Анализ риска недвижимости

Классификация рисков в недвижимость

ПОНЯТИЕ РИСКА ПРИ УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

В наиболее общем виде исход­ный перечень источников риска инвестиций в недвижимость мож­но представить в следующем виде:

• риск управления недвижимостью;

• риск низкой ликвидности;

• секторный риск;

• региональный риск;

• строительный риск;

• риск износа;

• экологический риск;

• риск инфляции;

• законодательный риск;

• налоговый риск;

• планировочный риск;

• юридический риск.

Риск управления недвижимостью. Доход, который инвестор пла­нирует получать от инвестиции в недвижимость, в существенной сте­пени гарантируется грамотным управлением объекта инвестиции. В первую очередь, под управлением недвижимостью понимается соответствующая организация арендных денежных потоков. Макси­мально возможное заполнение объекта арендаторами, выбор и при­влечение новых арендаторов, контроль поступления арендных пла­тежей, гибкая политика стимулирования арендаторов, поддержание высокого уровня предоставляемых услуг, контроль соблюдения арен­даторами обязательств, обеспечение эффективной эксплуатации и ремонта объекта — эти и многие аналогичные позиции являются предметом управления недвижимостью.

Риск управления недвижимостью почти уникален для недвижи­мости, так как для альтернативных инвестиций на финансовом рын­ке риск управления минимален.

Риск низкой ликвидности. Данный вид риска, как и предыдущий, считается особенно значимым для инвестиций в недвижимость. Од­нако при более подробном рассмотрении необходимо отметить, что степень влияния риска низкой ликвидности не одинакова для раз­личных групп инвесторов.

Для институциональных инвесторов, таких как страховые компа­нии и пенсионные фонды, для которых инвестиционная недвижи­мость является активом, обеспечивающим их долгосрочные обяза­тельства, низкая ликвидность практически не влияет на инвестици­онную привлекательность недвижимости. Имея значительные регу­лярные текущие поступления, крупные институциональные инвесто­ры обычно не испытывают необходимости продажи инвестиций для погашения неожиданных крупных обязательств.

Для индивидуального инвестора риск низкой ликвидности может иметь критическое значение, так как при необходимости реструкту­рировать или оставить бизнес он не сможет продать инвестицию в недвижимость относительно быстро и без финансовых потерь.

Секторный риск. Под секторным риском понимается вероятность того, что соотношение спроса и предложения, а соответственно и ко­лебания цен в конкретном секторе (отрасли) экономики, а именно в секторе недвижимости, могут повлиять на стоимость инвестиции. Бо­лее того, для каждого типа недвижимости амплитуды и тенденции ценовых колебаний могут существенно отличаться друг от друга. Сек­торный (отраслевой) риск на рынке недвижимости иногда описыва­ют термином "риск рынка недвижимости".

Здесь следует заметить, что несмотря на хорошо известные зако­номерности цикличности экономической активности, точное пред­сказание моментов смены ценовых тенденций достаточно пробле­матично. Кроме того, внутри стандартных циклов колебаний, как пра­вило, имеют место случайные неожиданные флуктуации, связанные с воздействием различных факторов.

Секторный риск присутствует и на рынке акций, где различия рис­ка инвестиции в разные отрасли хорошо известны. Однако недви­жимость, как инвестиционный актив, более подвержена секторно­му риску и требует более тщательного анализа тенденций.

Региональный риск. Одним из основных качеств инвестиции в не­движимость является фиксированное местоположение объекта ин­вестиции. В силу этого, вероятность воздействия изменения ситуа­ции в отдельном регионе на инвестицию в недвижимость нельзя уст­ранить путем ее перемещения в другой регион. Именно поэтому ана­логичная недвижимость в разных регионах может иметь различные инвестиционные характеристики.

Строительный риск. Источником строительного риска, который свойственен инвестициям в проекты девелопмента, является неоп­ределенность в отношении точных величин строительных издержек, сроков строительства, а также возможность наличия различных де­фектов строительных конструкций и нарушений технологии строи­тельного производства. При этом для проектов девелопмента крити­ческим является риск, связанный с продолжительностью строитель­ства. Для больших проектов, продолжающихся более двух лет, уве­личение срока строительства может привести к тому, что изменения рыночной конъюнктуры кардинально изменят инвестиционную стоимость проекта.

