Тема 11.4 Формы государственного управления рынка недвижимости

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

· идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

· инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

· профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

· эмитента государственных и муниципальных ценных маг под залог недвижимого имущества;

· регулятора, устанавливающего правилаи нормы функционирования рынка недвижимости;

· верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

· контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

1. путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;

2. косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

· создание нормативной базы — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

· отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

· установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

· контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

· введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

· поддержание правопорядка на рынке;

· выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения. Например, в России введены ограничения на ведение градостроительной деятельности в зонах охраны памятников истории и культуры, в санитарных, защитных, водоохранных зонах, на территориях залегания полезных ископаемых, в поселениях с особым регулированием (г. Москве, Санкт-Петербурге и др.).

В качестве характерных примеров организационно-правовых механизмов назовем следующие направления действий:

· разграничение государственной собственности между различными уровнями федеральных, субъектов Федерации и муниципальных собственников,

· разделение и условия взаимодействий государственных и негосударственных структур,

· регистрация недвижимости и сделок с нею,

· учет недвижимости (техническая инвентаризация, система кадастров и др.), статистическое и иное информационно-аналитическое обеспечение участников и профессионалов рынка,

· стандарты и программы профессионального образования и повышения квалификации (первое высшее образование и второй диплом, мастер бизнес -администрирования),

· стандарты профессиональной деятельности (стандарты измерения, расчетные методы, формы документов, стандарты этики),

· обязательное страхование профессиональной деятельности,

· контроль качества предоставляемых услуг и система санкций.

Экономическими методами управления рынком недвижимости являются:

· система налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

· регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального банка);

· выпуск и обращение жилищных сертификатов;

· предоставление гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищного строительства на коммерческой основе;

· реализация государственных целевых программ;

· амортизационная политика;

· внешнеэкономическая деятельность.

В качестве примеров организационно-экономических механизмов регулирования рынка недвижимости (имеющих отношение к недвижимости государственного собственника и, соответственно, к проблеме эффективного управления ею) назовем такие, как:

· программы приватизации приносящей доход недвижимости, включая регулирование финансово-экономических условий приватизационных процессов,

· порядок установления стартовых цен арендных объектов государственной собственности и финансово-экономических условий договоров аренды (пересмотр и индексация ставок, а также установление уровня цен при возможности выкупа арендованной недвижимости),

· порядок установления финансово-экономических условий пользования объектами природных ресурсов, объектами-памятниками,

· методы оценки, в том числе, для всех операций с недвижимостью государственного собственника, для налогообложения, для различных форм возмездного пользования объектами государственного собственника, для арбитражных процедур, при банкротстве, при принудительном выкупе и др.,

· методы оценки финансово-экономической эффективности инвестиций в проекты развития недвижимости государственного собственника,

· финансово-экономические и организационные условия проведения аукционов и инвестиционных конкурсов для объектов государственного собственника (структура и состав лотов, установление стартовых цен продажи,", порядок проведения торгов и выявления победителя, порядок инвестирования) и т.д.

Государственное экономическое программирование является высшей формой управления рынком недвижимости, реализующей многочисленные цели, методы и способы регулирования. Целевые программы бывают обычные и чрезвычайные, а по времени действия подразделяются на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

Правовое поле в сфере недвижимости сформировали программы приватизации государственного и муниципального имущества, приватизации жилищного фонда, развития малых и средних городов РФ (1997— 2005 гг.), федеральная адресная инвестиционная программа на 1998 г. и др.

Одной из приоритетных целевых программ структурной перестройки экономики страны является программа жилищной реформы "Жилье". Она определяет принципиальные положения долгосрочной государственной жилищной политики по осуществлению следующих задач:

• создание правовой базы в целях осуществления жилищной реформы;

• преодоление сокращения объемов жилищного строительства;

• изменение структуры жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, по источникам финансирования, типам зданий и технологии возведения;

• поэтапный перевод жилищной сферы в режим безубыточного функционирования при обеспечении социальной защиты малоимущих групп населения;

• демонополизация жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, структурная перестройка базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов, изменение форм организации строительства, управления, обслуживания и ремонта жилищного фонда;

• комплексный переход к решению вопросов землепользования и приватизации земли, связанных с жилищной проблемой, развитием инженерной инфраструктуры.

