ГЛАВА 3. Методология управления недвижимостью

Методы управления – это способы осуществления управленческих воздействий на персонал для достижения целей управления организацией.
В теории управления вопрос о методах управления – один из центральных, поскольку касается сущности и содержания управленческой деятельности. Анализ методов, их четкая, обоснованная классификация имеют важное значение для разработки научных основ построения аппарата управления, определения его структуры и степени централизации и децентрализации, установления круга прав и обязанностей структурных звеньев (отделов, секторов, групп), каждого управленческого работника и др.
Достижение целей управления недвижимостью предприятия осуществляется через использование разнообразных методов, которые, по нашему мнению, нуждаются в классификации. Методы управления, на наш взгляд, должны учитывать специфику субъекта управления и могут быть разделены на следующие основные блоки (рис. 1).

Рис. 1. Методы управления недвижимостью предприятия

При этом указанные методы управления могут быть разделены на уровни применения субъектами управления:

уровень предприятия;

уровень подразделений предприятия;

уровень отдельных специалистов.

 

3.1 Экономические методы управления

Экономические методы управления являются способами воздействия на персонал на основе использования экономических законов. Наиболее распространенными формами прямого экономического воздействия на персонал являются хозяйственный расчет и материальное стимулирование.

Хозяйственный расчет является методом, стимулирующим персонал в целом на соизмерение затрат на хозяйственную деятельность с результатами хозяйственной деятельности, экономное расходование ресурсов и материальную заинтересованность сотрудников в результатах труда.

Материальное стимулирование осуществляется путем установления уровня материального вознаграждения (заработная плата, премии), компенсаций и льгот.
Система заработной платы, размеры тарифных ставок, окладов, различного рода выплат устанавливаются для работников таможенных организаций соответствующими законами и иными нормативными правовыми актами.

Тарифная система оплаты труда включает в себя: тарифные ставки (оклады), тарифную сетку, тарифные коэффициенты. Тарификация работ и присвоение тарифных разрядов таможенным работникам производится с учетом единого тарифно-квалификационного справочника работ и профессий, единого квалификационного справочника должностей руководителей, специалистов и служащих. Тарифная система оплаты труда работников бюджетной сферы, в том числе и таможенным работникам, устанавливается на основе единой тарифной сетки, являющейся гарантией по оплате труда работников бюджетной сферы. Существуют различные системы премирования, стимулирующих доплат и надбавок.

3.2 Административно-правовые и организационные методы управления

Административно-правовые методы являются способами осуществления управленческих воздействий на персонал, основанными на властных отношениях, дисциплине и системе административно-правовых взысканий.

Различают пять основных способов административно-правового воздействия:

организационное и распорядительное воздействие,

дисциплинарная ответственность и взыскания,

материальная ответственность и взыскания,

административная ответственность и взыскания.

Организационное воздействие основано на действии утвержденных внутренних нормативных документов, регламентирующих деятельность персонала. К ним относятся: устав организации, организационная структура и штатное расписание, положения о подразделениях, коллективный договор, должностные инструкции, правила внутреннего распорядка.

Организационные методы управления - способы воздействия на организационные отношения для достижения конкретных целей. Различают организационные методы управления организационно-стабилизирующего, распорядительного и дисциплинарного воздействия.

Все государственные организации по своей сути являются механистическими.

Распорядительное воздействие направлено на достижение поставленных целей управления, соблюдение требований внутренних нормативных документов и поддержание заданных параметров системы управления путем прямого административного регулирования. К числу распорядительных воздействий относят: приказы, распоряжения, указания, инструкции, нормирование труда, координацию работ и контроль исполнения.
Приказ является наиболее категоричной формой распорядительного воздействия и обязывает подчиненных точно исполнять принятые решения в установленные сроки. Неисполнение приказа влечет за собой соответствующие санкции со стороны руководства. Приказы издаются от имени руководителя организации.
Распоряжение в отличие от приказа не охватывает все функции организации, обязательно для исполнения в пределах конкретной функции управления и структурного подразделения. Распоряжения издаются обычно от имени заместителей руководителя организации по направлениям.

Указания и инструкции являются локальным видом распорядительного воздействия, ставят целью оперативное регулирование управленческим процессом и направлены на ограниченное число сотрудников. Инструктаж и координация работ рассматриваются как методы руководства, основанные на научении подчиненных правилам выполнения трудовых операций.

Дисциплина – это обязательное для всех работников подчинение правилам поведения, определенными в соответствии с локальными нормативными актами организации.

За совершение дисциплинарного проступка, т.е. неисполнение или ненадлежащее исполнение работником по его вине возложенных на него трудовых обязанностей, работодатель имеет право применить следующие дисциплинарные взыскания: замечание, выговор, увольнение по соответствующим основаниям. Правомерность, обоснованность и целесообразность применения мер дисциплинарного воздействия обеспечиваются соблюдением следующих законодательных требований:

- ·дисциплинарная ответственность применяется только по факту совершения дисциплинарного проступка согласно перечню дисциплинарных взысканий, который является исчерпывающим и не подлежит расширенному толкованию;

- ·налагать дисциплинарные взыскания могут только должностные лица, наделенные дисциплинарной властью по закону;

- наложению взыскания должно предшествовать письменное объяснение провинившегося, а в случае отказа от письменного объяснения должен быть составлен соответствующий акт;

- дисциплинарное взыскание применяется непосредственно после обнаружения поступка, но не позднее одного месяца со дня обнаружения, не считая времени болезни или пребывания провинившегося в отпуске, а также не позднее шести месяцев со дня совершения проступка, а по результатам ревизии, проверки финансово-хозяйственной деятельности или аудиторской проверки – не позднее двух лет со дня его совершения;

- за каждое нарушение трудовой дисциплины может быть наложено только одно дисциплинарное взыскание;

Социально-психологические методы управления - способы воздействия на объект управления:

- основанные на использовании социально-психологических факторов;

 и направленные на управление социально-психологическими отношениями, складывающимися в коллективе.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Управление объектами недвижимости - принятие решений, направленное на более полное и эффективное использование объектов недвижимости и оформление документов в отношении имущественных прав на эти объекты.

Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

- управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

· правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;

· экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

· техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости - новая социально-экономическая реальность. – СПб: 2008. - С. 55 - 60.

Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. – СПб: 2006.

3. Горемыкии В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. - М.: 2008. -С. 482 - 498.

4. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. –СПб: 2007.

5. Менеджер по операциям с недвижимостью / Риэлтер, спец. выпуск. № 2 -3. - 2007.

6. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. – М: 2006.

7. Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г.

8. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р

1 Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2006.-406с.

2 Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2006.-406с.

3 Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2006.-406с.

4 Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2006.-406с.

5 Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2006.-406с.

6 Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. — М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1997.

7 Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. — М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1997.

8 Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2006.-406с.

9 Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2006.-406с.

Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2006.-406с.

10 Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2006.-406с.