Перспективы рынка первичного жилья в г. Воронеже

 

По мнению аналитиков, сегодняшний спрос на первичном рынке формируется на основе следующих факторов [37]:

- в целом, низкая обеспеченность населения жильем;

- высокая степень износа жилого фонда города (более 60%);

- несоответствие качественных характеристик нынешнего жилого фонда требованиям населения;

- рост доходов населения;

- миграции в город из области и других регионов;

- увеличение возможностей приобретения (развитие кредитования при покупке недвижимости и возникновение ипотечного кредитования);

- жилье в центральных районах города обладает высокой инвестиционной привлекательностью;

- высокие цены на некоторые типы квартир в центральных районах на вторичном рынке смещают спрос в сегмент первичного рынка.

Основная доля клиентов на первичном рынке – в возрасте 25–45 лет (около 60%), в большинстве случаев, состоящие в браке. Кроме того, основная масса покупателей – это специалисты и руководители крупных и средних компаний (около 90%). При этом структурное соотношение мужчин и женщин, покупающих квартиры, практически одинаково.

Большинство покупателей новостроек (53%) приобретают недвижимость для собственного проживания с целью увеличения площади. При этом для 37% покупателей купленный объект является первым объектом собственности.

По мнению ведущих экспертов, наибольшей популярностью среди потребителей в последнее время начинают пользоваться удачно спланированные "двушки" и "трешки". Их доля в общей структуре спроса составляет около 30–40% каждая.

Что касается спроса на новые квартиры, риелторы отмечают на сегодняшний день целый ряд новых тенденций в этом сегменте. Во-первых, присутствует достаточно высокий ознакомительный спрос. Это означает, что люди потенциально интересуются жильем, но при этом показывают довольно высокую степень недоверия к организациям, строящим эти объекты. Реальные сделки все-таки предпочитают заключать с теми компаниями, которые уже сдали в эксплуатацию не один дом [39].

Вторая тенденция сегодня на рынке – это увеличение внимания покупателей к качеству предлагаемого жилья. Покупателей волнует и местоположение дома, и репутация застройщика, и качество постройки и инфраструктура. Люди начали понимать, что в цену дома входят все эти факторы и они имеют право задать свои вопросы и выбрать то, что подходит именно им.

Эта тенденция заметна и на элитном рынке. Брокеры отмечают повышение требований покупателей элитного жилья к его качеству. Здесь важны такие критерии, как метраж квартир, социальный статус соседей, насыщенность инфраструктуры, современные инженерные коммуникации, обеспечение высокого уровня безопасности, наличие в гараже нескольких машино-мест, огороженная придомовая территория, презентабельная входная группа, наличие в доме службы быта и службы ресепшн.

В Воронежской области в последнее время ведется интенсивное жилищное строительство. После кризиса, пережитого данным строительным рынком в 2001 г. (когда было введено наименьшее за последние 15 лет количество жилья), рынок начал стремительно развиваться.

Как известно, в 2006 г. в стране случился рекордный в ХХI веке скачок цен на недвижимость. Где-то, например, в Перми или Вологде, он запоздал - начался летом, и его кульминация перевалила за начало 2007 года. Где-то, например, в Москве или Сочи, - предвосхитил остальные города, "зашевелившись" еще в конце 2005 г.

Как развивалась ситуация в Воронеже, можно увидеть на понедельном графике (рис.10).

 

Рис. 10. Динамика индекса стоимости квартир за 2006 год

 

Воронеж был в числе тех, кто шел в ногу с общероссийской динамикой, месяца на 3-4 отставая от событий в Москве. При этом, по данным АСР (Ассоциации строителей России www.a-s-r.ru), жилье в Воронеже оставалось одним из самых дешевых в стране как в июле 2006 г., когда проводилось последнее масштабное исследование федерального уровня ценообразования на недвижимость в регионах, так и в мае 2007 г., когда аналитики АСР "свели" предварительные расклады цен на уже приостановившемся рынке. Воронеж со своей средней ценой - 18290 руб. в июле 2006 года - опережал только Читу, Вологду, Брянск, Курск и Орел. В Белгороде квадратный метр в среднем стоил 28120 руб., в Липецке - 23700, в Тамбове - 23950, в Волгограде - 21360, Ростове - 28480 руб.

К маю 2007 г. средний квадратный метр в Воронеже достиг отметки 29200 рублей (см. график 2007 года). За это время давно уже оторвались Орел с Курском и даже Вологда. В этих трех бывших аутсайдерах сегодня речь идет о 34000 рублей за "квадрат". В Тамбове и Волгограде цены зашкалило за 35000 рублей, а в Белгороде, Липецке и Ростове планка среднего квадратного метра уже близка к 40000 рублей. В итоге, в России сегодня остались лишь два региона, где квартиры дешевле воронежских: Брянский и Читинский.

 

Рис. 11. Динамика индекса стоимости квартир за 2007 год

 

Такова статистика. По мнению обывателей в Воронеже цены на жилье высокие до неприличия, но на самом деле в других регионах все гораздо круче. Выясняется, что в Воронеже по-прежнему одни из самых дешевых квартир в стране.

Основные причины ценового отставания от остальной России [40].

1. Невысокий уровень доходов. Общая покупательская способность населения, естественно, влияет и на рынок жилья. Исторически Воронеж отстает по этому показателю. Вот и на начало 2007 года, по данным Госкомстата, величина денежных доходов на душу населения в Воронежской области составила 6885 рублей в месяц (в среднем по России - 8100 руб.). Для сравнения, в Белгороде - 7270 руб., в Липецке - 7260 руб., в Курске - 7150 руб., в Московской области - 10820 руб., в Москве - 26920 руб.