Риск износа. Риск износа связан с вероятностью возникновения дополнительных издержек на строительные работы по устранению последствий воздействия физического, функционального

функционального и эконо­мического износов недвижимости. При этом под дополнительными издержками понимаются издержки, не связанные с регулярными ре­монтами, которые регламентированы правилами эксплуатации не­движимости.

Риск износа является специфическим риском рынка недвижимо­сти и практически отсутствует на других рынках. Следует заметить, что прогнозирование возникновения признаков износа, как во вре­мени, так и с точки зрения объема, до настоящего времени практи­чески является нерешенной задачей, которая требует соответствую­щих исследований.

Экологический риск. Данный тип риска отражает вероятность то­го, что при эксплуатации недвижимости или в ходе проекта девелоп­мента могут возникнуть экологические факторы, которые повлия­ют на стоимость инвестиции в недвижимость. Учитывая возрастаю­щие требования к экологии окружающей среды, в некоторых случа­ях данный вид риска может иметь значительную величину.

Риск инфляции. Риск неожиданных изменений темпов инфляции для инвестиций в недвижимость имеет относительно небольшое зна­чение, так как, с одной стороны, при росте инфляции увеличивается стоимость замещения недвижимости, а с другой стороны, рыночная стоимость недвижимости будет адекватно реагировать на темпы ин­фляции при возможности корректировок арендной платы. Именно по­этому инвестиции в недвижимость считаются одним из действенных средств по сохранению стоимости капитала в условиях инфляции.

Законодательный риск. Данный тип риска связан с вероятностью изменения законодательства, которое прямо влияет на прибыль ин­вестиции. При этом законодательный риск может как повышать, так и понижать прибыль.

Хотя законодательный риск присутствует и на рынке ценных бу­маг, недвижимость более чувствительна к данному типу риска.

Налоговый риск. Так же, как и законодательный риск, налоговый риск отражает вероятность изменения налогового окружения инве­стиции. Недвижимость в высшей степени подвержена налоговому риску. Налоговое законодательство может сделать недвижимость су­щественным налоговым укрытием и в этом случае будут стимулиро­ваться дополнительные инвестиции. Новые налоги могут как повы­шать, так и ограничивать инвестиционную привлекательность недви­жимости. Налоговый риск для недвижимости является главным фак­тором, который наименее вероятен для альтернативных инвестиций.

Планировочный риск. Специфический для недвижимости риск отражает вероятность того, что изменения политики зонирования и планирования центрального или местного правительства скажутся положительно или отрицательно на стоимости инвестиций в недви­жимость. Решения в области транспортного строительства, охран­ных зон могут кардинально изменить представления о стоимости ин­вестиций. Для альтернативных инвестиций данный вид риска не представляется столь существенным.

Юридический риск. Данный тип риска отражает вероятность юри­дической несостоятельности титула на недвижимость, ннекорректности отдельных статей договоров аренды, например, о пересмотре арендной платы или о распределении расходов по эксплуатации, и т. п.

Следует заметить, что в финансовом менеджменте обычно при­меняются три более общие категории риска инвестиций — бизнес-риск, финансовый риск и риск ликвидности.

Бизнес-риск отражает неопределенность денежных потоков до­хода, вызываемую существом бизнеса, которым занимается фирма.

Финансовый риск отражает неопределенность, свойственную применяемым методам финансирования инвестиций.

Риск ликвидности отражает неопределенность, привносимую вто­ричным рынком инвестиции.

