Вопрос 8 Нормативно-правовое обеспечение оценки земли

Вопрос 7 Процесс оценки

Вопрос 6 Принципы оценки

Вопрос 5 Методы оценки

Вопрос 4 Цели и задачи оценки земель

Целью оценки земель является определение кадастровой стоимости земель различных категорий для решения различных задач.

Задачи оценки земель:

1. обоснование ставок земельного налога

2. обоснование купли-продажи земельных участков

3. определение арендной платы за землю

4. для ипотечного кредитования (ссуда под залог земли).

Методы оценки делятся на две группы:

1. Естественно - исторические методы.

Они основаны на изучении и оценке физико-химических, геометрических, внутренних и внешних свойств объектов оценки. Одним из примеров является естественно - исторический метод В.В.Докучаева.

Изучались выше перечисленные свойства и в зависимости от этих свойств строились шкалы о значимости объектов.

2. Статистико-экономические методы. Эти методы присущи рыночным отношениям. Данными методами являются:

- Метод сравнительного анализа продуктивности (продуктивный метод). Этот метод был распространен в 1950-1980 гг. и был основан на анализе урожайности основных культур (зерновых) по территории.

- Затратный метод. Используется при оценке объектов недвижимости. Чем больше затраты на его создание, тем больше ценность объекта.

3. Метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод). Основан на информации о ценах продаж аналогичных объектов

4. Метод капитализации дохода (доходный метод). Чем выше доходность, тем выше стоимость.

1. Единство системы технологии. Этот принцип обеспечивается едиными государственными методиками и нормативно-правовыми документами.

2. Направленность проведения оценки. Базовая кадастровая оценка должна проводиться один раз в пять лет.

3. Открытость сведений. Оценка затрагивает интересы пользователей и владельцев земли, поэтому они должны знать, за что и сколько, какие налоги они платят.

4. Сопоставимость оценки достигается методикой и технологией проведения.

Процесс оценки – это последовательность действий или мероприятий, связанных с оценкой земель:

1. определение целей оценки

2. составление плана и программы оценки

3. осуществление сбора исходных данных

4. анализ собранных исходных исходных данных на предмет достоверности, полноты и возможности использования

5. выбор метода оценки

6. определение кадастровой стоимости земельных участков

7. согласование и утверждение результатов оценки

8. подготовка и принятие постановления.

Под нормативно-правовыми документами понимаются законы, постановления, указы Президента, программные документы, в которых прописываются основные нормы:

1. Земельный кодекс, сентябрь 2001 года.

Глава 10 ст.65 Для целей налогообложения и в иных случаях устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Ст.66 Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная оценка земель (ГКОЗ).

Порядок проведения ГКОЗ устанавливается Правительством РФ.

2. Постановление Правительства РФ от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земли». Основные моменты:

- В целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель государственному комитету РФ по земельным ресурсам и землеустройству провести в 1999 – 2001 годах государственную кадастровую оценку всех категорий земель.

- Финансирование работ по ГКОЗ осуществляется за счет средств от взимания земельного налога и арендной платы за землю.

3. Постановление Правительства от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель». Основные моменты:

- ГКОЗ проводится Государственным комитетом по земельным ресурсам (теперь Федеральной службой земельного кадастра России), его территориальными органами, а также его подведомственными предприятиями и организациями.

- К земельно-оценочным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.

- ГКОЗ проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

- ГКОЗ городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости.

- ГКОЗ сельскохозяйственных угодий вне черты поселений и лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода (доходный метод).

- ГКОЗ иных категорий земель осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода и исходя из затрат, необходимых для воспроизводства, сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

- ГКОЗ проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других видов кадастров. Результаты ГКОЗ включаются в ГКЗ, в частности в ЕГРЗ.

- Методические и нормативно - технические документы, необходимые для проведения ГКОЗ разрабатываются и устанавливаются Федеральной службой земельного кадастра России и согласовываются с заинтересованными органами исполнительной власти.

- Споры, возникающие при проведении ГКОЗ, рассматриваются в судебном порядке.