Объект аренды

Форма и государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений.

· форма письменная путем составления одного документа подписанного сторонами. несоблюдение формы влечет его недействительность (п.1. ст. 651 ГК)

· если заключен на срок не менее года, подлежит гос. регистрации:

§ считается заключенным с момента такой регистрации

§ если заключен на срок менее года или на неопределенный срок, то не подлежит гос. регистрации.

Договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов правоотношений:

· арендных отношений по поводу использования здания или сооружения (ст. 650 ГК)

· отношений по поводу использования части земельного участка ст. 652 ГК

Существенными признаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора

Договор может считаться заключенным лишь в том случае, когда между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение….

· Первое и основное существенное условие договора – это предмет соглашения. Это закреплено в ст. 432 ГК РФ, которая устанавливает основные положения заключения договора.

· данные, позволяющие …..

договор аренды должен содержать следующую информацию:

· точный адрес здания и сооружения

· описание местоположения здания и сооружения

· площадь сдаваемых в аренду зданий и сооружений в соответствии с техническим паспортом БТИ

· назначение сдаваемого здания и сооружения, например, склад или офисы

· прилагается технический паспорт

Статья 614 ГК РФ устанавливает исчепывающий перечень форм уплаты арендатором арендной платы

Стороны могут предусмотреть в договоре сочетание закрепленных способов оплаты, так и использование других способов

однако независимо от того, какой вид арендной платы будет выбран сторонами, он обязательно должен быть выражен в …..

формы арендной платы:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Нежилые помещения

. Информационное письмо президиума ВВАС от 01.06.2000 №53 «о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»

объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, и, учитывая, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ (Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.)

+ст. 609 ГК (п. 2 про обязательную гос. регистрацию!)

Стороны договора аренды зданий и сооружений:

арендодатель (любое ФИЛ или ЮЛ, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду)

арендатор (юридические лица: коммерческие и некоммерческие…..)

Ответственность сторон по договору аренды зданий и сооружений

исполнение договора аренды

хотя мы знаем, что договор консенсуальный, передача в аренду сопровождается передаточным актом. с момента его подписания будет считаться, что арендодатель исполнил свои обязанности по передаче здания и сооружение во владение и пользование арендатора.

в передаточном акте можно указать все недостатки имущества и т.д.

Стороны ввели в договор условие, согласно которому обязательство арендодателя будет считаться исполненным:

· с того момента, когда арендатор оплатит госрегистрацию договора аренды

· в момент факт. передачи арендодателя здания и сооружения

· в момент проведения контрольных мероприятий по качеству (пригодности) здания и сооружения

При прекращении договора аренды возврат имущества происходит тем же самым образом, если иное не предусмотрено в договоре.

Особенностью правового регулирования договора аренды зданий и сооружений является то, что при регулировании аренды недвижимости не проводится идея защиты «слабой стороны»

+ Расторжение см. главу 34 ГК