2020-01-14
138
ИПОТЕЧНАЯ ПЕТЛЯ
Автор: None
Ипотечная петля
Период дешевой ипотеки закончился. Навсегда или нет — время покажет, но сам факт "закручивания гаек" признается и оценивается большинством участников рынка однозначно: ипотечные кредиты и жилье будут все менее доступны потребителям.
В июньском номере "Екатеринбург" уже поднимал тему ужесточения условий по выдаче ипотечных кредитов федеральным Агентством ипотечного жилищного кредитования. Напомним, с 15 мая вступили в силу новые стандарты выдачи кредитов, в соответствии с которыми АИЖК отказалось от финансирования ипотечных сделок между взаимозависимыми лицами, от рефинансирования кредитов, по которым были хоть минимальные просрочки, от выкупа кредитов на приобретение комнат, а также от рассмотрения любых справок о доходах заемщиков, кроме формы 2-НДФЛ. Более того, АИЖК оставило за собой право возвращать банкам выкупленные ранее закладные не только в случае просрочек по платежам, но и в случае выявления фактов "некачественной" оценки заемщиков банками-партнерами.
УВЫСЕЛИТЕЛЬНЫЙ ПРИКАЗ
Учитывая, что агентство удерживает более чем 30-процентную долю рынка рефинансирования ипотечных кредитов в стране (почти 100 миллиардов рублей), новые решения не могли не спровоцировать волнения в среде банкиров. Звучали даже предположения о неминуемом обвале рынка недвижимости по причине резкого снижения спроса из-за дороговизны и недоступности ипотечных кредитов для массы конечных потребителей. В июле мрачные прогнозы усугубил Центральный банк, поднявший ставку рефинансирования уже в четвертый раз за год до 11%. Хотя банкиры и говорят, что это несильно повлияет на ставки розничных кредитов, т. к. они почти не пользуются услугами ЦБ, тем не менее, тенденция к удорожанию заемных денег налицо. А в начале августа генеральный директор АИЖК Александр Семеняка вбил последний гвоздь в крышку ипотечного "гроба", подписав приказ о новых правилах расчета ставки рефинансирования кредитов, сделавший ипотеку еще дороже и недоступнее.
Возможно, последней каплей стал кризис неплатежей: к маю 2008 года в Костромской области и Ставропольском крае просрочка по выплате ипотечных кредитов зашкалила аж за 20%, и АИЖК решило включить риски неплатежей в стоимость самих кредитов. Для сравнения, у крупнейших американских ипотечных агентств Fannie Мае и Freddie Mac, балансирующих на грани банкротства, просрочка составляла всего 1,22% и 0,81% соответственно. И таких "капель" у созданного правительством АИЖК ни много ни мало — 78, по числу субъектов Российской Федерации. Ситуация складывается угрожающая, поэтому, полагают наблюдатели, Семеняка и закручивает гайки.
Как раз об этом и говорит включение в стоимость кредитов финансовых рисков.
Если раньше процентная ставка АИЖК зависела только от размера первоначального взноса и срока кредита, то с 15 сентября (дата вступления в силу новых тарифов АИЖК) новый размер ставки рефинансирования стал определяться как сумма базовой ставки плюс маржа за кредитный риск. Низкорискованным кредитом теперь считается кредит в размере 200 тыс. руб. на приобретение недвижимости стоимостью 600 тыс. руб. сроком на три года. Ставка по нему составит минимальные 12,65%, но скажите, где найти такую квартиру (при этом комнаты АИЖК не кредитует)? Реально для Москвы и Санкт-Петербурга ставка по кредиту на сумму 8 млн. руб. (80% от стоимости залога) сроком на 30 лет составит 17,42% (чистая ставка без учета страховки и других расходов). Для Екатеринбурга максимальный кредит в 5,7 млн. руб. на 30 лет обойдется в 15,87% годовых. Если сравнить эту цифру с действовавшими на момент подготовки материала банковскими предложениями, то новая ставка АИЖК почти на 5% больше минимальной ставки Городского ипотечного банка, которая на тот момент составляла 11%. "С учетом роста ставки рефинансирования, можно прогнозировать, что к концу 2008 года стоимость розничных ипотечных кредитов в Екатеринбурге увеличится на 1-2%, и ипотека станет еще менее доступной", — прогнозирует директор екатеринбургского подразделения "Городского ипотечного банка" Станислав Дехутлинский. При этом он отмечает, что удорожание практически не оставляет шансов на улучшение жилищных условий людям, которые в этом нуждаются. Мнимый строительный бум на самом деле даже и близко не "бум", поскольку темп ввода новой жилплощади значительно отстает от темпов старения жилья существующего. Судите сами: с 2006 по 2008 год объем жилфонда в Свердловской области увеличился на 1,3%. И к этому же моменту объем ветхого и аварийного жилья достиг 1,7% от общей площади жилфонда (1,6 млн. кв. м.). Треть этой площади вообще для проживания непригодна. Тысяча шестьсот шесть семей, ютящихся в этих хибарах, лишь малая часть от всей многотысячной массы семей, нуждающихся в улучшении жилья по другим, более мягким причинам. Конечно, ипотечный кредит обеспечен приобретаемой недвижимостью, но ведь банкирам главное — деньги. А если их нет, как в Костроме и Ставрополье?
ЧЬЯ ХАТА С КРАЮ...
