Трансформация земельного участка в земельный участок с улучшениями имеет важные экономические последствия

· Стоимость земельного участка до внесения изменений являлась только функцией от доходов, которые может принести земля (рентой). Стоимость земельного участка с улучшениями (развитого объекта недвижимости) определяется вкладами земли и внеземельных факторов.

Следовательно, в стоимости и в доходе от любого объекта недвижимости может быть выделена доля, приходящаяся на землю, и доля, приходящаяся на улучшения.

· Между землей и внеземельными факторами производства существует принципиальное различие: земельный участок неподвижен, иммобилен, в то время как внеземельные факторы производства мобильны. Внееземельные факторы будут приложены к данному земельному участку только в том случае, если им будет обеспечен достаточный, с точки зрения их владельцев, доход.

Указанное положение лежит в основе одного из важных принципов оценки, принципа остаточной производительности (продуктивности) земли и широко используется на практике, например, при определении возможной арендной платы (цены), которую может уплатить за землю инвестор при заданном уровне его дохода. Случаями практического применения данного положения могут быть, например, определение начальной цены на торгах, предметом которых является определенный вариант застройки земельного участка. С другой стороны, при заданном уровне арендной платы за землю, указанное соотношение может быть использовано и при оценке инвестором своего будущего дохода при заданном (предполагаемом) варианте застройки.

· Поскольку земельный участок с улучшениями – это результат взаимодействия различных факторов производства, постольку встает проблема оптимального соотношения между факторами, которое обеспечивало бы максимизацию приносимого дохода. Из иммобильности земли следует, что такая оптимизация имеет место тогда, когда объем прилагаемых к земле факторов производства и конкретный способ их приложения (вариант застройки участка) максимально соответствуют характеристикам земельного участка: местоположению, размеру, конфигурации.

При оптимальном соотношении факторов производства доход, приносимый объектом, будет иметь максимальное значение.

В экономике, оценке и управлении недвижимостью такой вариант использования земельного участка, при котором максимизируется значение приносимого объектом дохода, носит название наилучшего использования.

Понятие наилучшего использования является базовым при оценке объектов недвижимого имущества, при выборе вариантов застройки и использования объектов недвижимого имущества.

· Существенное значение для экономики недвижимости является положение о взаимозаменяемости факторов производства и ее особенностей в сфере недвижимости. Как известно из экономической теории, смысл взаимозаменямости факторов состоит в том, что уменьшение одного фактора, например, труда, можно в определенных пределах заменить увеличением другого (например) капитала. При этом в разных сферах деятельности возможности такого замещения различаются. Отличительной характеристикой сферы недвижимости в этом отношении является ограниченная возможность замены фактора земли внеземельными факторами.

Третья составляющая объекта недвижимого имущества недвижимости, это принадлежности (fixtures), составляющие одно целое с объектом, (приписанные к объекту) - движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору, описанию) частью.

Таким образом, объект недвижимого имущества = земельный участок + улучшения (+ принадлежности).