Определение Рыночной стоимости, принятое Европейским экономическим сообществом

7.03.10. Определение Рыночной стоимости в Статье 49 (") Директивы Совета Европы, которое здесь называется определением Европейского экономического сообщества, звучит следующим образом:

Рыночная стоимость означает такую цену, по которой земля и здания могут быть проданы в день определения стоимости по личному соглашению между готовым продать продавцом и покупателем, не связанным с продавцом, причем подразумевается, что собственность была выставлена на продажу на свободном рынке, и что условия рынка позволяют проводить реализацию надлежащим образом, и что имелось необходимое время для переговоров по сделке, которое зависит от природы собственности.

7.03.11. Когда это определение используется при проведении определения стоимости по ЕСОС рекомендуется понимать слова Статьи 49 (2) следующим образом:

*     "... такую цену, по которой земля и здания могут быть проданы.. по личному соглашению" следует толковать как денежную сумму, за которую земля и здания должны продаваться на свободном рынке. Использование слов "по личному соглашению" исключает, прежде всего, продажу с аукциона, так как в этом случае могут быть более низкая цена, чем цена при продаже, осуществляемой готовым продать продавцом и покупателем, не контактирующим с продавцом во избежание столкновения интересов, и эти слова подчеркивают, что это реалистическая оценка на дату определения стоимости. Статья 49 (5) относится к ситуации, когда земля и здания были проданы или должны быть проданы за короткое время. В этом случае после того, как оценщик представил свое мнение о рыночной стоимости собственности, должно быть проведено отдельное уточнение на скидку к действительной или рассчитанной цене реализации.

*     особое упоминание ".... готовым продать продавцом и покупателем, не контактирующим с продавцом во избежание столкновения интересов..." усиливает превалирование экономической реальности, выраженной через сделки на свободном рынке, когда складывается наилучшая цена, удовлетворяющая продавца и наиболее подходящая цена для покупателя. Готовый продать продавец - это и не человек, который желает продать во что бы то ни стало, и не человек, который вынужден продать собственность за любую цену, это также не человек, который готов держаться за цену, которая в данный момент на рынке считается неумеренной. Использование термина "покупатель, не контактирующий с продавцом во избежание столкновения интересов" дополнительно исключает торги, когда специально подготовленный покупатель может предложить более высокую цену, чем другие покупатели благодаря исключительным обстоятельствам (например, покупателем может быть филиал продающей компании, или это может быть материнская компания, либо это могут быть владелец недвижимости и арендатор, или это может быть владелец соседнего участка земли).

*     "..... на дату определения стоимости...." касается специфической природы оценки стоимости, когда предполагается, что условия сделки оговорены и сделка совершена в день определения стоимости. Условия рынка могут измениться и в другой день рыночная стоимость может быть совершенно иной. Это определение предполагает одновременный обмен по заключению соглашения о продаже без какой-либо подгонки цены к изменившимся обстоятельствам.

*     "..... причем подразумевается, что собственность была выставлена на продажу на свободном рынке..." означает, что эта собственность выставляется надлежащим образом для того, чтобы она была продана по наилучшей цене, которая складывается в соответствии с определением рыночной стоимости. Длительность времени, когда собственность выставлена на продажу, зависит от обстоятельств, но этого времени должно быть достаточно для того, чтобы появилось некоторое количество потенциальных покупателей и создающих собственно рынок. Выставление на рынке происходит до даты определения стоимости.

*     "..... что условия рынка позволяют проводить реализацию надлежащим образом, и что имелось необходимое время для переговоров по сделке, которое зависит от природы собственности.... "

Это предполагает, что участники рынка стали заинтересованными потенциальными покупателями благодаря вышесказанному выставлению на рынке, и не был создан некий гипотетический/нереальный или фальшивый рынок, а также предполагается, что это определение имеет в виду продажу, произведенную таким образом, как это принято в условиях рынка, а не в случае вынужденной продажи. Обычный период маркетинговой проработки зависит от условий рынка для типа и класса собственности, земли и зданий.