Классификация недвижимого имущества

 

7.01.7. Классификация недвижимого имущества влияет как на основу оценки его стоимости, так и на полученные результаты оценки, представляемые в отчете. Для финансовых отчетов землю и здания обычно разделяют на:

 

А    Занятые владельцем - для ведения своего дела;

 

В    Помещение капитала - для получения прибыли или дохода от      прироста капитала;

 

С    Излишек имущества, предназначенного для потребностей производства; и

 

D    Торговые фонды, обозначаемые как текущие активы.

 

7.01.8. Недвижимое имущество, относящееся к категории А подразделяется на два класса:

 

(а)   Специализированное недвижимое имущество

       Это недвижимое имущество, являющееся специализированным, которое обычно не продается (если вообще когда-либо продается), за исключением случаев, когда оно продается как часть самого производства:

 

Примерами могут служить предприятия по переработке нефти, химические заводы, где большинство зданий - это не что иное, как "одежда" для установок, машин и оборудования; это могут быть также здания, которые благодаря своему расположению, размеру или конструкции не продаются или не сдаются в наем третьим лицам на рынке - хотя такое имущество может быть объектом продажи и сдачи внаем или финансовой аренды.

 

(б)  Неспециализированное недвижимое имущество

       Это недвижимое имущество, не принадлежащее к классу (а), так как      оно состоит из зданий обычного типа, таких, например, как магазины, хранилища, офисы, фабрики и товарные склады, которые обычно покупаются и продаются или сдаются в аренду на рынке.

 

Категория В - Недвижимое имущество, служащее помещением капитала

 

7.01.9. Это недвижимое имущество, которое предназначено для извлечения прибыли, которую можно получить от третьего лица - арендатора, выплачивающего арендную плату.

 

Категория С - Излишек недвижимого имущества, предназначенного для потребностей производства

 

7.01.10. Это земля со зданиями или без зданий, которая является излишком, оставшимся после того, как определилось необходимое недвижимое имущество для использования в производственных целях предприятия в будущем, и которая обычно выставляется на продажу.

 

Категория D - Торговые фонды

 

7.01.11. Определенная часть недвижимого имущества могла быть куплена для целей торговли им, и такое имущество в балансовом отчете будет классифицироваться как оборотный капитал, а не как основные фонды.

 

Выбор согласованной базы для оценки стоимости

 

7.01.12. Оценщикам в бухгалтерском учете рекомендуется использовать понятия, которые следует применять в отношении материальных основных фондов в тех случаях, когда не используется стандартный подход, основанный на стоимости приобретения. Эти понятия приведены ниже в виде трех постулатов:

 

(а)   Рыночная стоимость - используется в случае, когда недвижимое имущество является вложением капитала или когда оно является излишком, оставшимся после использования недвижимого       имущества для нужд предприятия;

 

(б)  Существующая в настоящий момент потребительская стоимость - используется для недвижимого имущества, занятого в производстве; и

 

(в)  Восстановительная стоимость с поправкой на износ (ВСПИ), при условии, что это недвижимое имущество потенциально прибыльно или рентабельно, - это понятие используется там, где невозможно       провести оценку на основе рыночной стоимости. Эти постулаты        (основы) детально разработаны и описаны в Европейском стандарте      определения стоимости.

 

Определения

 

Рыночная стоимость

 

7.01.13. Предпочтительным определением рыночной стоимости (далее - "определение") является определение, согласованное с Международным комитетом по стандартам определения стоимости:

 

Рыночная стоимость - это установленная сумма, на которую недвижимое имущество может быть обменено в день определения стоимости между покупателем, желающим приобрести это имущество, и продавцом, готовым продать это имущество, в сделке между не связанными между собой сторонами после соответствующей маркетинговой проработки, и когда обе стороны сделки действуют сознательно, расчетливо и без принуждения.

 

7.01.14. В данном определении используются другие слова, чем в определении, приведенном в Законе Европейского экономического сообщества, в частности в Статье 49 Директивы Совета Европы по Ежегодным и сводным бухгалтерским отчетам страховых компаний (91/674/EEC). Европейская Группа оценщиков считает, что применение любого определения (о чем будет сказано ниже) приведет к получению одной и той же цифры оценки стоимости. Европейская Группа оценщиков считает, что определение, приведенное выше в разделе 7.01.13 Европейского стандарта определения стоимости (ЕСОС), взятое вместе с детальным комментарием, приведенным в разделе 4.03. ЕСОС, может рассматриваться в качестве расширения текста Директивы.

 

7.01.15. Для того, чтобы избежать неправильного применения, это "определение" должно читаться вместе с детальным разъяснением, приведенным в разделах с 4.03.6 по 4.03.16. Определение в Статье 49 (2) Директивы Совета Европы, называемое здесь определением ЕС, звучит следующим образом:

 

       Рыночная стоимость означает цену, по которой земля и здания могут быть проданы по частному соглашению между готовым продать продавцом и     желающим купить покупателем в сделке между не связанными между собой       сторонамив день, когда производится определение стоимости, причем        предполагается, что данное имущество публично выставлено на рынок, что условия рынка позволяют надлежащим образом распоряжаться этим имуществом, и что имеется достаточный период времени, в зависимости от природы собственности, необходимый для обсуждения условий продажи.

           

7.01.16. Определение и комментарий Международного комитета по стандартам определения стоимости имущества (МКСОС) по мнению TEGOVA согласуются с рациональной интерпретацией и расширением определения Статьи 49 (2) ЕС.

 

7.01.17. Определение Совета Европы, к которому предъявляются некоторые особые требования, связанные с его использованием при составлении бухгалтерских отчетов, нуждается в дополнительных комментариях, и это определение в частности необходимо для оценки стоимости, которая проводится в страховом секторе, как это описано в разделе 7.03 ЕСОС, однако оно может рассматриваться клиентами или их профессиональными советниками как определение, представляющее собой единственное законное определение рыночной стоимости, принятое Европейским экономическим сообществом. Детальный комментарий по этому вопросу включен в раздел 4.03.18. и последующий раздел ЕСОС.