Ипотечное кредитование в дореволюционной России

История становления ипотечного дела в России многообразна и поучительна. До 1754 г. в России не существовало ни казенных, ни обще­ственных кредитных учреждений, которые бы выдавали кредит под за­лог недвижимого имущества. Многие дворяне, нуждавшиеся в денеж­ных средствах, закладывали свои имения у частных ростовщиков под высокие проценты. Судебник 1596 г. и закон 1626 г. признавали нор­мальной ссудную ставку 20% годовых. Однако такой сравнительно умеренный процент в условиях феодального общества платили толь­ко по более или менее обеспеченным ссудам. В практике, особенно торговой, применялись более высокие проценты. Обычно купцы бра­ли ссуды из расчета 33% годовых и выше. В Судебнике 1596 г. отме­чалось, что при краткосрочных ссудах взимали 48 и даже 56% годо­вых. Известны случаи, когда ссуды выдавались из расчета 120% го­довых.  Основными носителями ростовщического капитала в России в XV-XVII вв. выступали: отечественные купцы; крупные землевла­дельцы, накопившие большие состояния в результате эксплуатации крестьян; монастыри.

В середине XVIII в. государство, пытаясь предотвратить переход дворянских земель в руки ростовщиков, представителей недворян­ского сословия, в законодательном порядке ликвидирует ростовщиче­ство. В Указе от 23 июня 1754 г. «О наказании ростовщиков» государ­ство установило новую, предельно допускаемую законом процентную ставку – 6% годовых (так называемый «указный процент»). Кроме того, в данном Указе сообщалось об организации Государственного заемного банка с целью «уменьшения во всем государстве процент­ных денег». С этого момента и началась история ипотечного кредита в России.

Период развития ипотечного кредитования в дореволюционной Рос­сии можно разделить на два этапа:

I. «Дворянский», от середины XVIII до середины XIX в.

II. «Земский», от середины XIX в. до октября 1917 г[9].

До отмены крепостного права в 1861 г. банковская система России состояла в основном из дворянских банков. Сферой их деятельности являлся поземельный кредит. Операции банков сводились к выдаче ссуд привилегированному сословию — дворянам, для выкупа своих имений у частных лиц (ростовщиков), предоставивших им ссуды под залог родовых имений и деревень. В отличие от других государств в России до отмены крепостного права размер ссуд определялся не количеством или качеством земли, не доходностью хозяйства, не нали­чием какого-то другого обеспечения, а количеством крепостных «душ», числившихся за данным поместьем по последней «ревизии».

Основными государственными ипотечными дворянскими банками, существовавшими до отмены крепостного права, были:

• Государственный банк для дворянства учрежденный в 1754 г. по
указу Елизаветы Петровны. Им были основаны конторы в Санкт-
Петербурге и Москве при Сенате и Сенатской конторе – для
дворян, а также контора при Коммерц-коллегии в петербургском
порту – для купцов. В 1786 г. банк был преобразован в Государ­ственный заемный банк, существовавший до 1860 г.

• Вспомогательный для дворянства банк, учрежденный Указом
Павла I от 18 декабря 1797 г. Отличительной его чертой была
выдача долгосрочных ипотечных ссуд не деньгами, а особыми
банковскими билетами, выпускаемыми на срок в 25 лет.

• Приказы общественного призрения, учрежденные Указом от
17 ноября 1775 г. во всех губернских городах для поддержки школ
народного образования, сиротских приютов, богаделен для пре­старелых, больниц и т. д. Первоначально приказы имели право осуществлять краткосрочные кредитные операции, а в 1802г. приказы общественного призрения приобрели характер долго­срочных ипотечных учреждений.

При Государственном заемном банке в 1786 г. была образована страховая экспедиция – первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления до­говора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, не­отъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный за­емный банк[10].

 С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах на­чали открывать первые сберегательные кассы.

Создание банковских учреждений должно было способствовать сво­бодному обращению капиталов и развитию сельского хозяйства. Од­нако в России банковский кредит этих задач не решил. С самого начала он был направлен не на усиление капиталистических элементов в хозяйстве страны, а на укрепление крепостнического землевладения и отчасти крепостной промышленности. Банковский кредит стал со­ставной частью огромного дореформенного казенного хозяйства, на­правленного на укрепление и консервацию крепостнических отноше­ний. С другой стороны, именно средства государственных казенных банков являлись в России важным фактором первоначального накоп­ления капитала.

