Управление офисным зданием

Обследование собственности

До приема объекта в управление, управляющий должен произвести обследование собственности. Причины проведения обследования.

1. Планирование эксплуатационных и технических работ на объекте, определение численности и состава сотрудников.

2. Определение уровня и объема работ обслуживающего персонала.

3. Составление предварительного бюджета по объекту.

4. Проведение маркетинговых исследований и выработка рыночной стратегии в отношении интересующего объекта.

5. Определение стоимости объекта.

При проведении обследования устанавливаются причины, которые могут ухудшить состояние объекта, а следовательно – сократить уровень доходов от него. Можно выделить три группы таких причин:

1) откладывание проведения эксплуатационных и технических работ на объекте (физический износ);

2) моральный износ – утрата потребительской стоимости объекта в результате изменения рыночных требований к нему;

3) экономический износ – вызывается особенностями среды, окружающей управляемый объект.

Физический анализ элементов благоустройства охватывает следующее:

- изучение земельного участка (зона, конфигурация, площадь, окружение, использование и т.п.);

- внешний вид объекта (с технической и эстетической точек зрения);

- места общего пользования;

- вспомогательные площади;

- техническое оснащение и оборудование (техническое состояние, соответствие требованиям, достаточность мощности, необходимость модернизации);

- имеющиеся в свободном распоряжении площади (необходимость ремонта, переоборудования, перепланировки);

- дополнительные удобства, позволяющие реально повысить арендную плату.

При проведении обследования собственности, для систематизации его результатов, составляется Ведомость результатов обследования. Эта ведомость включает следующие основные моменты.

1. С точки зрения рынка:

- эстетичность здания;

- внешний вид;

- графическое оформление надписей;

- знаки и указатели;

- внешний вид при подходе к зданию;

- благоустройство территории;

- внешний вид подъезда и холла;

- охрана и обеспечение безопасности;

- имеющиеся в здании современные удобства;

- служебные помещения;

- конференц-залы;