2. Большие объемы строительства. Действительно, в Воронеже строят в среднем больше, чем в России. Кто-то говорит, что мы даже занимаем первое место в ЦФО по темпам строительства, кто-то что - второе по стране. Жесткие цифры того же Госкомстата свидетельствуют: за первый квартал 2007 года в Воронежской области введено 118 тыс. кв. метров жилья. Сравните: в Курской и Тамбовской - по 51 тыс., в Липецкой - 79 тыс. и только в Белгородской - 167 тыс. (но Белгород - это особая история). В общем, больше, чем в Воронеже, в ЦФО строят только в Москве, Московской и Белгородской областях.

Заметим также, что за первый квартал прошлого года в Воронежском регионе ввели 62 тыс. кв. метров жилья. То есть динамика роста объемов - почти 200 процентов. Вот по этому показателю мы действительно впереди всего ЦФО (в среднем по России динамика роста составила 151 процент).

3. Административное сдерживание роста цен. В Воронеже нет такого человека, который "подмял" бы под себя весь строительный бизнес. В отличие, например, от Москвы, где вице-мэру Ресину прямо или косвенно подконтрольны до 500 столичных застройщиков. Или от Белгорода, где примерно такая же степень влияния у губернатора Савченко. У нас иная ситуация. Группа равноправных и, в общем-то, конкурирующих между собой строителей формирует законодательную власть и поэтому слегка обременена "социалкой". Для губернатора сфера строительства не родная (равно как и для мэра). И соответственно, ценовые гонки на неподконтрольном рынке не в интересах исполнительной власти. По нашим данным, у Владимира Кулакова в 2006 году, в разгар всероссийского скачка цен, был серьезный разговор с крупными игроками рынка из числа депутатов. Он "просил ребят не особенно усердствовать с ценами". И действительно, можно проследить закономерность: у Лукина и Семенова, начиная с мая 2006 года, цены поднимались плавно: в среднем по 150 - 200 руб. за квадратный метр в неделю. А, скажем, "КИТ" или "Стройинвестлайн" (застройщик "Северной Короны") "жонглировали" ценами на свои квартиры. Бывали скачки до 4000 рублей в неделю за квадратный метр. Оно и понятно: руководители этих компаний в Думе не сидят. Для них строительство - только бизнес, а народный гнев обрушится в первую очередь на хозяев ДСК, "Воронеж-Дома", "Аксиомы" и других депутатских корпораций.

Для Воронежа до сих пор актуален фактор хронического состояния предвыборности, - отмечает директор сети "INFOLINE" Евгений Лавриненко. - Политики, желающие избраться или пройти по спискам на следующий срок, уже за полтора-два года до даты Х начинают заигрывать с общественностью. И прежде всего - с помощью обещаний бороться за "Доступное жилье". В этой связи откровенное взвинчивание прайсов на их собственные новостройки выглядело бы просто кощунством. В общем, при иных политических и административных раскладах в экономической ситуации, аналогичной воронежской, цены давно бы улетели за 35 тысяч рублей. Как в том же Белгороде, где рынок еще более перенасыщен, чем у нас.

4. Дешевая земля. Ни для кого не секрет, что в период с 1995-й по 2005-й земля в городе строителям доставалась дешево. Как в собственность, так и в аренду. Чиновники отписывали участки гектарами без всяких аукционов: за взятки, за долю, по знакомству. И без серьезных обременений по инфраструктуре. Но даже сегодня, когда все самые интересные участки разобраны, сотка земли в Воронеже стоит меньше, чем в большинстве областных центров ЦФО.

Аналитики и строители, в том числе столичные, в один голос твердят, что рынок недвижимости в Воронеже недооценен. Между тем он до сих пор так и не достиг психологической отметки в 30000 рублей за средний квадратный метр. А темпы его роста в мае 2007 снизились до темпов 2005 г. (не более 1% в неделю). "Вторичка" и вовсе подешевела на 2-3% с начала года. Главная причина - кардинально изменилось соотношение спроса и предложения в пользу последнего. Причем не просто одна из характеристик менялась, а другая стояла на месте, - обе одновременно двигались в противоположных направлениях.

Одним из неформальных свидетельств резкого увеличения количества предложений является хотя бы тот факт, что в газете "Камелот" перечислению вариантов квартир и домов, выставленных на продажу, сегодня посвящено 25-30 страниц. В 2006 г. их было максимум 15. Формальные же причины следующие.

В 2006 г. площадок для строительства в Воронеже было заложено примерно в 1,5 раза больше, чем в 2005-м. Соответственно, в 2007 г. строек развернулось на порядок больше, чем в 2006-м. Как следствие, количество предложений по "долевкам" увеличилось в полтора раза [40].

Темпы строительства ускорились. Этому способствовали большие суммы оборотных средств, заработанных застройщиками на прошлогоднем нагреве рынка, которые они тут же влили в работу. Сыграл роль еще и такой забавный фактор, как аномально теплая зима. Особенно на фоне аномально холодной прошлогодней зимы. Если на рубеже 2005/2006 годов застройщики замораживали (в прямом и переносном смысле) строительство на период до 2 месяцев, то в этот раз работы не останавливались вообще.

Непроданные квартиры и "зависшая вторичка". Если ровно год назад покупатели буквально сметали с рынка все подряд, вплоть до неликвидных "хрущевок" на Машмете, то при первых признаках стагнации рынка, в декабре 2006 года, интерес к "вторичке" начал пропадать, - вспоминает руководитель агентства недвижимости "Фасад" Анна Богомалова. - Десятки тысяч квадратных метров фонда 70-х и 80-х годов оказались никому не нужными. В результате образовался "снежный ком" из непроданных квартир, перешедших в 2007 год. На него наслоились "долевки" с далеким сроком сдачи, активно предлагаемые строительными компаниями в январе-марте 2007 г.