Законы Германии, регулирующие вопросы определения стоимости имущества при получении ссуды под залог недвижимости, кредитовании и инвестициях

10.02.1. Методы определения стоимости в Германии очень хорошо разработаны и систематизированы, так как совершенствовались они в течение многих лет. Они подкреплены детально разработанными законодательными актами. В результате этого подходы к оценке стоимости довольно значительно отличаются от европейских и международных норм.

10.02.2. В отношении ипотечного залога, в соответствии с Разделом 13 Закона Германии об ипотеке (Hypothekenbankgesetz - HBG) каждый Hypothekenbank должен сам разрабатывать свои собственные инструкции для определения стоимости. Эти инструкции должны утверждаться Органами надзора за банковской деятельностью. Важно отметить, что ипотечные банки Германии выпускают большое количество ценных бумаг (Pfandbriefe), обеспеченных недвижимостью, которые продаются на международном рынке, что открывает методы определения стоимости для международной проверки.

10.02.3. В Германии значительную часть сектора инвестиций, связанных с недвижимостью, составляют инвестиционные компании открытого типа. В Законе, регулирующем деятельность инвестиционных компаний (Gesetz uber Kapitalgesellschaften) от 1977 года, содержатся методы определения стоимости собственности, которые, при их использовании на практике позволяют приблизиться к Рыночной стоимости для того, чтобы защитить инвестора от мошенничества.

10.02.4. Федеральный Акт об определении стоимости от 1988 года (Wertermittlungsverordnung) с последующей детализацией в законодательстве (Wertermittlungsrichtlinien) предоставляет детальное руководство для оценщиков, и, кроме всего прочего, требует, чтобы все оценки стоимости проводились путем объединения стоимости земли и зданий. В соответствии с системой Kaufpreisammlung все сделки регистрируются и публикуются в форме объединенной стоимости, в результате чего ежегодно составляются Bodenrichtwerte или карты стоимости земли. Органы оценщиков-экспертов (Gutachterausschuss) устанавливают цену за 1 квадратный метр пустующей земли для городских районов, в которых продажа участков под строительство происходит редко, и эта цена устанавливается путем вычитания из цены, которую платят за землю, стоимости здания. Актом утверждается три метода определения стоимости:

*     Сравнение выгоды

*     Метод "Доходы от инвестиций"

*     Восстановительная стоимость с поправкой на износ (ВСПИ)

Требуется использовать два метода. Традиционно используется метод ВСПИ. Очевидно, что в Германии чаще всего имеют дело с устареванием зданий. Органы надзора за банковской деятельностью утвердили применение методов оценки стоимости на базе Федерального Акта об определении стоимости..

10.02.5. Закон Германии об ипотеке определяет стоимость залога и устанавливает методологию и процедуры определения стоимости. За этой деятельностью осуществляется строгий контроль. Стоимость залога, в соответствии с Директивой ЕЭС, не должна превышать 60% от надлежащим образом определенной рыночной стоимости. Эта стоимость может быть охарактеризована как устойчивая долгосрочная стоимость при "нормальных" условиях рынка. При определении стоимости цена, которую предлагает действительный владелец недвижимости, во внимание не принимается. Такая цена, по определению настоящего Стандарта, близка по своему смыслу к субъективной оценке Ценности, чем к Рыночной стоимости. Тем не менее, на относительно устойчивом рынке, к которому можно отнести рыночный сектор недвижимости Германии, этот метод можно считать надежным.