Категории недвижимого имущества

7.03.12. Недвижимая собственность фонда можно разделить на четыре категории:

 

(а)   собственность, которая держится в качестве помещения капитала и которая приносит прибыль и (или) доход от прироста капитала;

 

(б)  собственность в процессе строительства;

 

(в)  собственность, приобретенная для строительства или перестройки

 

(г)   собственность для собственного использования - занятая   владельцем.

 

7.03.13. Собственность, которая держится в качестве помещения капитала, обычно включает здания, на которых строительные работы уже завершены, и которые предназначены для сдачи в аренду с целью получения дохода от ренты, причем сдача в аренду осуществляется третьим лицам, не контактирующим с арендодателем во избежание столкновения интересов.

 

7.03.14. Собственность в процессе строительства или ремонта включает приобретенные пустующие здания с намерением в скором времени сдать его в аренду третьим лицам, независимо от того, необходимо ли проведение работ по ремонту или реконструкции здания. Кроме зданий, где уже ведутся строительные работы, в эту категорию следует включать здания, ремонтные работы которого начнутся вскорости, так как уже получены необходимые разрешения, уже пройдены соответствующие согласования и подписано соглашение на производство строительных работ.

 

7.03.15. Собственность, приобретенная для строительства или перестройки включает здания, приобретенные для перестройки в будущем, с необходимостью или без необходимости приобретения дополнительной собственности, и которые не являются частью собственности, принадлежащей к остальным трем категориям.

 

7.03.16. Собственность для собственного использования, то есть здания занятые владельцем, включает любые здания, которые сдаются в аренду внутри самой компании или передаются дочерней компании фонда на основе лицензионного соглашения. При определении стоимости таких зданий лицензионные соглашения в расчет не принимаются. Здания, только частично занятые владельцем, включаются в эту категорию, если компания занимает третью часть здания по его стоимости.

 

Практика составления отчетов

 

7.03.17. Рыночная стоимость всегда является подходящей основой для оценки. Собственность, приобретенная с целью вложения капитала, должна оцениваться на основе Рыночной стоимости, принимая во внимание заключенные договоры аренды, условия которых должны быть представлены оценщику клиентом или его представителем. В некоторых юрисдикциях в качестве исключения разрешается оценивать собственность, используемую самим владельцем по Рыночной цене, которую собственность будет иметь, если ее использовать по тому назначению, по которому она используется в настоящее время, включая допущение существования гипотетической аренды фондом. В таких случаях необходимо также проводить оценку и отражать в отчете стоимость собственности при ее использовании по другому назначению, дающему получить наивысшую цену.

 

7.03.18. Собственность, предназначенная для строительства или перестройки должна оцениваться на базе одной из основ, описанных ниже, причем оценщик сам выбирает основу для оценки, определяя какая из основ наиболее информативна с финансовой точки зрения с учетов всех обстоятельств, включая цель определения стоимости:

 

(а)   Рыночная стоимость земли с учетом предлагаемого ее использования     на дату проведения оценки, плюс накопленные расходы на строительство на дату проведения оценки; или

 

(б)  текущая Рыночная стоимость - делая допущение, что работа уже завершена и от уже имеющихся договоров аренды получается     прибыль - за минусом расчетных расходов по текущим ценам на   завершение строительства.

 

Когда определение стоимости проводится для финансового отчета, в обычной бухгалтерской практике предпочтение отдается основе (а). Могут сложиться такие обстоятельства, когда больше подходит осторожная бухгалтерская политика, и в этом случае после консультаций с клиентом и профессиональными советниками используется более низкая стоимость из двух, полученных этими двумя методами. Основа (а) не подходит в случае, когда целью оценки является поддержка ссуды, в качестве обеспечения которой должна использоваться такая собственность.

 

7.03.19. При оценке текущей Рыночной стоимости целесообразно делать допущение, что существующие финансовые, строительные и иные, связанные с ними, соглашения с третьими лицами остаются. За исключением случая, оговоренного в разделе 7.03.20 ЕСОС, если средства предоставляются фондом, оценщик должен для определения стоимости использовать либо самый высокий доход по альтернативному виду инвестиций либо цену, которая отражала бы существующие пределы LIBOR для данного типа и класса строительства, принимая "одинаковую" силу обязательств для всех получателей ссуды, а не собственную силу обязательств самого фонда.

 

7.03.20. В случае с Пенсионными фондами оценщик должен выяснить, будет ли оценка стоимости использоваться для страховых расчетов, и если да, то существуют ли какие-либо особые требования к определению стоимости данной собственности в зависимости от того, проводит ли актуарий текущую оценку стоимости или оценку платежеспособности. Оценщик должен принять политику фонда в области трактовки финансовых издержек. В случае отсутствия такой политика рекомендуется использовать методику, описанную выше в разделе 7.03.19. ЕСОС.