Доходный подход оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.
Рис. 5.1 Структура процесса оценки
Основное преимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход оценки тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном подхлде, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов. Основным недостатком подхода является то, что он в отличие от двух других подходов оценки основан на прогнозных данных.
|
|
На первом этапе при использовании доходного подхода составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т. е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на. объект недвижимости. Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управления, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительнопервоначальной стоимости выражении — так называемая величина реверсии. На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока. Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.
Теоретической базой доходного подхода являются принципы оценки, которые представляют собой обобщение анализа поведенческих характеристик участников рынка недвижимости и функциональных связей между ценами и ценообразующими факторами.
Ниже приведены принципы, которые наиболее значимы для доходного подхода, а также факторы и обстоятельства, анализ которых базируется на соответствующем принципе.
|
|
Принцип | Сфера влияния |
Ожидания (основной принцип, на котором базируется оценка по доходу) | Весь спектр прогнозных данных: ценообразующие факторы, характеристики дохода, капитала, коэффициенты |
Замещения | Выбор и анализ объектов-аналогов, анализ альтернативных инвестиций |
Спрос и предложения | Учет и анализ факторов: полезность, дефицитность, конкурентоспособность, доступность рынка капитала, монопольный, государственный контроль, деловая активность, характеристики населения |
Предельной продуктивности (баланса, вклада) | Анализ объекта недвижимости: экономическое соответствие элементов недвижимости, ее использование и тип землепользования |