2020-01-14
244
После проведения анализа рынка выбраны аналоги сопоставимые с объектом оценки, и данные сведены в табл. 16.
Таблица16
Описание объектов — аналогов
| Элементы сравнения | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Назначение | жилое помещение | жилое помещение | жилое помещение |
| Условия продажи/предложения | предложение | предложение | предложение |
| Время продажи/предложения | текущее | текущее | текущее |
| Права собственности | собственность | собственность | собственность |
| Условия финансирования | типичные за нал. расчет | типичные за нал. расчет | типичные за нал. расчет |
| Местоположение (район) | Городищенский | Городищенский | Городищенский |
| Адрес | ул.Мира | ул.Шлепина | ул.Кубанцева |
| Привлекательность местоположения | низкая | низкая | низкая |
| Транспортная доступность | 500м | 500м | 500м |
| Год постройки | - | - | - |
| Материалы стен дома | кирпич | кирпич | кирпич |
| Этаж/этажность | один | ||
| Площадь общая, кв.м. | 62,5 | 46,0 | 65,0 |
| Площадь жилая, кв.м. | - | - | - |
| Высота потолка, м | 2,5 | 2,5 | 2,5 |
| Тип планировки | обычная | обычная | обычная |
| Балкон/лоджия | нет | нет | нет |
| Отделка квартиры | обычная | обычная | обычная |
| Состояние квартиры | хорошее | хорошее | хорошее |
| Коммуникации | частичное присутствие | частичное присутствие | частичное присутствие |
| Системы безопасности | + | + | + |
| Телефон | + | + | + |
| Цена, р. | 1500000 | 1400000 | 2000000 |
| Цена за 1 кв.м., р. | 24000 | 30434 | 30769 |
| Источник информации | СМИ | СМИ | СМИ |
| Контактный телефон |
|
|
|
Произведем корректировку, результаты сведем в табл.17.
Таблица17
Внесение корректировок цен аналогов
| Корректировки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |||
| 1. Цена за 1 кв.м., р. | 24000 | 30434 | 30769 | |||
| 3. Перевод цены предложения в цену сделки, коэфф. | -5% | -5% | -5% | |||
| 3. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 22800 | 28913,04 | 29230,77 | |||
| 4. Время прод./предл., коэфф. | такой же 1,0 | такой же 1,0 | такой же 1,0 | |||
| 5. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 22800 | 28913,04 | 29230,77 | |||
| 6. Имущественные права, коэфф. | такой же 1,0 | такой же 1,0 | такой же 1,0 | |||
| 7. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 22800 | 28913,04 | 29230,77 | |||
| 8. Условия финансирования, коэфф. | такой же 1,0 | такой же 1,0 | такой же 1,0 | |||
| 9. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 22800 | 28913,04 | 29230,77 | |||
| 10. Местоположение, коэфф. | Лучше 5% К-т 0,95 | Хуже 5% К-т 1,05 | Лучше 6% К-т 0,94 | |||
| 11. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 21660 | 30358,7 | 27476,92 | |||
| 12. Транспортная доступность, коэфф. | такой же 1,0 | такой же 1,0 | такой же 1,0 | |||
| 13. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 21660 | 30358,7 | 27476,92 | |||
| 14. Материалы стен дома, коэфф. | такой же 1,0 | такой же 1,0 | такой же 1,0 | |||
| 15. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 21660 | 30358,7 | 27476,92 | |||
| 16. Этаж, коэфф. | такой же 1,0 | такой же 1,0 | такой же 1,0 | |||
| 17. Скорректированная цена,
1 кв.м, р. | 21660 | 30358,7 | 27476,92 | |||
| 18. Площадь, коэфф. | Лучше 5% К-т 0,95 | Хуже 5% К-т 1,05 | Лучше 6% К-т 0,94 | |||
| 19. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 20577 | 31876,63 | 25828,31 | |||
Окончание таблицы 17
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| 20. Высота потолка, коэфф. | Хуже 3% К-т 0,97 | Хуже 3% К-т 0,97 | Хуже 3% К-т 0,97 | |
| 21. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 19959,69 | 30920,33 | 25053,46 | |
| 22.Планировка | такой же 1,0 | такой же 1,0 | такой же 1,0 | |
| 23. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 19959,69 | 30920,33 | 25053,46 | |
