Спрос и сроки экспозиции на рынке производственной недвижимости

В средствах массовой информации практически не отражается спрос на объекты производственного назначения. На рынке недвижимости величина спроса и предложения, а также их соотношение меняются в зависимости от стадии развития рынка.

В настоящее время можно говорить о том, что рынок производственной недвижимости г.Перми близок к насыщению. Об этом свидетельствует динамика цен и количества предложений на рынке купли-продажи. Средние цены практически стабильны, в 2013 г. наблюдался небольшой рост цен (в пределах 5%). Наибольший рост цен (10% годовых) зафиксирован на рынке складов, однако, это во многом за счет роста доли складов среднего класса качества в структуре предложения (за год с 65% до 85%). В течение всего 2013 г. наблюдался рост количества предложений производственной недвижимости, особенно на подсегменте отдельно стоящих объектов, что может говорить о постепенном затоваривании рынка.

На рынке складской недвижимости Перми наблюдается неоднозначная ситуация. Рынок качественных складов в Перми развивается медленно, несмотря на существующую потребность в таких площадях. Перспективы строительства новых складов в Перми и пригороде связаны с развитием индустриальных парков. Открытие парка «Красный» так и не состоялось, теперь он преобразован в «А Плюс Парк Пермь», первый корпус которого будет сдан в конце 2014 года. Перспективы реализации парка «Звездный» остаются неоднозначными, строительство пока не ведется. Завершение второй очереди складского комплекса «Навигатор» отложено на неопределенный срок в связи с банкротством его девелопера – компании ООО «Логопарк-Прикамье».

Отмечается, что потребность в качественной складской недвижимости в Перми выше, чем имеющееся предложение. По разным оценкам, емкость рынка логистических центров класса А составляет от 100 до 500 тыс. кв. м. Восполнить имеющийся пробел могли бы заявленные логистические комплексы, которые в настоящее время реализуются крайне медленно.

По оценкам зарубежных экспертов, российская транспортно-логистическая система чрезмерно централизована, что несет значительные риски. Централизация складского рынка в России обусловлена неравномерным экономическим развитием регионов. Существующая дорожная сеть также является существенной преградой на пути развития логистического рынка за пределами европейской части РФ.

Тенденцией на ближайшие годы должна стать децентрализация логистической системы: замена одной идеологии, основа которой – Московский транспортный узел, другой, где главными узлами этой системы будут несколько федеральных хабов.[6]

Спрос на региональном рынке складской недвижимости России сосредоточен в городах-миллионниках, которые входят в состав основных евро-азиатских транспортных коридоров. Среди российских регионов (исключая Москву, Подмосковье и Санкт-Петербург с Ленобластью) наибольший объем предложения сосредоточен в четырех основных логистических хабах: кластер Краснодар – Ростов-на-Дону, кластер Казань – Самара, кластер Екатеринбург – Пермь, Новосибирск – Красноярск.[7]

Специалисты компании Loropark отмечают, что в 2013 г. торговые сети продолжают экспансию в регионы. При этом, в регионах наблюдается дефицит качественных складов (Екатеринбург, Ростов, Краснодар, Казань, Новосибирск, Пермь и другие). В этом же направлении идут интернет-магазины. Если в 2012 г. они арендовали крупные площади в Москве, то теперь они открывают небольшие площадки в основных городах-миллионниках. Кроме того, появляются новые логистические компании, которые специализируются исключительно на работе с интернет магазинами, например, РуКурьер, Shop-logistics и прочие.[8]

При этом, уровень развития складской недвижимости в Перми не дотягивает до показателей торговых объектов. Считается, что для нормального развития торговли в регионе на один квадратный метр торговых площадей должен приходиться один квадратный метр складских. В Перми данный коэффициент равен 0,3. Ритейлеры – как местные, так и федеральные испытывают дефицит в качественных складских площадях. Подтверждением этому является отсутствие вакантных помещений в аренду в логистических центрах Перми.

В то же время, подсегмент складов является наиболее развитым на рынке производственной недвижимости Перми. Положительным моментом можно считать также то, что в посткризисный период г. Перми вновь началась реализация проектов современных логистических центров. Однако в Перми по сравнению с другими крупными городами (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск) рынок складов остается крайне неразвитым.

На рынке производственной недвижимости г. Перми сроки экспозиции на всех его подсегментах остаются высокими. В таблице 3.4.1 приведены сроки экспозиции производственных объектов в настоящее время.

Таблица 3.4.1