Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования в современной России. Понятие и особенности ипотечного кредитования

Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ. Понятие и особенности ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества.

Особенность ипотечного кредита состоит в том, что:

· Во-первых, ипотечный кредит представляет собой ссуду под строго определенный залог. В отличие от него, банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору. Тот факт, что залогом выступает недвижимость, существенно облегчает залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, однако усложняет реализацию залога в случае непогашения кредита, так как недвижимость не относится к высоколиквидным активам;

· Во-вторых, большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение. Они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков;

· В-третьих, ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10-30 лет, что позволяет уменьшить размер ежемесячных выплат, так как погашение кредита растягивается по времени;

 

 

1.1 Объекты и субъекты ипотечных кредитов

Залог на рынке ипотечных кредитов является объектом ипотеки, к которому можно отнести следующее:

· земельные участки;

· предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

· жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

· дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

· воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Также на рынке ипотечных кредитов одну из основных ролей играют субъекты ипотеки.

Основными субъектами ипотечного кредитования являются:

· Кредитор – банки и другие кредитные организации, имеющие законное право предоставлять заемщикам ипотечные кредиты;

· Заёмщик (созаёмщик) - лицо, которое берёт кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости, заключает кредитный договор с целью покупки или строительства жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договору служит залог приобретаемого жилья;

· Инвестор – покупатель ипотечных ценных бумаг. Им может быть как физическое лицо, так и юридическое лицо (инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и финансовые институты);

· Правительство – исполнительный орган государственного управления, который в организации и развитии кредита создает условия, позволяющие банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков.

Второстепенными субъектами ипотечного кредитования являются:

· Поручитель – лицо, которое гарантирует кредитору выполнение всех обязательств заемщика (и созаемщиков) по выплатам;

· Риелтор – профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк;

· Продавец жилья;

· Страховая компания, которая выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов;

· Оценщик – лицо, которое определяет рыночную и ликвидационную стоимость объектов недвижимости, являющихся предметом залога;

· Оператор вторичного рынка ипотечных кредитов – специализированная организация, осуществляющая рефинансирование кредитора, выдающего долгосрочные ипотечные кредиты заемщику;

· Государственный регистратор – орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки, регистрация сделок купли-продажи и так далее);

· Нотариус – лицо, уполномоченное свидетельствовать, оформлять различные юридические акты и документы;

· Паспортные службы, которые регистрируют граждан по месту жительства;

· Органы опеки и попечительства, которые обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.