Сторонние генподрядчики, подрядчики и субподрядчики

ЧАСТЬ 1 ОКОНЧАНИЕ.

ИТОГО:

 АКТИВ: объект незавершенного строительства + 1000 будущих КВАРТИР + ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ПОД ЗАСТРОЙКУ. При этом стоимость объекта незавершенного строительства, его завершенность, стоимость сметы достройки в настоящее время можно просчитать только приблизительно.

Оценка и анализ производятся АУ в конкурсном производстве. Сейчас данные, необходимые для финансового анализа, ЖК скрываются.

ПАССИВЫ: кредиторская задолженность в натуральной и денежной форме, включая задолженность по   различным договорам: подряда, субподряда, налоги, зарплата, неустойки и пени, арендные и другие обязательные платежи (далее Реестр кредиторов).

АКТИВ – ПАССИВЫ = инвестиционная привлекательность объекта. Т.Е. чем больше актив и меньше пассивы – тем больше желающих вложить свои деньги в достройку объекта.

Хорошая инвестиционная привлекательность – застройщик находится быстро.

Средняя – администрация Сочи ищет застройщика долго + что-нибудь обещает дополнительно.

Низкая – объект стоит 10 лет (ЖК ВАНТ г. Сочи), что с ним делать, никто не знает.

ЧАСТЬ 2. ОСНОВНЫЕ ИГРОКИ и их направления деятельности (цели).

Администрация Сочи.

Администрация прикрыта бюрократически очень хорошо, совещания с дольщиками и замом губернатора проведены, мониторинг осуществляется, протокол составлен. «Ситуация взята под контроль!».

Согласно протокола от начала ноября – все первичные действия (ТУ, сети, выполнение решение судов) возложены на О.

А то, что он не шевелится, то и не к нам вопрос (смотри ролики на форуме).

После того «цирка с конями» который О. и митингующие Д. устраивали - надеяться на то, что ЖК, во главе с О., пойдут на встречу может только очень наивный человек.

После всех этих 3-х летних плевков (не важно, за дело или нет) идти на встречуЖК  –это во-первых - «потерять лицо», во-вторых,  быть заподозренным в ……(сами знаете в чем).  А это кому – то надо? Тем более такие свои качества и умения, как выполнять свои обещания и подсовывать в документы  «липу»,  команда ЖК неоднократно подтверждала ранее.

Если и будет подан пакет документов на новое разрешение  на строительство – будут смотреть и не как обычно, а тщательно, прям под лупой, 10 раз перепроверять и перестраховываться. Шаг в сторону будет считаться побегом, прыжок на месте – покушением на побег. Тут репутация застройщика становится материальной силой.

2. Сети.

Тут есть где и на чем разойтись Водоканалу и Кубаньэнерго. ЖК вынужден идти на поклон, денег у него нет, одни обещания да «честное пионерское».

Водоканал в смету засунет все свои ремонты трубы (в течение долгих лет) и еще «от вольного», подпорную стену, отвал грунта и т.д. Судами все подтверждено. Сам нарисует, сам и представит к оплате.

В ТУ по электро 2016 года (на сайте ЖК):  смета, предусмотренная ТУи на старое разрешение вообще не подавалась.

Сие зафиксировано в решении АС КК по обжалованию отказа в выдаче нового разрешения от 27 декабря 2017 года - дело № А32-10058/2017: «необходимо разработать в полном объеме проектно-сметную документацию на переустройство электрических сетей ПАО «Кубаньэнерго», отдельным томом и объектной сметой проекта для каждой В Л ПО. Согласно письму филиала ПАО «Кубаньэнерго» «Сочинские электрические сети» от 06.02. 2017 № СЭС/113/3/336, ЖК «Курортный» были выданы технические условия от 02.08.2016 № 55-ИА/2016 на вынос воздушных линий 110 кВ и технические условия от 03.02.2016 № 102-2/3 на вынос кабельных линий 10 кВ, с изменениями в технических условиях от 07.09.2016 № 006/3877, проектно-сметная документация в филиал ПАО «Кубаньэнерго» «Сочинские электрические сети» не поступала».

Государственная экспертиза (ст. 51 Градостроительного Кодекса).

Ранее не проводилась (не обязательна для строений не более 3-х этаже), без ТУ сетей невозможна.

Сторонние генподрядчики, подрядчики и субподрядчики.

Надо навсегда уяснить – в бизнесе благотворителей нет.

Подрядчики всегда ведут себя по принципу «утром деньги, вечером стулья». Что может предложить ЖК, кроме денег, площади (будущие квартиры).

Но поскольку они будущие, а будущее туманно, то расчет за выполненные работы будет 1: 3, 1:5. Тем более, что разрешения на строительство нет, возможны штрафы от надзора и внесение в списки «недобросовестных», что еще повышает коэффициент.

