Стандартная методология

11.07.5. В странах Европейского союза стандартные методы используются по разному в зависимости от особенностей их законодательства, фискальной системы и рыночной ситуации. Хотя и существует тенденция гармонизировать подходы, было бы нереально не принимать во внимание местные условия.

11.07.6. В настоящее время в основном используются следующие методы:

(I)   сравнение выгоды;

(II) капитализация дохода от ренты;

(II) дисконтированное движение наличности (ДДН);

(IV) определение стоимости с вычетом затрат;

(V) Восстановительная стоимость с поправкой на износ (ВСПИ).

11.07.7. Метод, основанный на сравнении выгоды, широко используется в отношении объектов недвижимости, занятых самим владельцем, или незанятой жилищной собственности, когда полезное пространство и подсобные помещения часто анализируются на основе коэффициентов, выведенных из данных, полученных от большого количества сделок. Для строительных объектов, торговой собственности и помещений, занятых под производство, этот метод чаще используется в качестве вспомогательного метода для проверки результатов использования других, более сложных и, следовательно, более "изменчивых" методов.

11.07.8. Капитализация дохода от ренты - это традиционный подход к определению стоимости недвижимости, приобретенной с целью вложения капитала. Он более широко используется там, где легко получить информацию об арендной плате и доходе в виде процентов на вложенный капитал. Преимуществом этого метода является его широкая известность для оценщиков и простота, но его часто подвергают критике за то, что определение дохода в виде процентов на вложенный капитал с учетом всех рисков в значительной степени зависит от субъективных оценок и субъективного опыта оценщика, поэтому бывает трудно объяснить клиенту преимущества применения этого метода. Доход в виде процентов на вложенный капитал с учетом всех рисков - это годовая внутренняя норма прибыли (ВНП) при не увеличивающемся движении наличности, и он не сильно отличается от дисконтированного движения наличности. Доход в виде процентов на вложенный капитал с учетом всех рисков не явным образом отражает рост рентного дохода, устаревание и цену перепродажи, что при вычислении дисконтированного движения наличности выражено в явном виде.

11.07.9. Метод дисконтированного движения наличности позволяет избежать эти проблемы. В своей основе он состоит либо из дисконтировании каждого транша прибыли (и элемента стоимости) на период инвестиции по выведенной ставке дисконта для получения чистой текущей стоимости (ЧТС), либо из анализа статей движения наличности для установления внутренней нормы прибыли (ВНП) при данной цене покупки и других рыночных допущениях.

11.07.10. Чистая текущая стоимость (ЧТС) может быть установлена на основе ясных допущений, когда принимаются во внимание ожидаемые изменения, рост арендной платы, ставки процента, расходы и т. д., на базе, которая позволяет проводить сложные вычисления, такие, например, как вычисления, используемые для оценки строительных проектов, для определения стоимости объектов недвижимости, оцениваемых на основе степени эффективности функционирования предприятия, а также при оценке предприятия в целом. Этот метод все более широко используется как для рыночных оценок, так и для анализа конкурирующих проектов или анализа инвестиционных возможностей и при определении ценности.

11.07.11. Наличие баз данных, полученных в результате исследований коммерческой информации, а также информации в сетях позволяет использовать методы, основанные на четких неопровержимых допущениях. Таким образом, качество данных очень сильно влияет на ценность полученных оценок стоимости. Разработка компьютерных пакетов программ, включая функции @ВНП и @ЧТС, дает орудие, которое позволяет оценщику проводить определение стоимости на уровне анализа капиталовложений, в результате чего становится более понятно, почему была получена та или иная величина стоимости.

11.07.12. Метод определения стоимости с вычетом затрат, о котором говорится в разделе 7.04. ЕСОС, является широко используемым методом определения стоимости наряду с методом ВСПИ, когда определяют стоимость строящихся объектов. Он лучше всего подходит для оценки простых проектов, когда завершение строительства предполагается в короткие сроки. Этот метод состоит в установлении конечной стоимости проекта по его завершении и сдаче готового объекта в аренду (или его заселении) с вычетом всех расходов, связанных с завершением строительства, сдачей в аренду или продажей с процентом скидки на дату проведения оценки.

11.07.13. Методы, основанные на восстановительной стоимости с поправкой на износ, несколько более детально описаны в разделе 4.07. ЕСОС. Вкратце этот метод состоит в определении валовых расходов на строительство и внесении в эту сумму поправки (т. е. вычитания из нее определенной величины), отражающей возраст объекта недвижимости, его экономическое, материальное и технологическое устаревание. Этот метод не считается рыночным, чтобы его можно было использовать для установления меновой стоимости. Однако он широко используется при определении стоимости специальных объектов недвижимости (предназначенных для конкретного производства) или недвижимости, расположенной в отдаленных районах, где практически не представляется возможным говорить о рынке, разве что сам владелец такой собственности может предложить свою цену, или в случае, когда собственность может быть продана только как составляющая часть предприятия.