Оценка стоимости недвижимости по 3 подходам

4.1. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом.

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа (Формула 1, 2, 3, 4).

С_зп = С_з + ПВС - ΣИзнос,                       Формула 1

где:

С_зп - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, руб.;

С_з - стоимость прав землепользования, руб.;

ПВС - полная восстановительная стоимость улучшений, руб.;

ΣИзнос - накопленный износ улучшений, руб.

Этапы расчета стоимости объекта затратным подходом:

1. Определение стоимости земельного участка:

С_з = S · Ц_з,                                               Формула 2

где:

S - площадь земельного участка, кв.м;

Ц_з - цена земли, руб./кв.м.

Для определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации недвижимости, воспользуйтесь следующей формулой:

S_{норм. зу} = S_ул × φ,                                      Формула 3

где:

S_{норм. зу} - нормативная площадь земельного участка, кв.м;

S_ул - общеполезная площадь оцениваемого здания/помещения, кв.м;

φ - показатель земельной доли (принимается равным 2,5).

В качестве показателя Цена земли в данной контрольной работе принимается величина, равная 500 руб./кв.м.

S_{норм. зу} =360*2,5=900

С_з =360*500=180 000 руб.

 

2. Определение полной восстановительной стоимости

При определении стоимости нового строительства улучшений (восстановительной стоимости) следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. Типичная предпринимательская прибыль принимается равной 30 %. Ставка НДС – 18 %. Строительные затраты на возведение нежилых помещений, аналогичных оцениваемому объекту, составляют:

- крупнопанельных 10 500 руб./кв.м.

ПВС = 360×10 500×1,18×1,3 = 5 798 520 руб.

3. Определение накопленного износа по следующей формуле:

ΣИзнос = И_ф + И_функц. + И_вн,                              Формула 4

где:

И_ф - величина физического износа объекта недвижимости, руб.;

И_функц. - величина функционального износа объекта недвижимости, руб.;

И_в - величина внешнего износа объекта недвижимости, руб.

Физический износ - это потеря стоимости объекта за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации.

Функциональный износ - это потеря сто

имости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т.п.).

Внешний (экономический) износ - потеря стоимости из-за влияния внешней среды, обусловленная экономическими, политическими и прочими факторами (изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т.д.).

· Величины физического износа определены в результате визуального осмотра и представлены в виде Таблицы 3

 

Таблица 3 - Физический износ конструктивных элементов

Конструктивные элементы здания	Удельный вес, %	Величина износа, %	ПВС конструктивного элемента, руб.	Остаточная стоимость, руб.
Фундамент	5%	8%	64 428,00	59 273,76
Стены и перегородки	28%	8%	360 796,80	331 933,06
Перекрытия	17%	7%	219 055,20	203 721,34
Кровля	5%	8%	64 428,00	59 273,76
Полы	7%	9%	90 199,20	82 081,27
Проемы	10%	10%	128 856,00	115 970,40
Отделочные работы	7%	11%	90 199,20	80 728,28
Инженерное оборудование	13%	8%	167 512,80	154 111,78
Прочие работы	8%	5%	103 084,80	97 930,56
ИТОГО:	100%		1 288 560,00	1 185 024,20

 

Используя результаты промежуточных расчетов, стоимость оцениваемого объекта недвижимости в рамках затратного подхода определяется как сумма ПВС, скорректированной на величину накопленного износа, и стоимости прав на земельный участок (формула 1): Итого рыночная стоимость, руб.    1 225 024,20  

 

4.2. Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом.

 

Сравнительный подход заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующих корректировок данных.

 

Данные о продажах сопоставимых объектов по состоянию на дату оценки представлены в таблице ниже.

Таблица 4 - Данные о продажах сопоставимых объектов недвижимости

Аналоги	Местоположение	Площадь, кв.м	Материал стен	Состояние помещения
А1	С/о	90	к	ср
А2	С/о	75	к	пл
А3	С/о	78	п	ср
А4	О	75	п	ср
А5	О	85	п	пл
А6	О	2	к	ср
А7	Ц	84	к	ср
А8	Ц	85	к	пл
А9	Ц	75	п	ср

На основе сравнительного подхода необходимо получить скорректированные цены, т.е. девять вариантов стоимости оцениваемого объекта. Так как оцениваемый объект отличается от аналогов, то в цену аналогов внесены поправки. Поправки вводят так, чтобы приблизить характеристики аналога к характеристикам оцениваемого объекта. Результаты проведения расчетов оформлены в Таблице 5

Таблица 5- Расчет скорректированных цен объектов недвижимости

	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6	А7	А8	А9
	Описание
Местоположение	С/о	С/о	С/о	С/о	О	О	О	Ц	Ц	Ц
Площадь, кв.м	80	90	75	78	75	85	82	84	85	75
Материал стен	п	к	к	п	п	п	к	к	к	п
Состояние помещения	пл	ср	пл	ср	ср	пл	ср	ср	пл	ср
Цена продажи, тыс.руб.		1 449,00	1 111,00	1 193,00	987,00	1 107,00	1 148,00	1488,00	1430,00	1235,00
Цена продажи, тыс.руб./кв.м		16,10	14,81	15,29	13,16	13,02	14,00	17,71	16,82	16,47
	Корректировки
Местоположение	С/о	1	1	1	1,15	1,15	1,15	0,9	0,9	0,9
Материал стен	п	0,95	0,95	1,00	1,00	1,00	0,94	0,93	0,93	1,00
Состояние помещения	пл	0,92	1,00	0,92	0,99	1,00	0,99	0,95	1,00	0,95
Скорректированная цена предложения, тыс.руб./кв.м		14,07	14,07	14,07	14,98	14,98	14,98	14,08	14,08	14,08
Итоговая величина стоимости, тыс.руб./кв.м		14,38