И если в дальнейшем, какой – либо ИП принесет Акты выполненных работ на установку 8-10 металлических дверей + плитку в коридоре размером 5 метров в 5 млн. рублей – прошу не удивляться, а плача, включать в реестр кредиторов. А в новую дорогу можно зарыть десятки миллионов, и ведь и не проверишь.

Выводы: стройка без разрешения на строительство и разрешения (надзора) АУ и комитета кредиторов, приносит массу положительных эмоций, надежд и восторгов, хорошее настроение, повышает жизненный тонус. 

Но бесконтрольно, к сожалению,  размывает конкурсную массу (тот самый АКТИВ, конец ч. 1), который и построен на реальные деньги дольщиков. 

Как в той поговорке «пили, ели, веселились – посчитали, прослезились». Любой каприз за ваши деньги.

Оспаривать сделки и объемы в дальнейшем – это затраты на команду юристов, проведение экспертиз по определению объема и стоимости + обязательная апелляция – (срок около 1 года), которые лягут дополнительным бременем на кредиторов.

5. ЖК с настоящим руководством.

Кто задался вопросом: кто же несет ответственность за действия ЖК? Правильный ответ: Генеральный директор АхмедовОразПулатович, гражданин солнечного Узбекистана. Это он распоряжается счетом по банк – клиент, разрабатывает документацию, дает указания на заключение сделок по доверенности? Не верите? Может О.? А докажите? Там помнится была еще такая Бобкина С.С. с трудной судьбой.

Денег нет, взять их можно только у дольщиков, другие кредиторы разбежались. Веселой командой аниматоров придумываются программы лояльности, меняется нумерация домов, метраж квартир, стоимость метров, новые шахматки домов. А то, что такие соглашения ничтожны, дело десятое. Деньги нужны здесь и сейчас.

То, что завтра эти смены нумераций и переселения могут и приведут к двойным продажам, даже не обсуждается. Старые и новые претенденты пойдут на годы  в суды, а не в отдел продаж.

Направление усилий ЖК в  настоящий момент:

деньги любым путем – имитация строительства – обещания счастья – выход из банкротства путем заключения мирового соглашения.

При этом, цель – выход из банкротства, остальные движения -  средства достижения цели.

Выход в конкурс приводит, как бы ранее не прятали, к отстранению руководства и назначению фактически Арбитражного Управляющего - Генеральным директором ЖК со всеми правами,иобязанностью проведения финансового анализа, оценки возведенных строений и возникновению естественного  вопроса: получено Х – реально потрачено Y = где остальное? А есть ли признаки нецелевого использования, присвоения, хищения и т.д.? Тем более, Конкурсный Управляющий обязан!!!! по закону эти вопросы выяснять и обращаться, с случае выявленных злоупотреблений в правоохранительные органы.

a) (цифры приблизительные). По данным прокурорской проверки 2015 года было собрано с дольщиков 780 млн, из которых нецелевым использований прошло 111 млн., это безнал. Касса скорее, предположительно, в расчетах не учитывалась. Потерялась наверное. Прибавим 30% кассы = 1100 млн. В проектной документации (на сайте ЖК) стоимость всех 50 домов – 1500 млн. Одни вопросы.

Появляется право вести переговоры и привлекать сторонних застройщиков, вести от лица ЖК переговоры с сетями и администрацией, ставить вопросы о передаче объекта незавершенного строительства другому застройщику и ЖСК, вести переговоры о заключению мирового соглашения и выходу из банкротства, с условиями, выгодными  для кредиторов, и  это все под контролем комитета кредиторов.

Кирдык, одним татарским словом.

Так что:

· ближайшая задача: найти деньги любыми способами на имитацию бурной деятельности и «танцы с бубнами» на стройке.

· последующая задача: получить большинство на собрании кредиторов и сменить Арбитражного (конкурсного) управляющего на лояльного, понимающего тонкую и ранимую душу О..

· окончательная задача: контролируя лояльное большинство собрания кредиторов - выйти из банкротства мировым соглашением любыми способами под любыми условиями. 

В результате всего этого, все из 2018 годавозвращаются в2015 год, круг замыкается, все сначала.

Надо начать снова продажи и снова попытаться как-нибудь ……, когда-нибудь ……, что-нибудь…... Под духовой оркестр и всеобщее ликование, заложить золотой кирпич в фундамент 2 очереди.  Если долго мучиться …что-нибудь получится, а врагов и причин, вредящих делу, по пути насобираем.