Работать с АИЖК банкирам становится менее выгодно и, говоря прямо, даже убыточно: перепродавать закладные своих заемщиков все труднее и себе дороже (см. экспертное мнение Татьяны Ведениной). Более привлекательными на этом фоне выглядят предложения от банков, входящих в крупные иностранные финансовые группы: "Городской ипотечный банк" (Морган Стэнли), DeltaCredit (Сосьете Женераль), КМБ-Банк (Интеза Санпаоло), UniCredit Bank и некоторые другие, работающие в Екатеринбурге. Эти банки могут себе позволить более мягкие условия и, соответственно, более высокие риски, от которых отказывается АИЖК. Но и выгоду свою они не упустят и тоже поднимут ставки.
И если еще лет пять назад можно было бы прогнозировать, что угроза удорожания подстегнет потребительский спрос, живущий по принципу "здесь и сейчас", как это, собственно говоря, и произошло, то сейчас же ситуация изменилась. Похоже, что стоимость недвижимости в стране и в Екатеринбурге в частности превысила разумные пределы: об этом говорит и упомянутая статистика просрочек (в столице Урала около 2%, кстати) и то, что цены на первичное и вторичное жилье, по данным Уральской палаты недвижимости, медленно, десятыми долями процента, пошли вниз, а рынок более дорогого загородного жилья в Екатеринбурге вообще практически встал. Сколько продаются эти шесть коттеджей в поселке "Гринвилль"? Больше полугода, кажется. Два года назад их бы смели, как горячие пирожки с прилавков. С этой точки зрения, удорожание ипотеки должно еще более охладить спрос и заставить строителей и риэлтеров снизить раздутые цены. Все-таки придется строителям "подвинуться", иначе объекты просто не продать. А у банкиров поля для маневра практически не остается: "При нынешнем состоянии международных финансовых рынков ставка ипотечного кредитования в России должна быть на 2-3% выше даже поднявшегося полгода назад уровня 15-16%, так как цена привлекаемых в настоящее время денег — 12%", — пояснил вице-президент Ассоциации строителей России, председатель Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) Владимир Пономарев. Некоторые застройщики ввели программы по продаже недвижимости в рассрочку, и ожидается, что такие компромиссные схемы будут все более популярны.
... И ЧЕЙ КАРМАН ШИРЕ
Но вернемся к банкирам. В сложившихся условиях наиболее выгодно выглядят ипотечные программы банков с участием иностранного капитала, поскольку только у них нет сегодня проблем с деньгами. Таких в городе около семи: Абсолют, Райф-файзен, Дельта-Кредит, Городской ипотечный банк, Сосьете-Женераль Восток, КМБ, ЮниКредит Банк. Недавно к ним добавился и Юниаструм, в чей капитал вошел банк Кипра. Остальные российские федеральные и региональные банки работают за счет привлеченных средств, в том числе вырученных от продажи ипотечных продуктов этих банков. По словам главы екатеринбургского представительства Дельта-Кредит банка Ирины Постниковой, региональные банки по сути выполняют функции "офисов продаж" кредитных продуктов международных финансовых структур, поскольку все они либо у них кредитуются, либо продают им закладные своих заемщиков. Зарабатывают региональные банкиры на комиссиях и других устанавливаемых ими платежах. Соответственно, предлагаемые ими программы несколько дороже. Более выгодно смотрятся программы Уральского банка реконструкции и развития: при первоначальном взносе 15% стоимость кредита составит примерно 12,2% годовых. Есть, конечно, ставки и пониже — 11% (Городской ипотечный банк). Отметим, что эти цифры приведены без учета комиссий и иных платежей, поэтому реально полная стоимость кредита будет примерно на 2-3% больше. В случае с УБРиР, тем не менее, ПСК составляет всего 13,31%. Дополнительные платежи и комиссии могут быть самыми разными — за открытие счета, за предоставление кредита, за обналичивание. В "Хоум Кредите", к примеру, единовременный сбор за выдачу кредита составляет 1%, а обналичивание стоит 0,5% от суммы. Таким образом, к заявленной ставке в 12% годовых (вне зависимости от валюты кредита и при первоначальном взносе в 30(!) процентов) прибавятся 1,5%, плюс страховой сбор в районе 1%.
При заданных участникам опроса данных о работающем по найму среднем заемщике, оформляющем кредит на сумму 2 млн. руб. на 10 лет, подтвердившего свои доходы справкой 2 НДФЛ, уплатившим страховой сбор в размере 1% и минимальный, установленный банком, первоначальный взнос, лучшим предложением на рынке стали тарифы УБРиР и "Городского ипотечного банка", где эффективная ставка составляет 13,39%. При этом полная стоимость кредита за 10 лет без учета досрочных погашений составит 3,306 млн. руб. Дороже выдаются кредиты в Сосьете-Женераль — 14,2%, но для некоторых категорий заемщиков это может оказаться выгодней, учитывая разницу в самих условиях выдачи кредитов: величина первоначального взноса, форма подтверждения доходов, учет параллельных доходов заемщиков или доходов от индивидуальной предпринимательской деятельности и т. п. Как бы то ни было, в преддверии ожидаемого повышения базовых процентных ставок на 1-2% разумнее оформлять кредит уже сейчас, не дожидаясь роста цен. Некоторые банкиры советуют оформлять кредит в долларах США, ведь на падении курса американской валюты можно здорово сэкономить. Для этого используется "плавающая ставка", показатель которой зависит от динамики валютных курсов. Чтобы эффективно ей воспользоваться, заемщик должен хорошо в этом разбираться. Такой кредит можно оформить в ЮниКредит Банке.
