Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество

Обращение взыскания на недвижимое имущество подчиняется общим правилам исполнительного производства. Вместе с тем здесь имеется ряд особенностей, определяемых правовыми характеристиками недвижимости как объекта гражданского оборота.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Согласно ст. 113 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в государственном реестре учреждениями юстиции.

Поскольку недвижимость занимает особое место в жизни человека и в обеспечении условий предпринимательской деятельности организаций, то в соответствии с п. 3 ст. 59 ФЗ «Об исполнительном производстве» арест и реализация недвижимого имущества должника-организации осуществляется в третью очередь. Данное правило является безусловным, и его нарушение может привести к признанию ареста и торгов данным недвижимым имуществом недействительным.

Обязательным действием при аресте недвижимости как имущества, подлежащего специальной государственной регистрации, является сообщение соответствующему уполномоченному органу о наложении ареста с тем, чтобы были заблокированы все операции с данным имуществом. Поэтому при аресте недвижимости обязательным является направление копии акта об аресте имущества учреждению юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если ранее арест не был наложен по определению суда в порядке применения мер обеспечения иска.

В противном случае даже при изъятии правоустанавливающего документа, например о праве собственности, на жилое помещение, должник в праве получить дубликат правоустанавливающего документа в органах местного самоуправления (договора передачи квартиры в собственность граждан), у нотариуса (по нотариально удостоверенным сделкам), в иных органах, оформлявших право собственности, и, зарегистрировав его органах государственной регистрации прав на недвижимое имуществ и сделок с ним, совершить сделку по его отчуждению.

При аресте недвижимого имущества, находящегося в собственности должника-организации, судебный пристав-исполнитель в трехдневный срок с момента наложения ареста направляет в Федеральную налоговую службу уведомление о произведенном аресте. Основной целью данного уведомления является обеспечение сохранности организации-должника как единого производственного комплекса. После получения уведомления судебного пристава-исполнителя налоговый орган принимает решение о целесообразности или нецелесообразности возбуждения дела о признании должника несостоятельным.

Реализации арестованного недвижимого имущества осуществляется в соответствии со ст.ст. 62, 63 ФЗ «Об исполнительном производстве». Торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, имеющими право совершать операции.

Специализированные организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги. В том случае, если обращается взыскание на заложенное недвижимое имущество по решению суда, начальную цену определяет суд. При обращении взыскания на недвижимое имущество по нотариальному удостоверенному соглашению залогодателя и залогодержателя (ст. 349 ГК) начальная продажная цена определяется в данном соглашении.

При реализации земельных участков как одного из вида недвижимого имущества в рамках исполнительного производства законодательством установлены ряд ограничений:

1. запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка;

2. запрет на изменение режима использования земельного участка;

3. возможность купли-продажи земельного участка в пределах норм его предоставления;

4. возможность купли-продажи земельного участка при отсутствии земельных споров по участку и иных, предусмотренных законодательством причин, препятствующих совершению сделки.

Рассмотрев вопрос об обращении взыскания на недвижимое имущество, можно сделать следующие выводы:

1. взыскание возможно лишь в случае, если у должника отсутствует иное имущество;

2. при аресте недвижимости, находящейся в собственности должника-организации, судебный пристав обязан уведомить налоговый орган об аресте;

3. при реализации земельного участка необходимо учитывать установленные законодательствам ограничения;

4. недвижимое имущество реализуется на торгах.