Применение этих трех категорий риска к недвижимости означа­ет представление каждого отдельного объекта инвестиций в виде от­дельного бизнеса. Тогда бизнес-риск является риском, который уменьшается либо фиксированной арендной платой в течение всего договора аренды или между периодами пересмотра арендной платы, либо увеличением аренды, при пересмотрах. Риск ликвидности име­ет смысл, полностью соответствующий приведенному определению. Финансовый риск воздействует на недвижимость, которая приоб­ретается с использованием заемного капитала. Если все инвестиции чувствительны, в некоторой степени, к колебаниям нормы процен­та, то недвижимость, являясь, как правило, левериджированной ин­вестицией, в высшей степени подвержена финансовому риску.

Следует иметь в виду, что недвижимость является объектом воз­действия в большей части специфических рисков, поэтому общие классификации риска для альтернативных инвестиций имеют огра­ниченную ценность в объяснении риска недвижимости.

В заключение процедуры идентификации все риски, в зависимо­сти от их источника тестируются по критериям контролируемости и зависимости

После того, как риски, ассоциируемые с конкретным инвестици­онным проектом, в целом идентифицированы, их следует классифи­цировать. Процедура классификации позволяет аналитику, с одной стороны, более адекватно представить сущность рисков, а, с другой стороны, в максимальной степени учесть степень влияния рисков.

Так же, как и в случае идентификации, процедура классифика­ции носит исследовательский характер, и попытки ее представления в однозначном виде скорее всего будут свидетельствовать о поверх­ностном понимании вопроса. Как правило, классифицировав риски по различным признакам, аналитик может сформировать необходи­мую информацию для дальнейшего принятия решения.

Любой проект, связанный с инвестициями в недвижимость, мож­но условно соотнести либо с отдельными, либо с несколькими этапа­ми жизненного цикла коммерческой недвижимости. Наиболее пол­ными. с точки зрения представительства этапов, являются инвестиционные проекты, связанные с девелопментом недвижимости и включающие следующие этапы:

I. Анализ проекта инвестиции в недвижимость (девелопмента).

II. Проектирование и строительство.

III. Коммерческая эксплуатация и продажа. Для решения практических задач по идентификации и классифи­кации рисков конкретных инвестиционных проектов полезным мо­жет оказаться подход, предполагающий последовательное выявле­ние рисков, присущих каждому этапу реализации инвестиционного проекта. Более того, положительной является практика классифи­кации рисков каждого этапа на три категории:

• денежные риски;

• временные риски;

• технические риски.

Рассмотрим более подробно особенности рисков каждой катего­рии на отдельных этапах инвестиционного проекта, еще раз акцен­тировав внимание на том, что под риском следует понимать вероят­ность потерь или нерегулярность арендного дохода, а также вероят­ность уменьшения стоимости инвестиции

Целью процедуры анализа рисков является выделение всех воз­можных альтернатив и комплексный анализ результатов различных инвестиционных решений. Результаты анализа рисков должны обес­печить принимающего решение ответом на вопрос: "Что будет, если реализация инвестиционного проекта в силу различных возможных обстоятельств не будет соответствовать первоначальному плану?".

Основная идея анализа рисков заключается в том, что структури­рованный и системный подход позволяет в более явном виде выде­лить и проанализировать риски, чем это возможно при использова­нии только интуитивных подходов.

Анализ рисков в общем случае выполняется в следующей после­довательности:

• выявление возможных альтернативных решений;

• выявление склонности к риску принимающего решение;

• рассмотрение идентифицированных рисков с точки зрения их контролируемости и наиболее вероятных последствий;

• количественное или качественное измерение рисков;

• интерпретация полученных результатов.

Для анализа рисков можно применять разнообразные формаль­ные подходы и методы, однако, независимо от того, какие методы применяются, главным остается то, что интерпретация их результа­тов и выработка стратегии поведения выполняется принимающим решение.

Качественные методы анализа рисков, к которым относятся пря­мое назначение величины риска, ранжирование вариантов, сравне­ние вариантов и описательный анализ в настоящей работе подробно не рассматриваются.

Количественные методы анализа рисков, к которым относятся ве­роятностный анализ, анализ сценариев, анализ чувствительности, имитационный анализ и т. п., являются предметом последующего де­тального рассмотрения с точки зрения практического применения для анализа инвестиций в недвижимость.