На практике базой процесса оценки недвижимости является набор взаимосвязанных оценочных факторов:
- фактор спроса и предложения;
- факторы пользователя недвижимого имущества;
- факторы, связанные с объектом недвижимости;
- факторы внешней рыночной среды;
- фактор наилучшего и наиболее эффективного использования.
При оценке недвижимости должны быть задействованы все факторы, но степень их значимости может различаться. Степень значимости каждого фактора оценки определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного объекта.
Фактор спроса и предложения является основным и учитывает при оценке объекта недвижимости действие закона спроса и предложения, который влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости, как и любого товара на рынке. Спрос характеризуется количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного времени по сложившейся на данное время рыночной цене. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном рынке.
|
|
Выделим три возможных варианта соотношения спроса и предложения:
- спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется справедливая равновесная рыночная цена объектов недвижимости;
- спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность протекционизма и коррупции, ведущих к разрушению рынка;
- предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.
По правилам рынка большое влияние на цену купли-продажи (помимо соотношения спроса и предложения) оказывает искусство торгов, число участников торгов, схемы финансирования данной сделки и другие факторы. Влияние перечисленных выше факторов усиливается, когда сделку необходимо провести в короткие сроки. Обычно спрос оказывает на цену предприятия большее влияние, чем предложение, так как он более изменчив, чем предложение.
Спрос на объекты недвижимости более подвержен колебаниям, чем предложение, так как резкое изменение денежной массы и эмоциональных настроений в момент сделки с недвижимостью происходит в более короткие временные промежутки, чем время строительства объектов недвижимости, в результате которого создается дополнительное предложение на рынке.
К факторам, учитываемым пользователем недвижимого имущества, относятся следующие:
1. Фактор полезности. Объект недвижимости обладает ценностью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности или удовлетворения социальных либо психологических потребностей. Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. В случае недвижимости, приносящей доход, удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, обычно выражается в виде потока денежного дохода.
|
|
2. Фактор замещения предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, иначе говоря, ценность объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный.
3. Фактор ожидания показывает, что ценность объекта недвижимости – текущая ценность всех будущих доходов, полученных от его использования, постоянно растет вследствие увеличения спроса и ограничения предложения. Другими словами, ценность объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи.
Ожидание – это установление текущей ценности доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью. Будущая гривня стоит меньше, чем сегодняшняя. Процесс приведения будущих доходов в денежном эквиваленте к их текущей ценности называется процессом дисконтирования. Фактор ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.
Группа факторов, связанных с объектом недвижимости, включает:
1. Фактор вклада. Показывает, насколько дополнительный вклад средств в улучшение объекта недвижимости увеличивает его рыночную ценность. Применение фактора вклада особенно важно при расчете затрат на обустройство и освоение фирмами совершенно новых земельных участков, предназначенных к последующей перепродаже уже в ином состоянии. Что затраты на проведение улучшений должны покрываться за счет повышения ценности земельного участка и приносить прибыль.
2. Фактор оптимального размера (масштаба). На любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости. Выход за пределы оптимальности в экономике ведет к потере доходности. Недостаточный по размеру земельный участок снижает ценность объекта недвижимости из-за нехватки места для различных целей, а избыточный – не приносит соответствующего дохода.
Частным примером фактора оптимального размера является понятие приростной ценности участков земли, когда два (или более) участка земли объединяются в один и ценность последнего превышает сумму ценностей отдельных составляющих участков. Это превышение и есть приростная ценность земельного участка.
3. Экономическое разделение или соединение имущественных прав собственности. Каждое отдельное имущественное право можно представить как составляющее единого пакета. Имущественные права следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую ценность недвижимости.
Право собственности подразумевает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом:
- физическое разделение – это разделение объекта недвижимости на части (подвал, этажи и т.д.). Для земельного участка – разделение прав на воздушное пространство, поверхность земли и на ее недра или разделение земельного массива на отдельные участки. Например, при продаже значительного по площади многоэтажного здания поэтажно можно добиться гораздо более высокой ликвидности и более высоких цен на отдельные составные части (этажи) по сравнению с продажей здания целиком;
|
|
- разделение во времени владения – это различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права и др.;
- разделение совокупности имущественных прав собственности;
- разделение имущественных прав среди участников – совместная аренда, товарищества, опционы, трасты и др.;
- разделение по залоговым правам – закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале.
4. Фактор возрастающей или уменьшающей отдачи. Данный фактор означает, что по мере добавления каких-либо усовершенствований и улучшений к объекту недвижимости его ценность имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, но замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост ценности не становится меньше, чем прирост затрат на улучшения. Предел, до которого растет ценность недвижимости, соответствует максимальной ценности объекта недвижимости.
В группу факторов внешней рыночной среды входят следующие:
1. Фактор зависимости гласит: ценность объекта недвижимости зависит от множества факторов. Например, ценность недвижимости зависит от характера экономической среды в примыкающей к объекту территории, региона, где находится объект. Фактор зависимости выражается также в том, что сама оцениваемая недвижимость влияет на ценность окружающих объектов недвижимости и других предприятий, находящихся в данном регионе. Например, для оценки жилой недвижимости главный фактор – это местоположение объекта, техническое состояние объекта, вид из окон, наличие инфраструктуры.
На ценность загородного объекта недвижимости будут влиять такие факторы, как наличие инженерных сетей, его расположение (например, рядом с рекой или озером). Измерить влияние местоположения объекта недвижимости на его ценность можно путем сравнения оцениваемого загородного дома с аналогичным, но расположенном в менее привлекательном месте. Разница в ценности этих объектов и будет характеризовать взаимосвязь между фактором (живописное месторасположение объекта) и его ценностью в денежном выражении.
|
|
2. Соответствие. Любой объект должен соответствовать рыночным и градостроительным стандартам, действующим в данном регионе. Соответствие – это то, в какой степени сам оцениваемый объект, его архитектура и его влияние на окружающую среду соответствует этой окружающей среде и потребностям рынка. Данный фактор указывает на то, что оцениваемый объект недвижимости или земельный участок имеет наивысшую ценность при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, размеру, стилю, при минимальных затратах его освоения.
3. Фактор конкуренции отражает регулирующее действие рыночных механизмов: конкуренция резко возрастает, когда речь идет о сверхприбылях в каком-то виде деятельности. Сверхприбыль на определенном этапе развития рынка может играть стимулирующую роль по привлечению капиталов в этот сектор рынка и созданию на нем конкурентных условий, однако в сочетании с монополизмом она ведет к разрушительной конкуренции и подрывает рынок, искажая ценность рыночных объектов.
Обострение конкуренции на рынке недвижимости приводит к росту предложения на рынке. Если спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются и уменьшается прибыль предпринимателей. И, наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается и, если спрос не уменьшается, растут цены на объекты недвижимости и прибыли предпринимателей;
4. Фактор изменения. Ценность недвижимости постоянно изменяется под воздействием изменения внутренних факторов, а также процессов, происходящих в окружающей и рыночной среде. Поэтому определение ценности объектов недвижимости проводится на конкретную дату.
Фактор наилучшего и наиболее эффективного использования – это разумное и возможное использование объекта недвижимости, обеспечивающее ему наивысшую текущую ценность на эффективную дату оценки, или выбранное из разумных и возможных альтернативных вариантов использование, приводящее к наивысшей ценности земельного участка, на котором находится объект.