Метод срока жизни. Метод разбиения на виды износа

Метод разбиения на виды износа.

Метод разбивки на компоненты.

Метод сравнительной единицы.

Индексный метод.

Оценка стоимости земельного участка и улучшений с учетом износа.

Оценка стоимости земельного участка как свободного.

Вычет накопленного улучшениями износа.

Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений, находящихся на земельном участке.

ЭТАПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.

Оценка недвижимости затратным методом включает 4 этапа:

ž ЭТАП 1. ОЦЕНКА ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ (СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ) УЛУЧШЕНИЙ.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) – затраты в текущих ценах на строительство точной копии объекта оценки без учета износа, с использованием тех же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, с тем же качеством строительно-монтажных работ и возможными недостатками в архитектурных решениях.

Стоимость замещения – расходы в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего эквивалентную с оцениваемым полезность, но построенного с использованием современных проектных нормативов, оборудования, прогрессивных материалов и конструкций.

Выбор оценки проводится, исходя из возможностей реализации метода расчета, но предпочтительна стоимость восстановления, так как при замещении объект отличается от оцениваемого.

Способы определения восстановительной стоимости:

1. На основе сметной стоимости строительства, или метод количественного анализа.

1. Составляются сметы на строительство объекта, как вновь строящегося. Процесс трудоемкий, но можно использовать и старые (исходные) сметы.

2. Предусматривает корректировку балансовой стоимости в соответствии с индексами по действующему законодательству.

3. Оценка проводится умножением скорректированной (современной) стоимости единицы, как ориентира расчета, на количество единиц, характеризующих объект недвижимости.

Единицы измерения – 1 м², 1 м³, 1 место и пр.

4. Используются показатели затрат по отдельным компонентам здания – на производство земляных, монтажных, отделочных работ и т. д.

ž ЭТАП 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАКОПЛЕННОГО УЛУЧШЕНИЯМИ ИЗНОСА.

Объекты недвижимости, кроме земли, при нормальном использовании, подвержены износу. Здесь износ используется для учета различий в характеристиках нового и реально оцениваемого объекта недвижимости.

Способы определения износа объекта недвижимости:

Метод 1. Износ – обесценивание объектов недвижимости, различают следующие виды износа: