Договор аренды. Виды договора аренды

Цель: определить особенности обязательств по передаче имущества в пользование; выявить признаки договора аренды имущества; рассмотреть договор аренды и отдельные его виды.

Почта Черняковой СА ChernaykovaS@mail.ru

Вопросы по теме:

1. Что представляет собой договор аренды? Его существенные условия.

2. Форма договора аренды. Виды договора аренды.

3. Подлежит ли договор аренды государственной регистрации?

4. В каких формах устанавливается арендная плата?

5. Права и обязанности сторон по договору аренды.

6. В каких случаях допускается досрочное расторжение договора аренды?

7. Какова судьба улучшений арендованного имущества?

8. Понятие и особенности договора проката.

9. Какие виды аренды транспортных средств допускает закон?

10. Права и обязанности сторон по договору аренды транспортных средств.

11.Ответственность по договору аренды транспортных средств.

Задачи: (пояснения по решению задач – необходимо решить несколько задач (на Ваше усмотрение), определить гражданское правоотношение в каждой и выявить его структуру)

1. Для проведения детских тренировок по фигурному катанию у стадиона был арендован каток. Несколько раз в ходе потеплений лед на катке таял, из-за чего дети не могли тренироваться. Тренер детской команды перестал оплачивать аренду за каток и потребовал расторгнуть договор. Стадион подал иск в суд, требуя оплаты стоимости аренды, а также упущенные доходы, которые он мог бы получить, не сдавая каток.

а. Может ли тренер команды расторгнуть договор?

б. Могла ли быть прекращена оплата аренда?

в. Подлежит ли требование арендодателя удовлетворению?

2. В соответствии с договором аренды ПАО «Орбита» (арендодатель) передало в аренду ООО «Цезарь» (арендатор) нежилое помещение в целях размещения там кафе. Срок действия договора составлял 3 года.

Ранее в данном помещении находился салон красоты, поэтому стороны обговорили проведение перепланировки и ремонта за счет арендатора.

Ремонт все время откладывался, а арендатор вместо его проведения использовал помещение в качестве склада для купленного имущества: мебели, посуды и т.д. На этом основании арендатор стал вносить арендную плату в уменьшенном размере, как за складское помещение.

Арендодатель стал требовать оплатить стоимость аренды по договору и ликвидировать задолженность.

ООО «Цезарь» в свою очередь, отказался оплачивать задолженность, объясняя это тем, что данное помещение ему подходит именно в качестве склада, а кафе уже находится в другом месте.

ПАО «Орбита» подал иск в арбитражный суд с требованием расторгнуть договор аренды и взыскать с ООО «Цезарь» сумму задолженности по арендной плате, а также затраты, которые необходимо произвести для проведения перепланировки и ремонта.

3. Производственный кооператив «Мир» (арендатор) заключил договор аренды с ПАО «Элана» (арендодатель) на строительные механизмы и панелевозы, на основании которого кооператив должен был передать все механизмы и автомобили ПАО «Элана» после окончания срока договора.

Кооператив не выполнил это условие, поэтому ПАО «Элана» отправил на предприятие арендатора своих рабочих и транспорт для того, чтобы забрать механизмы и панелевозы у кооператива, и привезти их по месту нахождения ПАО «Элана».

После того, как все имущество было доставлено в ПАО «Элана», оно подало иск в арбитражный суд для взыскания с кооператива 2 млн. рублей, в которые входили:

 1) стоимость капитального ремонта механизмов и автомобилей, возвращенных арендатором с неисправностями;

2) стоимость расходов по доставке механизмов и панелевозов на территорию ПАО «Элана», включая стоимость горючего, командировочные расходы и заработную плату, выплаченные шоферам, доставившим автомобили и механизмы;

3) арендную плату за все время нахождения имущества у арендатора после окончания срока действия договора.

Кооператив против иска возражал, т.к. по его мнению, если арендодатель не потребовал возврата имущества, когда срок действия договора подошел к концу, то договор автоматически продлевается на неопределенный срок.

ПАО «Элана» также не согласовало с кооперативом свое решение отправить сотрудников с целью забрать сданное в аренду имущество, поэтому ответственность за последствия своих односторонних действий несет только ПАО «Элана».

Также кооператив указал на тот факт, что проводить капитальный ремонт арендованного имущества обязан арендодатель, а значит, за ремонт механизмов и машин кооператив платить также не должен.

4. Между Кудриным и Сурковым был заключен договор, на основании которого индивидуальный предприниматель Сурков покупал и сдавал в аренду Кудрину, автомобиль «Соболь», который будет использоваться в качестве маршрутного такси. Кудрин в свою очередь обязан платить определенную арендную плату. Принадлежать на праве собственности автомобиль будет Суркову, но Кудрин в дальнейшем сможет выкупить эту машину. Какой договор был заключен между Кудриным и Сурковым? Возможны ли такие правоотношения?