Тема 11.5 Взаимодействие трёх ветвей власти при регулировании недвижимости

Управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти, которая разделена на законодательную, исполнительную и судебную, которые считаются независимыми в своей деятельности.

Федеральное Собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, а министерства и ведомства — положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

Представительные органы власти РФ (Государственная Дума, Совет Федерации) и ее субъектов обладают полномочиями принимать правовые акты по вопросам управления недвижимым имуществом и осуществлять контрольные функции. В частности, в компетенцию Московской Городской Думы входят следующие правомочия по регулированию имущественных отношений:

• установление порядка управления и распоряжения собственностью города Москвы, в том числе порядка ее отчуждения и оформления прав собственности на территории города;

• установление порядкаиспользования и охраны объектов культурного наследия;

• введение и отмена налогов на недвижимое имущество, установление порядка их взимания и предоставления льгот по ним;

• установление штрафов и иных видов административной ответственности за нарушение правовых актов по вопросам, отнесенным к ведению города федерального значения и регулирующим отношения собственности;

• установление общего порядка проведения инвестиционной политики при реконструкции, реставрации и стро­ительстве объектов муниципальной и государственной собственности города Москвы;

• установление порядка использования, охраны, контроля за использованием и охраной земли, отчуждения земель и оформления прав собственности на земельные участки, предоставления земель в аренду, оформления прав аренды земельных участков;

• установление земельных налогов, порядка их взимания и порядка предоставления льгот по ним;

• установление штрафов и иных видов административной ответственности за нарушение земельного законодательства; осуществление контроля за соблюдением на территории города законодательства о собственности и земельным отношениям.

В последние годы Федеральным Собранием РФ приняты следующие основные законодательные акты, регулирующие отношения на рынке недвижимости:

1. Гражданский кодекс РФ, части I, II и III (1995—2002 гг.);

2. Лесной кодекс РФ (29 января 1997 г.);

3. Водный кодекс РФ (23 ноября 1995 г.);

4. Земельный кодекс РФ (30 октября 2001 г.);

5. Градостроительный кодекс РФ (7 мая 1998 г.);

6. Градостроительный кодекс РФ (29 декабря 2004 года № 190-ФЗ)

7. Федеральный закон «О введении в действие градостроительного кодекса Российской Федерации» (29 декабря 2004 года N 191-ФЗ);

8. Жилищный кодекс РФ (от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ);

9. Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (24 июля 2002 г.);

10. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (29 июля 1998 г.);

11. Федеральный закон "О разграничении государственной собственности на землю" (17 июля 2001 г.);

12. Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" (2 января 2002 г.);

13. Федеральный закон "О недрах" с изменениями и дополнениями (15 марта 1995 г.);

14. Федеральный закон "Об основах федеральной жилищной политики" (24 декабря 1992 г.);

15. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" (4 июля 1991 г.);

16. Налоговый кодекс РФ, ч. I, II с изменениями и дополнениями (2000 г.);

17. Закон РФ "О залоге" (29 мая 1992 г.);

18. Закон РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ" (3 июля 1991 г.);

19. Федеральный закон "О приватизации государствен­ного имущества и об основах приватизации муниципального имущества Российской Федерации" (23 июля 1997 г.).

20. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в российской федерации» (6 октября 2003 года N 131-ФЗ);

21. Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» (30 декабря 2004 года № 215-ФЗ);

22. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (30 декабря 2004г. №214-ФЗ);

23. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»;

24. Федеральный закон от 27 декабря2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании»;

25. Федеральный закон от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (с изм. и доп. от 27 февраля 2003 г. и 22 августа 2004 г.);

26. Федеральный закон от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»;

27. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29 и 30 декабря 2004 г.);

28. Федеральный закон от 27 мая 1996 г. № 57-ФЗ «О государственной охране» (в ред. Федеральных законов от 18.07.1997 № 101-ФЗ, от 07.11.2000 № 135-ФЗ, от 07.05.2002 № 49-ФЗ, от 30.06.2003 № 86-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 29.12.2004 № 191-ФЗ);

29. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г., 10 января 2003 г., 22 августа 2004 г.);

30. Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (в ред. Федеральных законов от 30.12.2001 № 196-ФЗ, от 29.12.2004 № 199-ФЗ);

31. Закон РСФСР от 15 декабря 1978 г. «Об охране и использовании памятников истории и культуры» (с изм. и доп. от 18 января 1985 г., 25 июня 2002г.).

