвижимость. Нормальный доход с этого капитала - это превышение доходов по сравнению с затратами на эксплуатацию недвижимости.