5. В арбитражный суд поступил иск комитета по управлению городским имуществом к ООО «Инициатива» с требованием взыскать задолженность по арендной плате и пени за просрочку платежа. ООО «Инициатива» же заявило, что по договору передача объекта арендатору должна быть произведена по акту приема-передачи, однако это не было осуществлено. В помещении, которое было сдано в аренду, в настоящие время производится капитальный ремонт, поэтому оно не используется ООО «Инициатива» по назначению. Какое решение должен вынести суд?

6. Предприятие в 2003 году передало санаторий-профилакторий в муниципальную собственность. Муниципальное образование передало профилакторий предприятию в аренду. В 2011 году предприятие пожелало приобрести профилакторий. Вправе ли муниципальное образование продать профилакторий предприятию и какова при этом законодательная база?

7. Коршунова – представитель филиала в другом городе по генеральной доверенности головного предприятия в Ярославле, заключила договор аренды с правом выкупа помещения филиала. По общей договоренности филиала не будет. Каким образом теперь выкупить помещeниe: головное предприятие приказом отчуждает ее как филиал, в том числе и с помещением, за которое отданы деньги; или пропускает все сроки аукциона по аренде с выкупом, заново идет на аукцион как предприниматель? Дайте обоснованную консультацию.

8. Гражданин на основании договора предоставляет в аренду предприятию личную грузовую автомашину, причем договором аренды предусмотрен только ремонт автомашины за счет средств арендатора.

Включается ли в доход арендодателя (физического лица) стоимость произведенного арендатором ремонта арендованной автомашины?

9. ООО «Стела» заключило договор аренды подвального помещения с кинотеатром, для размещения там склада. Спустя некоторое время из-за неисправностей канализационных труб, находившихся в подвале, он оказался залитым, и ООО «Стела» был причинен материальный ущерб в сумме 1 млн. рублей. ООО «Стела» потребовало от кинотеатра возместить нанесенный ущерб.

Кинотеатр с данным требованием не согласился, аргументируя это тем, что он не знал о неисправности канализационных труб, в то время как подвал находился во владении и пользовании ООО «Стела».

10. Научный центр заключил договор аренды с ООО «Ресурс» на нежилое помещение из 4 комнат, с площадью 300 кв. м, для того, чтобы разместить там новый отдел. При посещении специалистов центра обнаружилось, что данное помещение находится в плохом состоянии. В заключении специалистов независимой компании, которых пригласил центр, было указано, что для использования комнат по прямому назначению, необходимо заменить перекрытия. Научный центр потребовал от ООО «Ресурс» заменить балки и привести комнаты в пригодное для эксплуатации состояние. Также центр отказался оплачивать арендную плату, пока не будут произведены ремонтные работы.

 11. Полное товарищество заключило договор аренды на гараж с администрацией города на аренду гаража, с условием реконструкции гаража полным товариществом.В одной половине гаража должна был стоять легковой автомобиль, а в другой – проживать шофер, для которого товарищество должно было переоборудовать эту половину в жилое помещение. Реконструкция гаража должна была быть завершена в течение полугода.

После заключения договора, товарищество положило деревянный пол сверху на бетонное покрытие, после чего вселило туда шофера. Никаких дополнительных работ по реконструкции больше не производилось. Более того, в установленный договором срок арендные платежи не были внесены. Администрация города обратилась в суд с требованием взыскать задолженность по арендной плате и также обязать товарищество выполнить все работы по реконструкции, обусловленные договором.

Аренда недвижимости

Вопросы по теме:

1. Понятие и содержание договора аренды зданий и сооружений. Существенные условия данного обстоятельства.

2. Форма договора аренды зданий и сооружений.

3. Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений.

4. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения.

5. Договор аренды предприятия, его форма.

6. Содержание договора аренды предприятия.

Задачи:

1. Предприятие уклоняется 2 года от заключения договора аренды, хотя помещением пользуется и счета за аренду оплачивает. Возможно ли в этом случае принудить к заключению договора через арбитражный суд?

2. После истечения срока аренды организация не заключила новый договор и продолжала пользоваться имуществом 1,5 года. Арбитражный суд обязал организацию заключить новый договор с оплатой по требованию владельца.

Могу ли я требовать оплаты аренды за истекшие 1,5 года по новым тарифам, утвержденным арбитражным судом?

3. В 2005 году ПАО «Лаксар» (арендодатель) и ООО «Строй-Альянс» (арендатор) заключили договор аренды нежилых зданий и земельного участка с последующим выкупом на 50 лет. В 2016 г. стороны заключили договор купли-продажи указанных помещений, по которому ПАО «Лаксар» должен был передать помещения в собственность ООО «Строй-Альянс» до 1 января 2017 г. В установленное время ПАО «Лаксар» свое обязательство не выполнил, поэтому ООО «Строй-Альянс» подал иск в арбитражный суд с требованием обязать ПАО «Лаксар» выполнить свои обязательства по договору.

ПАО «Лаксар» подал встречный иск с требованием признать недействительным соглашение о продаже недвижимости, в связи с тем, что стоимость данных нежилых помещений составляет 13,7% стоимости активов общества. В случае же, если стоимость отчуждаемого имущества превышает 10% активов общество, то решение о продаже такого имущество относится к исключительной компетенции общего собрания акционеров, согласно уставу.