| 24. Балкон/лоджия, коэфф. | такой же 1,0 | такой же 1,0 | такой же 1,0 | |
| 25. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 19959,69 | 30920,33 | 25053,46 | |
| 26. Отделка, коэфф. | такой же 1,0 | такой же 1,0 | такой же 1,0 | |
| 27. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 19959,69 | 30920,33 | 25053,46 | |
| 28. Состояние, коэфф. | такой же 1,0 | такой же 1,0 | такой же 1,0 | |
| 29. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 19959,69 | 30920,33 | 25053,46 | |
| 30. Коммуникации, коэфф. | такой же 1,0 | такой же 1,0 | такой же 1,0 | |
| 31. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 19959,69 | 30920,33 | 25053,46 | |
| 32. Системы безопасности, коэфф. | такой же 1,0 | такой же 1,0 | такой же 1,0 | |
| 33. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 19959,69 | 30920,33 | 25053,46 | |
| 34. Телефон, коэфф. | такой же 1,0 | такой же 1,0 | такой же 1,0 | |
| 35. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 19959,69 | 30920,33 | 25053,46 | |
| 36. Суммарная корректировка [35/01] | 0,831654 | 1,015954 | 0,814237 | |
| 37. Вес (от 1 до 3) | 2 | 1 | 3 | |
| 38. Средневзвешенная стоимость 1 кв.м., р. | 24333,35 | |||
Ранжирование скорректированных цен 1 кв.м. квартир производим по количеству поправок, внесенных в цену объектов-аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, в цену которых вносилось наименьшее количество корректировок.
Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, с учетом НДС определяется по формуле
С = С1 кв.м× Sкв.
где С1 кв.м — средневзвешенная стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры (строка 38 таблицы 18); Sкв — площадь оцениваемой квартиры.
С=24333,35х58,2 = 1416200,97 руб.
Полученный результат округляется и равен 1416000руб.
6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости
Расчет удельных весовых показателей приведен в табл. 18.
Таблица 18
Весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости
| Критерии | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| 1. Достоверность информации | 30 | 40 | 30 | |
| 2. Полнота информации | 20 | 50 | 30 | |
| 3. Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца | 5 | 60 | 35 | |
| 4. Способность учитывать конъюнктуру рынка | 6 | 65 | 29 | |
| 5. Способность учитывать местоположение | 10 | 42 | 48 | |
| 6. Допущения, принятые в расчетах | 30 | 40 | 30 | |
| 7. Сумма баллов (01+02+03+04+05+06) | 101 | 297 | 202 | |
| 8. Удельные весовые показатели,% (07/600) | 0,17 | 0,5 | 0,33 |
Итоговая стоимость объекта (табл. 19) оценки определяется по формуле
,
где V — рыночная стоимость объекта оценки, р.; V1, V2, V3 — стоимость объекта, определенная с использованием затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно, р.; Q1, Q2, Q3 — средневзвешенное значение достоверности затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.
Таблица 19
Определение итоговой стоимости объекта недвижимости
| Наименование подхода | Стоимость, р. | Весовой показатель | Доля в итоговой стоимости, р. |
| Затратный подход | 695000 | 0,17 | 118150 |
| Сравнительный подход | 1416000 | 0,5 | 708000 |
| Доходный подход | 1752000 | 0,33 | 578160 |
| Рыночная стоимость объекта оценки, р. | 1404310 | ||
По итогам согласования делается заключение о стоимости объекта оценки и составляется сертификат стоимости).
Глоссарий
База оценки —вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки.
|
|
|
Внешний износ — износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.
Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства объекта недвижимости (здания, сооружения и т. п.).
Вторичный рынок – это один из основных сегментов рынка недвижимости. Рынок вторичной недвижимости – это, прежде всего, рынок купли-продажи объектов недвижимости, уже бывших в эксплуатации, в отличии от первичного рынка, права на объекты которого оформляются впервые.