 Итак, вплоть до отмены крепостного права все кредитные учреждения в России практически были казенными. Значительная часть крупных казенных кредитных учреждений в XVIII-XIX вв. специализировалась на предоставлении ипотечного кредита. Итогом функционирования «казенных» банков явилась огромная растрата денежных капиталов страны. Во-первых, в виде непроизводительных ссуд крепостникам-помещикам было роздано 425 млн. руб. под залог 7 млн. крепостных душ (66% общего количества крепостных). После реформы 1861 г. указанные займы были «покрыты» на 75% выкупными ссудами, а в остальном – ссудами пореформенных земельных банков. Во-вторых, 521 млн. руб. был «позаимствован» в казначейство на покрытие бюджетных дефи­цитов и перешел в другие формы государственного долга. Уменьшение объемов кредитования и снижение частнопредприни­мательской активности в банковской сфере привели к полному финан­совому застою и необходимости ликвидации в конце 50-х гг. старых кредитных учреждений. Назрела необходимость радикальных общест­венно-политических, экономических и правовых реформ, в том числе преобразования казенных кредитных учреждений в кредитно-банковскую систему страны, основанную на принципах частного кредита. Еще одной немаловажной причиной реорганизации кредитных учреждений в 1859 г. была подготовка реформы по отмене крепостного права.

Однако вплоть до революции 1917 г. государство всячески поддер­живало дворян-землевладельцев. Поэтому и на втором этапе станов­ления системы ипотечного кредита в России наблюдается параллель­ное развитие государственного ипотечного кредита, направленного на поддержку дворянского землевладения и частного ипотечного креди­та, обусловленного развитием капиталистических отношений в стране.

В общем виде система ипотечного кредита в России того периода представлена в табл. 3.

 

 

Таблица 3

Ипотечные кредитные институты в России на рубеже XIX-XX вв.

Форма собственности	Организационно-правовая форма	Ипотечные кредитные институты	Род деятельности
Государственная	Казенное учреждение	Государственный дворянский земельный банк	Земельные банки
		Государственный крестьянский поземельный банк
Частная	Акционерное общество	Акционерные земельные банки
Общественная	Товарищество	Общества взаимного поземельного кредита
		Городские кредитные общества	Городские ипотечные институты
		Городские сословные банки

 

Государственный ипотечный кредит был представлен: Государствен­ным банком, предназначенным для операций краткосрочного кредита; Крестьянским поземельным банком, учрежденным в 1882 г. для со­действия распродаже дворянских земель крестьянскому населению; Дворянским земельным банком, созданным в конце 1885 г. «во внима­ние к нуждам поместного землевладения».

Условия кредитования в данных кредитных учреждениях значи­тельно отличались. Крестьянский поземельный банк выдавал ссуды крестьянам на срок 24,5 и 34,5 года в объеме 70% от покупной цены под 7,5-8,5% в год; общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. И 1896 г. условия кредитования улучшились: размер ссуд вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5-4,5% годовых. Дворянский земельный банк предоставлял дворянам льготные условия  кредитования – срок кредита мог достигать 66 лет, размер ссуды составлял 60% от стоимости имения, процент по ссудам – 5,75% в на­чале деятельности банка, а с 1897 г. – 3,5%. Основные результаты их деятельности заключаются в следующем. Организация государственных ипотечных банков в России, особенно Дворянского банка, привела к отвлечению огромных средств денежного рынка на непроизводительные расходы помещиков. Общая сумма гарантированных правительством займов Дворянского и Крестьянско­го поземельного банков на 1 января 1915 г. составила 2353 млн. руб., что превысило сумму гарантированных железнодорожных займов. Нахо­дясь в государственной собственности и под полным государственным контролем, банки мало заботились о рентабельности своих операций. Земли, переданные Крестьянскому банку, использовались неэффек­тивно, не обрабатывались и прибыли банку не приносили. Убытки банку возмещал бюджет. Развитие операций дворянского банка на ус­ловиях льготного, почти благотворительного кредита приводило к от­теснению на второй план акционерных земельных банков и городских кредитных обществ, которые добивались в основном производитель­ного использования городских земель и строений, под которые они предоставляли долгосрочные ссуды.

Первыми частными кредитными учреждениями в сфере долгосроч­ного ипотечного кредита были:

1.Санкт-Петербургское городское кредитное общество (устав был
утвержден 4 июля 1861 г. и послужил образцом для всех городских кредитных обществ).

2.Московское городское кредитное общество, созданное в 1862 г.

3.Херсонский земский банк (устав утвержден 20 мая 1864 г.).

4.Общество взаимного поземельного кредита (устав утвержден 1 июня 1866г.)[11].

Кредитные учреждения создавались на основе взаимного креди­тования и солидарной ответственности выдачи ссуд под залог город­ской недвижимости (городские кредитные общества) и под залог по­земельной собственности (земельные банки и общества поземельного кредита).

Членами общества являлись владельцы заложенного в нем имуще­ства, причем все они были связаны круговой солидарной ответственно­стью по всем произведенным ссудам пропорционально кредиту, полу­ченному каждым. Долгосрочные ссуды выдавались закладными листа­ми, приносившими определенный годовой доход и обеспеченными стоимостью всех заложенных объектов собственности. Органами управления всех частных кредитных учреждений явля­лись Правление и Наблюдательный комитет, избиравшиеся Общим собранием, и Оценочная комиссия, назначавшаяся Правлением. Пика своего развития кредитные общества достигли в период активного городского строительства на рубеже XIX-XXвв.