Генеральный директор Акционерного общества не был уполномочен общим собранием на совершение сделки, поэтому, по мнению ПАО «Лаксар» соглашение о продаже недвижимости должно быть признано недействительным.

Какое решение примет суд? Может ли измениться решение, если ООО «Строй-Альянс», знала, что для совершения сделки требуется решение общего собрания акционеров? Сохраняет ли юридическую силу договор аренды нежилых помещений с правом их последующего выкупа?

4. Жуков, действуя по доверенности Ковалёва, заключил договор с собственником дачи Пулиным на аренду у него двух комнат на предстоящий летний сезон. Арендная плата была обусловлена в 20 тыс. руб. с уплатой всей суммы не позднее 20 мая. Однако ни 20 мая, ни 1 июня Ковалёв арендную плату за дачу не внес и на дачу не переехал. Когда Пулин начал выяснять, почему Ковалёв не переезжает на дачу и не вносит арендной платы, оказалось, что тот выехал с семьей неизвестно куда. Между тем прошел июнь, а дача так и осталась несданной. Поэтому Пулин обратился к Жукову с требованием внести арендную плату за дачу, мотивируя свое требование тем, что Ковалёва он не

знает, а сейчас даже не известно, где он проживает, сдал же он дачу неизвестному ему Ковалёву только потому, что хорошо знает Жукова и вполне доверяет ему.

Основательно ли требование Пулина?

5. Райпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, заключенного комитетом по управлению имуществом и обществом с ограниченной ответственностью, ссылаясь на приобретение права собственности райпотребсоюзом на встроенно-приобретенное помещение в силу приобретательной давности, поскольку добросовестно, открыто и непрерывно владел указанным помещением как своим собственным с 1985 г.

Комитет по управлению имуществом с исковыми требованиями был не согласен, указывая на неправомерную передачу строительным трестом в 1985 г. райпотребсоюзу нежилого помещения с баланса на баланс, в связи с чем истец не является собственником спорного имущества.

Основательны ли доводы ответчика?

6. В процессе обсуждения условий договора аренды нежилого помещения

под контору организации собственник помещения настоял на включении в договор условия о возложении на организацию как арендатора обязанности по производству как текущего, так и капитального ремонта помещения.

Организация, срочно нуждаясь в помещении, вынуждена была согласиться с этим, хотя для нее это влекло значительное увеличение расходов. При наступлении определенного договором срока производства капитального ремонта помещения собственник предложил арендатору его произвести.

Организация, сославшись на то, что по закону это входит в обязанность самого собственника, отказалась от проведения ремонта.

Правильно ли поступает организация?

К какому виду условий договора относится обязанность арендатора о проведении капитального ремонта?

7. Между универмагом и государственным предприятием был заключен договор аренды складских помещений, находящихся на балансе государственного предприятия. Обе стороны должны быть преобразованы в акционерные общества. Каждая из сторон считает при этом, что стоимость данных помещений должна быть учтена в его уставном капитале.Кто прав в этом споре?

8. АО «СТС» (арендатор) заключило договор аренды с фирмой «Лар» (арендодатель) офисного здания для использования в конторских целях, сроком на 5 лет. По этому договору АО «СТС» обязано было производить текущий и капитальный ремонты,поэтому ему было предоставлено право выкупа арендуемого здания по истечении 5-летнего периода. Через несколько лет, фирма «Лар» продала это здание заводу в связи с финансовыми трудностями.

АО «СТС» было готово заменить договор аренды на договор купли-продажи, на основании того, что считает, что ему принадлежит право преимущественной покупки здания, по договору аренды с условием выкупа. Тем не менее арендодатель был не согласен с этим, указав на то, что право выкупа возникло бы у арендатора лишь по истечении пяти лет аренды, а потому, пока этот период не истек, фирма «Лар» имеет право распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению.

АО «СТС» обратилось к адвокату по следующим вопросам:

1) Будет ли прекращен договор аренды в связи с переходом права собственности на здание к покупателю?

2) В случае, если договор аренды не прекращается, сохранит ли арендатор право выкупа здания?

Дайте ответы на поставленные вопросы.

Литература для подготовки:

Нормативные правовые акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая / Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с последними изменениями и дополнениями) [Электронный ресурс] // Доступ из справочной правовой системы «Гарант», «Консультант Плюс».

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая/ Федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ. [Электронный ресурс] // Доступ из справочной правовой системы «Гарант», «Консультант Плюс».

 

Специальная литература:

1. Барков А.В., Вавилин Е.В., Голубцов В.В., Демидова Г.С., Иванов В.И. Гражданское право: учебник: в 2-х ч., Ч. 1/ Под ред. Коршунова Н.М., М., Юнити-Дана, 2015. [Электронный ресурс] URL: http://biblioclub.ru/index.php?page=book&id=114702С. 352-366; 367-380; 382-396.

2. Основы гражданского права: учебник. М., ЮНИТИ-ДАНА. Закон и право, 2015. [Электронный ресурс] URL: http://biblioclub.ru/index.php?page=book&id=447085С. 398-402; 406-409; 375-387.