Тема 5. оценка стоимости недвижимости

1. Сущность процесса оценки недвижимости, основные подходы в оценочной деятельности.
2. Доходный подход в оценке недвижимости.
3. Метод прямой капитализации.
4. Метод дисконтирования.

Сущность процесса оценки недвижимости, основные подходы в оценочной деятельности.

Процесс оценки — это последовательность действий, выпол­няемых в ходе определения стоимости. Процесс оценки обычно включает 8 этапов, показанных на рис. 5.1

Известны три общепринятых подхода оценки недвижимости. Это подход прямого сравнения продаж, затратный, доходный подход.

Подход прямого сравнения продаж основан на сопоставле­нии оцениваемого объекта и сопоставимых (т. е. аналогичных ему по своим свойствам) объектов, относительно недавно проданных на рынке.

В затратном подходе оценочная стоимость определяется ис­ходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа — снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

Основа доходного подхода — представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

Рыночный, затратный и доходный подходы будут подробно рассмотрены в последующих главах.