Затратный подход оценки стоимости объектов недвижимости основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом износа являются основой для определения рыночной стоимости объекта. Покупатель никогда не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на постройку (приобретение) аналогичной собственности равнозначного качества.
Этот подход применяется:
- для целей налогообложения физ. и юр. лиц или ареста недвижимости;
- при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
- при оценке зданий специального назначения (школ, вокзалов, церквей и т.д.);
- при оценке объектов на «пассивных» секторах рынка;
- при страховании.
Затратный подход состоит из пяти этапов:
1. Оценка участка как незастроенной земли.
2. Оценка полной стоимости восстановления или полной стоимости замещения существующих улучшений.
3. Оценка (накопленного износа) по имеющимся улучшениям. В этом разделе учитывается несколько видов износа и то, как каждый из них влияет на стоимость объекта. Общая сумма накопленного износа вычитается из полной стоимости улучшений для получения их остаточной стоимости.
|
|
4. После проведения оценки предпринимательской прибыли застройщика она прибавляется к остаточной стоимости улучшений.
5. Наконец, стоимость земли, остаточная стоимость улучшений и предпринимательский доход складываются для получения рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Подход основан на следующих расчетах:
Со= Сзу + (ВСзд - Ио)
РСзд = ВС (СЗ)- Ио
ВС= СМР+ ПР+ ПИ, где
Со- рыночная (общая) стоимость объекта недвижимости;
ВСзд (СЗ)- восстановительная стоимость или стоимость замещения улучшения (здания);
Ио- общий износ здания;
СМР- сметная стоимость строительно- монтажных работ;
ПР- прочие расходы (благоустройство, проектно- изыскательские работы, инженерное обеспечение здания).
ПИ- прибыль инвестора, обосновывается данными инвестиционных рисков (т.е. под какой процент отпускаются инвестиции).
Восстановительная стоимость (ВС) – рассчитываемая в текущих ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа и соотнесения к дате оценки.
Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.
Стоимость воспроизводства (затраты на полное восстановление объекта) – это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки, несоответствия и «моральный» износ), что и у объекта.
|
|
Стоимость замещения (затраты на полное замещение) – это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой (то есть замена объекта оценки его функциональным аналогом).
Размер прочих расходов (ПР) и прибыли инвестора (ПИ) определяется в процентах от размера стоимости строительно- монтажных работ, поэтому остается определить стоимость СМР, которая определяется четырьмя методами затратного подхода (из таблицы).