Кредиторы (подвиды).

b) ФНС РФ, Пенсионный фонд РФ, мэрия Сочи (аренда), судебные приставы со штрафами в бюджет – обозначились в реестр и ждем денег. Пассивны.

c) Риелторы,  ипросто «хорошие, нужные люди» что-там раньше сделавшие под «честное пионерское». Чрезвычайно активны, без О. ихние «кареты, превратятся в тыкву». Имеют тенденцию превращаться в дольщиков.

d) Риелторы, и просто «хорошие, нужные люди» что-там раньше сделавшие под ДДУ с приходниками и расписками, не подтвержденные кассой и реальными деньгами. Чрезвычайно активны, без О. возможны осложнения.Без сторонних возражений (Царев и Ко) станут  дольщиками.

e) «Влюбленные» дольщики. Чрезвычайно активны, но нерациональны. Что ж поделаешь, любовь.

f) Дольщики «будущие»:

a. сторонние генподрядчики, подрядчики и субподрядчики (пассивны пока, до момента отстранения от управления О.);

b. отдел продаж. Ну ведь не за деньги же они работают, тем более денег им не платят. Чрезвычайно активны.

c. резервный фонд: родственники, знакомые, друзья. Если объект будет уходить другому застройщику, то на своих свое возьмем!!! (Подсказываю, же, б…). Печать на руках, в реестр по договорам финансирования (без обязательной регистрации) и неподтвержденным ЖК приходникам (кассовые книги съели мыши) мутные люди уже проходят. Пассивны, о своей роли могут и не знать.

g) Дольщики активные:

a. группа Фирсовой и Ко. Целеполагание: «сначала убрать О. от управления и в конкурсе разбираться». Чрезвычайно мрачны, пессимистичны, плюются желчью. Сплошная чернуха. Фотография 8 железных дверей на 1.5 млрд. объекте, как доказательство строительных успехов, у них вызывает гомерический хохот. Во всем видят плохое, подозревают О. «в черт знает в чем». На все обещания спрашивают – «покажи бумагу, где согласование, где разрешение?». Словам не верят. Злые, неуживчивые люди.

b. группа Нины и Ко. Целеполагание: «оставить О. у управления и дать ему достроить». Общественники. Давят на власти, что само по себе очень хорошо, молодцы.  Оптимистичны, новая дорога «из говна и палок» вызывает дикое умиление и огромные надежды на светлое будущее. Доброжелательны и позитивны. Пользуются успехом в различных комиссиях и присутственных местах. Проблему решают глобально, в мировом масштабе. Но целеполагание с дефектом: «оставить О. у управления и дать ему достроить». Вот помнится сколько за Мавроди митинговали с лозунгом, он выйдет и все вернет. А тут, не трогайте – он все достроит. А кто мешал? Обама 3 лишних этажа впендюрил? Понимание, того, что дело не в желании или не желании властей, а в том, кто же даст О. (с его кредитной историей) на достройку 1 млрд. рублей, придёт позже. Надеются на федеральный бюджет. Нет бы, скинулись сами да дали.

h) Дольщики «домашние» (80%). Никак себя не проявляют, в лучшем случае заходятна форумы, «лайкают»оптимистические картинки, возмущаются грустными. Искренне считают, что кто-то за них (или те или эти) все сделает, а сделать(и те и эти) обязаны только по факту того, что они когда-то не с тем заключили договор. Доверчивы и полны надежд на кого-то, кто все решит и денег не попросит. Целевая аудитория отдела продаж и его  «танцев с бубнами» на стройке, за внимание которых и идет борьба перед собранием кредиторов путем постановки красочных шоугастарбайтеров. Внимание сейчас для них бесплатно, счета потом. 

i) Дольщики потерянные – ау. Около 200, кто еще в реестр не подавался. Может это уже сформированный резервный фонд? Где эти люди? (цифры приблизительные). По данным прокурорской проверки 2015 года было собрано с дольщиков 780 млн, из которых нецелевым использований прошло 111 млн., это безнал. Касса скорее, предположительно, в расчетах не учитывалась. Потерялась. Прибавим 30% кассы = 1100 млн. В проектной документации (на сайте ЖК) стоимость всех 50 домов – 1500 млн. Одни вопросы.

К сожалению, шоу под названием формирование реестра (наблюдение)  имеет тенденцию затягиваться. Судебные заседания, надеюсь последние, назначены на 23 мая. Остальные заявления, с пропущенным 1 месячным сроком, будут разбираться после наблюдения. По закону после наблюдения – конкурсное производство с возможностью мирового соглашения. Ждать реального финансового анализа в наблюдении, при отсутствии кассовой и бухгалтерской документации, наивно.

При дальнейшем затягивания процесса наблюдения и инерции дольщиков, инвестиционная привлекательность объекта будет снижаться. Кредиторка будет расти, стоимость АКТИВА падать. Когда АКТИВ И ПАССИВ совпадут. Когда стоимость долгов кредиторов будет равно стоимости возможности достроить и продать оставшееся, компенсировать тем самым затраты и получить прибыль, ВСЕ.

Здравствуй второй ВАНТ, стоит 10 лет, бедного никому впихнуть не могут.

Поэтому, всем советую еще раз другими глазами пересмотреть ролик АУ (из г. Москвы – на форуме ВК в октябре) о банкротстве застройщика, и понять что проблемы ЖК не какие-то особенные, все уже было и не одну сотню раз. И только от вас, дольщики,  зависит сейчас, чем и когда все кончится. И никто за вас этого  не сделает.