Сметные предположения и нерыночные оценки

8.01. Понятие ценности - подлинной инвестиционной ценности

 

8.01.1. Существует риск путаницы между терминами стоимость и ценность. В отчетах по оценке объектов недвижимости принята хорошая практика использования только термина стоимость для выражения объективно установленной меновой стоимости на данную дату, использовать только термин ценность в контексте субъективного понятия ценность при использовании.

 

8.01.2. Понятие ценности основано на субъективной, нерыночной оценке экономической пригодности для предприятия какого-либо имущества. Иногда это понятие называется Подлинной инвестиционной ценностью. Последний термин может ввести в заблуждение, поскольку в нем применяется рыночная оценка, которую можно спутать с Рыночной стоимостью. Это понятие фундаментально отличается от оценки Рыночной стоимости, но подлинная инвестиционная ценность компонентом, который играет свою роль в активности рынка, которая основана на индивидуальных оценках ценности имущества участниками рынка.

 

8.01.3. Вычисление ценности может принимать вид субъективной оценки предполагаемой стоимости и прибыли, накапливаемой инвестором за определенное время, со скидкой, которая делается в соответствии с критериями, которые инвестор выработал сам, основываясь на совокупности различных элементов, включая, например, оценку тенденций экономических изменений, оценку остаточной стоимости, финансовые цели и анализ рисков.

 

8.01.4. Вычисление ценности, хотя и не являясь в строгом смысле определением стоимости, очень часто является частью важного процесса оценки проекта или возможностей альтернативных инвестиций. Они требуют таких же интеллектуальных способностей, что и определение стоимости, и качество таких оценок различных элементов влияет на деятельность инвестора в лучшую или худшую сторону.

 

8.01.5. Определение стоимости предприятием инвестиционного портфеля при помощи разработанных самим предприятием, но последовательных и согласованных критериев для принятого движения наличности может оказаться более подходящим долгосрочным определением деятельности группы, чем Рыночная стоимость, основанная на реальных рыночных цифрах, которые быстро меняются. Однако объективно судить и оценивать этот метод можно только через определенное время, пошедшее после определения стоимости портфеля.

 

Определение стоимости замены

 

8.02.1. Методики, в которых используется стоимость замены или перестройки в качестве основы для определения стоимости для предприятия, которая идет в финансовый отчет, считаются подходящими только в некоторых случаях, о чем говорится в разделе 4.07. ЕСОС, посвященном Восстановительной стоимости с поправкой на износ. Валовая восстановительная стоимость также необходима для страхования. Иногда одновременно с определением стоимости имущества проводится оценка стоимости для его страхования.

 

8.02.2. Оценщику необходимо подробно консультироваться с клиентом и его страховым агентом для того, чтобы обеспечить совместимость своих оценок с страховым полисом на здание, и чтобы включить в оценку все моменты, необходимые для целей страхования. Оценка восстановительной стоимости здания может включать предварительный осмотр и обследование, снос, временную защиту от разрушения и сопутствующие работы, установку временного ограждения вокруг здания, работы по подводу оборудования для обеспечения коммунальных услуг, работы на прилегающем к зданию участке, работы по благоустройству и т. д.

 

8.02.3. Возможно будет необходимо во взаимодействии с клиентом принимать решение о форме контракта на строительство. В контракте на строительство с нефиксированной стоимостью можно использовать планируемую окончательную стоимость, включая инфляцию, или стоимость на основе расценок одного для, которая будет сравнима с начальной стоимостью контракта.

 

8.02.4. В рамки настоящих стандартов не входит рассмотрение детальных методик оценки стоимости зданий для целей страхования. Такая оценка является прерогативой специалистов в области страхования и оценщики не обязательно могут иметь необходимые знания в этой области. В таком случае рекомендуется обратиться к специалисту.

 

Стоимость при использовании

 

8.03.1. В понятии бухгалтерской отчетности стоимость при использовании - это максимальная сумма, которую можно получить за действующую собственность при ее продаже. В стандартах по бухгалтерскому отчету, принятых МСОС, было разработано понятие, в которое может включаться нематериальный элемент - репутация фирмы при оценке отдельной собственности на основе ценности, которое было названо Стоимостью при использовании, в соответствии с которой суммарная стоимость при использовании всех действующих составляющих Действующего предприятия равняется Стоимости действующего предприятия. Стоимость действующего предприятия скорее относится к оценке предприятия, а не к оценке отдельных составляющих предприятия.

 

8.03.2. Такое определение стоимости относится только к особым случаям, когда предприятие владеет отдельными действующими производственными единицами, и на больших предприятиях оценка будет больше походить на пропорциональное разделение стоимости предприятия по этим производственным единицам, чем на оценку отдельного имущества на основе рыночной стоимости.

 

8.03.3. Стоимость при использовании не следует путать с рыночной стоимостью, которую можно получить, если предприятие использовать по тому же назначению, что и в настоящее время, оценка стоимости этим методом, основанная на Рыночной стоимости имущества при определенных допущениях, более детально описана в разделе 4.04. ЕСОС.