Модель работы кредитных обществ в России конца XIX в. пред­ставлена в Приложении 2.

Механизм ипотечного кредитования был следующим[12]:

1.Заемщик вступал своим имуществом в кредитное общество, так как ссуда предоставлялась только члену общества.

2.Заемщик подавал заявку на ссуду под залог недвижимого имущества.

3.Кредитное общество производило оценку недвижимости ипри­нимало решение о возможности выдачи ссуды, при этом размер ссуды не превышал 40-50% стоимости заложенного имущества.

4.Государственная регистрация ипотеки производилась в нотари­альных отделениях при окружных (уездных) судах.

5.Правление кредитного общества принимало решение об объеме эмиссии иразмере процентов по облигациям, производило вы­пуск облигаций на основе пула ссуд.

6.Заемщику предоставлялся заем в виде облигаций.

7.Заемщик продавал облигации на вторичном рынке. В качестве инвестора мог выступать Государственный банк (он выплачивал 90 коп. за 1 руб. биржевой цены), а в некоторых случаях исамо кредитное общество.

8.Государственный банк оплачивал облигации и купоны.

9.Заемщик выполнял свои обязательства по кредиту. (После вы­полнения заемщиком своих обязательств общество возвращало ему закладную.)

10.Кредитное общество оплачивало требования Госбанка.

Отличительные черты данной модели[13]:

– заемщику предоставлялась не денежная сумма, а облигации с определенным процентом, с последующей продажей облигаций на вторичном рынке. Следует отметить, что заемщик мог и не прода­вать облигации, а получать по ним соответствующий доход;

– был сформирован фондовый рынок, имеющий надежное обеспе­чение – недвижимость;

– проценты по облигациям определялись кредитным обществом, несущим ответственность по своим обязательствам;

– значительную роль играло государство в лице Государственного банка, законодательно определяющего правила игры и выкупающего облигации. Таким образом, кредит фактически предоставлялся государством, а кредитные общества выступали в роли своеоб­разных страховых компаний, оформлявших кредиты и гаранти­ровавших выполнение обязательств.

С 60-х гг. XIX столетия в России стали учреждаться акционерные коммерческие банки, развитие которых активизировалось в 90-е гг. Важную роль в экономической жизни страны стали играть ипотечные банки, предоставляющие кредиты под землю и другую недвижимость, и городские банки, находящиеся в ведении городских управлений. Сеть новых банков развивалась очень быстро. Уже в 1876 г. их сово­купный оборот достигал нескольких миллиардов рублей.

Первоначально деятельность частных ипотечных банков была свя­зана с высоким риском, прежде всего кредитным. Ипотечные банки не располагали исчерпывающими сведениями о долгах заемщика, обре­меняющих закладываемые имения, о правах банков в ограничении залогодателей по распоряжению заложенными имуществами. Все это часто приводило к заключению сомнительных кредитных сделок, обес­цениванию принятого залога. Отсутствие у банков права регулировать размещение выпускаемых ими закладных листов, неудовлетворитель­ные условия производства публичных торгов затрудняли формирова­ние кредитных ресурсов, подрывали ликвидность банков, что требовало образования необходимого резерва и поэтому повышало цену кредита. К концу XIX в. система ипотечных банков России включала два государственных – Крестьянский поземельный и Дворянский земель­ный банки, 10 акционерных земельных банков, 36 губернских и город­ских кредитных обществ.

Из года в год росли кредитные вложения ипотечных банков, как государственных, так и частных. В абсолютных цифрах остатки кре­дитных вложений акционерных земельных банков за период с 1895 по 1908г. возросли на 254,8 млн. руб. (40%), Дворянского земельного банка – на 392,2 млн. руб.(53%), Крестьянского поземельного банка – на 542,3 млн. руб. (90%)[14].

В 1896 г. в России был принят закон об организации учреждений мелкого кредита. С этого момента начался бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные икредитные товари­щества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберега­тельные иземские кассы, которым государство оказывало огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заемных средств, которые они затем пога­шали за счет своих прибылей, причем в большинстве случаев креди­тором выступал непосредственно Государственный банк России. Мас­совый характер приняло возникновение судо-сберегательных това­риществ. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, в 1915 г. – уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кре­дитные союзы, которых в 1914 г. было 11.

К 1917 г. в России существовала развитая система ипотечного кредитования, которая имела законодательное обеспечение и была хорошо организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипо­течные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долго­срочное финансирование недвижимости способствовало бурному раз­витию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. По объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательства­ми, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всеми европейскими странами. Российский опыт ипотечного кредитования, различные инструмен­ты и технологии в области залога недвижимости, организация взаи­модействия между субъектами ипотечного рынка сыграли огромную роль в развитии как американской, так и западноевропейской ипотечных систем, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипо­течных инструментов. После Октябрьской революции в России были полностью ликвидированы ипотечные кредитные организации, так же как и само право на частную собственность.