Дата оценки — дата, по состоянию на которую произведена оценка.
Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Допущения —утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.
Жилой дом – один из объектов права собственности физических и юридических лиц, собственности субъектов РФ, федеральной ли муниципальной собственности.
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом износа.
Заключение об оценке – документ, подготовленный на основании оценки, осуществленной профессиональным оценщиком и являющийся предметом договора между оценщиком (юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем) и потребителем услуг оценщика.
Земельный участок – земельная площадь с одним или несколькими основными строениями, вспомогательными строениями, со всеми находящимися на ней сооружениями и элементами благоустройства, расположенная в определенных границах и имеющая свой почтовый адрес.
Индивидуальная оценка недвижимости —это оценка конкретного объекта на определенную дату
Износ имущества — снижение стоимости имущества под действием различных причин.
Итоговая величина стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
|
|
|
Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.
Кадастровый номер – уникальный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и/или юридически существует единое целое. Порядок образования кадастрового номера определено Постановлением правительства РФ № 475 от 15.04.96 г. «Об утверждении положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Изменение границ земельного участка влечет за собой прекращение существования прежнего кадастрового номера. Уникальность кадастрового номера заключается в его постоянстве в пространстве и времени. На территории России не может быть двух объектов недвижимости с одинаковыми номерами. Уже использованный кадастровый номер не может быть присвоен другому объекту недвижимости, даже если объект недвижимости под данным кадастровым номером физически или юридически прекратил свое существование.
Метод оценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Метод дисконтирования денежных потоков —оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества.
Оценка имущества — определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Объект оценки — имущество, предъявляемое к оценке.
Оценщик имущества — лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.
Отчет об оценке – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.
Объект сравнения имущества — аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества.
Ограничивающие условия — заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.
Процедура оценки — совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.
Процесс оценки — это документально и логически обоснованная процедура исследования ценностных характеристик оцениваемых объектов, основанная на общепринятых методах и подходах к оценке
Рыночная стоимость – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести
Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Это сложная структура, цель которой — свести покупателей и продавцов. Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы. Каждый рынок недвижимости имеет уникальные черты, обусловленные влиянием внешних и внутренних факторов воздействия. Рынок недвижимости сегментирован, поскольку различные пользователи обладают, во-первых, разными потребностями и, во-вторых, разным платежеспособным спросом.
Стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о сделках с ними.
Скорректированная цена имущества — цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.
Физический износ — износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.
Функция оценки — это сфера ее последующего использования.
Функциональный износ — износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.
СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА
Настоящим Оценщик, выполнявшие данную работу, подтверждают, что у них не было личной заинтересованности или какой бы то ни было предвзятости в подходе к оценке имущества, рассматриваемого в настоящем отчете, или в отношении сторон, имеющих к нему отношение. Оценщики выступили в качестве беспристрастных консультантов.
С учетом наилучшего использования знаний и опыта Оценщиков, настоящим удостоверяется, что изложенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались выводы и заключения, достоверны и не содержат ошибок.
Оценка произведена с учетом всех ограничивающих условий и предпосылок, наложенных либо условиями исходной задачи, либо введенных Оценщиками самостоятельно. Такого рода ограничения оказали влияние на анализ, мнения и заключения, изложенные в отчете.
Настоящая оценка произведена в соответствии с Законами РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 № 135-ФЗ с изм. и доп. от 21.12.2001 г., 21.03.2002 г., 14.11.2002 г., 10.01.2003 г., 27.02.2003 г. и «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 г. № 519, Постановлениями Правительства Российской Федерации и инструктивными материалами Министерства финансов РФ.
Настоящий отчет подготовлен в соответствии и на условиях требований Кодекса профессиональной этики, и привлеченный для выполнения работы по оценке персонал соответствует существующим требованиям.
Расценки за это исследование никоим образом не связаны с величиной стоимости собственности, оцениваемой в настоящем отчете, или с какими бы то ни было иными причинами, кроме как выполнением работ по заключенному договору.