Обратим внимание на тот факт, что каждая из трех ветвей власти (законодательная, исполнительная и судебная), в том или ином аспекте, но активно участвует в государственном регулировании на рынках недвижимости.

Приведенная ниже Таблица 1 иллюстрирует такое участие трех ветвей власти на примерах распределения их активности в рамках приведенных выше организационно-правовых и организационно-экономических механизмов регулирования на рынках недвижимости.

Характерным при этом является активное взаимодействие властей с негосударственными структурами при осуществлении ряда регулирующих функций, в частности:

· при учете и информационном обеспечении участников рынка (статистические и аналитические материалы, кадастры, базы данных, геоинформационные системы, техническая инвентаризация, оценочные расчеты и т.д.),

· при разработке системы стандартов (высшего профессионального образования и повышения квалификации, профессиональной деятельности и др.),

· при контроле качества оказываемых на рынках недвижимости услуг,

· при страховании от ошибок и ненадлежащего качества услуг профессиональных участников рынка и в принятии соответствующих санкций и др.

Таблица 12 – Механизмы государственного регулирования: три ветви власти и взаимодействия с негосударственными структурами.

Механизмы государственного регулирования	Формы участия негосударственных структур
Законодательная власть Развитие законодательной базы рынка недвижимости. Развитие законодательной базы управления недвижимостью. Аналитическая деятельность и инициирование новых законов. Исполнительная власть Развитие нормативной базы регулирования на рынках и в управлении недвижимостью. Инициирование новых законов. Разграничение между уровнями гос. и муниципальных собственников. Регистрация недвижимости и сделок. Лицензирование профессиональной деятельности. Разработка: концепций и программ управления, приватизации; методик расчета эффективности, оценки, стартовых цен, условий аукционов, аренды, договоров пользования природными ресурсами, объектами-памятниками и др.	Участие в развитии инфраструктуры рынка недвижимости. Оказание управленческих услуг. Профессиональное обслуживание участников рыночных операций: риэлтерская и оценочная деятельность, консалтинг, проектные работы, аудит, менеджмент и маркетинг и др. Участие в подготовке и обсуждении законодательной и нормативной базы рынка и управления недвижимостью. Создание ассоциаций и обеспечение качества профессиональной работы на рынках недвижимости и управления Установление соответствий с международными стандартами профессиональной деятельности. Повышение квалификации кадров профессиональных участников рынков недвижимости и управленческих услуг. Создание общественного мнения. Участие в инициации новых законов.
Разделение и взаимодействия государственных и негосударственных структур, в т.ч.: при учете и информационном обеспечении участников рынка (кадастры, статистика, инвентаризация, аналитика), при разработке системы стандартов (образования и повышения квалификации, профессиональной деятельности), при контроле качества услуг и осуществлении санкций, при страховании от ошибок и ненадлежащего качества профессиональной деятельности и др.
Судебная власть Арбитраж при имущественных спорах. Принятие решений о банкротстве и установлении арбитражного управления Рассмотрение апелляций. Участие в принятии санкций. Инициирование новых законов.

Раздел 12. Финансовые вычисления в экономике недвижимости – шесть функций сложного процента

Тема 12.1 Первая функция: будущая стоимость денежной единицы

Тема 12.2 Вторая функция: будущая стоимость единичного аннуитета

Тема 12.3 Третья функция: фактор фонда возмещения капитала

Тема 12.4 Четвёртая функция: текущая стоимость денежной единицы

Тема 12.5 Пятая функция: текущая стоимость единичного аннуитета

Тема 12.6 Шестая функция: взнос на амортизацию единицы капитала